长河城市广场商业地产定位及招商执行方案（27页）.doc
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长河城市广场商业地产定位及招商执行方案（27页）.doc
1、 1 衡阳长河城市广场衡阳长河城市广场商业定位及招商执行方案商业定位及招商执行方案 2 前言：前言： 依据本项目商业部分的核心定位前期，即最终是以完成商业销售为指标，而面对中国房地产开发市场商业裙楼过剩 的普遍现象，解决方案无外乎以下几种： 1、 持有物业，以整体招租收取租金作为收益回报； 2、 持有物业，以分散招租收取租金作为收益回报； 3、 整体出售（个人、机构、房托基金购买）作为投资收益； 4、 产权分割、返租销售盘活商业价值； 根据前期对本项目规模、自身硬件、地理位置、周边商业氛围等权重系数的全方位分析后，得出本项目需达到完全 销售的目的，只有采取上述第 4 种方式进行运作才是唯一解决
2、方案。而产权商铺销售的前期就必须有一个强势的主 体作为支撑，所以本项目的主体定位将是决定能否销售成功的关键，我司在对衡阳商业物业和其他城市同类物业的 考察了解后，针对本项目的商业定位需要具备以下三个关键因素： 3 定位的前提：必须是主题性业态作为定位的方向； 定位的目的：必须是以能推动和促进后期销售的商业业态作为定位前提； 定位的类别：必须是要有差异化、具有市场竞争力的商业业态作为定位的依据； 3 种定位业态：种定位业态： 1、 文化产业主题专业商场文化产业主题专业商场 2、 香港香港 CEPA 零关税商城零关税商城 3、 高端女性主题休闲购物商场高端女性主题休闲购物商场 3 种定位业态分析和
3、思考：种定位业态分析和思考： 1、 文化产业主题专业商场文化产业主题专业商场 文化产业是一个永不落伍且能促进社会发展的支柱产业，作为湖湘文化的发源地，衡阳具备发展文化产业的潜力； 但文化产业的政府导向性较强，社会公益化比较突出，产生经济效益周期较长，无法满足后期资金流的支付平衡。 4 同时结合本项目的实际需求，需要达到经营和销售的双成功，就必须具备一个强势且能快速产生经济效益的业态支 点，避免后期陷入资金流的陷阱。定位文化产业主题专业市场不能满足项目自身的现金流需求。 2、 香港香港 CEPA 零关税商城零关税商城 2005 年湖南娄底成立了内地第一个香港零关税商贸城， 该业态定位具有比较突出的市场核心竞争力， 如能运作成功， 该定位可作为首选，无论从招商、宣传还是后期的销售都可达到耳目一新、全城轰动的效果。但由于运作该业态进 驻是一个系统复杂的流程，运作时间周期较长，且必须由政府牵头才可
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