1、 翠湖科技园地块项目 推广策略思考 北京GVL广告 第二事业部 市场开篇市场开篇 普宅供应： 2016年1月至今，海淀区普通住宅新增供应面积37.2万，成交面积47.9万， 供求比0.77，供不应求 成交均价虽有波动，但稳步上升，2017年4月成交均价高达83882元/ 进入2017年海淀区供给紧缩明显，1-8月供应面积仅为4.8万，普宅市场日益稀缺。 90以下产品中80-90两居为供应和成交主力，90以下三居产品市场空白。 2016-20172016-2017年海淀土地供应年海淀土地供应 别墅供应： 2016年1月至今，海淀区别墅无新增供应，成交面积1.5万，若项目以别墅产品 入市，可有效填
2、补海淀别墅稀缺资源。 成交均价整体呈现上升趋势，2017年8月价格高达96000元/。 当前区域内叠拼产品整体较少，成交量不高，220-320户型是市场热销。 2016-20172016-2017年海淀土地供应年海淀土地供应 结论： 目前为止， 海淀住宅项目均为供不应求状态。 1）本案：国瑞+中铁建+碧桂园以58.08亿元，自持36%，成功拿下该地块，溢价率20%， 但地块受7090及限价政策约束。 2）竞品地块：万科+平安以18.055亿元夺得海淀区翠湖科技园6019、6020地块，自持 44%，溢价率15%。 根据国土局信息，海淀翠湖科技园6019、6020地块起始价15.7亿元，建筑面积
3、 104288平方米，重点在于，该地块无偿还建面积为55019平方米，住宅面积仅 49269平方米。据克而瑞测算，剔除无偿还建面积后，综合楼面价31866元/平方米。 区域直接竞品地块供应（万科区域直接竞品地块供应（万科+ +平安）平安） 结论：结论： 万科+平安为本案相毗邻的竞品地块，因有一半左右的无偿还建面，并且其自 持比例较高，其可售货量不多，可售商品房面积约为3万左右，可销售产品 形态预估为纯别墅或别墅+小高层产品。 （按目前获取资料来看，其地块可售价格和7090政策暂定并无限制，故推测 可售产品部分价格涨幅程度应会超过本案，本案占有价格优势。） 此项目为共有产权住房，项目申购时间为2017年12月28日上午10点至年1月 11日下午17点。 其项目总建筑面积约9.1万，共有产权房建筑面积约5.28万。套型主要为78 两居13套、89两居603套，总套数为616套，含全装修
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