西双版纳泰国城商业地产项目招商及经营权拍卖整体营销方案（14页）.doc
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西双版纳泰国城商业地产项目招商及经营权拍卖整体营销方案（14页）.doc
1、西双版纳泰国城项目招商及经营权拍卖整体营销方案西双版纳泰国城项目招商及经营权拍卖整体营销方案 （初稿）（初稿） 云南动力恒通房地产经纪有限公司 2006 年 10 月 25 日 项目背景及分析 一、项目基本情况及合作意向 西双版纳泰国城项目规划总用地面积 4561.5 平方米，总建筑面积 3398.21 平方米，建筑密度 39%。作为商业经营场所，自有停车位有 11 个。 应开发商要求， 试图通过销售该物业 5 年经营权实现项目投资回收 600 万元 （此为开发商的最低心理预期，达到约 5 万元/单铺的销售均价） 。本方案将基于 此基础条件论证该方案可否实现，并给出较佳的销售组合方案。 二、项
2、目产品分析 项目产品设计以 2 层结构房屋为主，该商铺布局基本采用围合式布局，项目 内部通道基本采用 2.2 米宽度，通道舒适性上一般。且在通道设置上出现了部分 死角， 在内部整体布局上也同样出现了业态规划布局不合理的状态（餐饮位于中 庭、 工作操作间条件不具备； 而对于其他零售业态的商铺又基本集中于物业尾部， 容易死街，等） 。因此，对于该物业的项目操作必须就商业规划布局进行改进和 完善。产品问题 项目由开发商以买断 20 年经营权的方式取得，现准备拿出 5 年经营权进行 销售实现回款。以一个单铺 5 万元的价格进行销售，则其平均租金差不多在 55 元左右（按单铺 15 平方米计算） ，而如
3、果我们要冲到 700 万的销售额，该项目平 均租金差不多需要 65 元/平方米的价格才能支撑。而根据我们的市场结果来看， 该项目周边可类比项目怒租金仅为 25-48 元/平方米（下表为市场调研数据） 。 因此，鉴于此，我们提醒开发商需要注意以下 2 点： 一是项目商业规划和布局需要做大面积调整，在增加经营面积的同时，又要 考虑不要出现死铺、死通道、死角，同时充分利用中庭的空间面积及利用层高来 调整和变化空间的层次感。 二是对项目的预期必须降低，不能脱离市场依据一味求高回报，高回报必然 带来高风险（可能导致项目开盘就死） ；同时在销售经营权的过程中一定要考虑 经营者如何介入并能获得商铺投资利润空间（不仅仅是经营收益）况且该项 目还没有所有权，投资者投资的保障何在？ 项目规划调整方向建议 项目原规划的问题 本规划中，犯了一个商业规划布局基本原则：主要商业中心不能放置在无通 道退路的死角内，尤其
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