上海康桥水都社区商业中心招商方案（29页）.doc
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上海康桥水都社区商业中心招商方案（29页）.doc
1、 康桥水都社区商业中心招商方案 1基本情况与核心思路. 2 11 项目基本情况. 2 12 社区商业中心运作思路. 3 2周边商业市场调查. 4 21 周边现存商业分布. 4 22 现存商业格局对本项目影响. 5 23 人口流动示意. 7 24 案例分析万科四季花城. 9 3项目成长性分析. 11 31 人口导入成长性分析. 11 32 住户对商业需求的渐进性分析. 12 33 商业成长性前景规划. 13 4综合运作计划. 15 41 初始业态建议及分布. 15 411 业态建议考量重点 . 15 412 初始业态建议及分布 . 16 42 综合运作计划. 20 421 招商策略 . 20 4
2、22 现场区隔与包装宣传 . 21 423 业态成长时间表 . 22 5租金及免租金建议. 23 51 租金建议. 23 52 免租金建议. 24 6现金流量分析. 25 7招商前工作计划. 26 1 1基本情况与基本情况与核心思路核心思路 1 11 1 项目基本情况项目基本情况 项目项目开发进程开发进程 人口导入时间进程人口导入时间进程 1 期 2C 2A/2B 2D 2F/2G 总计 户数 1591 286 630 1720 1042 5269 户均人口 2.5 1.5 2.8 1.7 2.5 2.22044 预期导入人口 3977.5 429 1764 2924 2605 11699.5
3、 预计交付时间 已交付 2007年8 月 2007 年 12 月 2008年6 月 2008 年 12 月 从上表情况来看，本项目在 06 年 8 月左右就应该有较大的人口入住水平， 而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口 3900 人左右，但是从 目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30左右，这样的入住水平不仅给物业 管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。 据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希 望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。 1 12 2 社区商业中心运作思路社区商业中心运作思路 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入 住应呈现的是良性互动的效应良性互动的效应， 即商业的运
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