1、上海上海 漕溪绿地漕溪绿地 汇阳广场汇阳广场 运营销模式初步提报运营销模式初步提报 案前思考案前思考 市场特质及未来走势市场特质及未来走势 如何将现有资源进行有效整合如何将现有资源进行有效整合 如何挖掘商圈的潜在价值力如何挖掘商圈的潜在价值力 如何错位经营从而取得差异化竞争优势如何错位经营从而取得差异化竞争优势 产品构想产品构想/ /形象定位思考形象定位思考 如何平衡商业物业短期利润最大化和长期利益持续性如何平衡商业物业短期利润最大化和长期利益持续性 如何安排开发模式以达到互动效应实现双赢如何安排开发模式以达到互动效应实现双赢 上海甲级写字楼分布示意上海甲级写字楼分布示意 全国主要城市写字楼租
2、售情况比较全国主要城市写字楼租售情况比较 0 50 100 150 200 250 300 350 400 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 成交套数 成交面积 2008年徐汇区办公物业成交统计年徐汇区办公物业成交统计 经济冷却，外资收缩，需求不振，销售冷淡经济冷却，外资收缩，需求不振，销售冷淡 外资抛售办公物业，销售价格下降明显外资抛售办公物业，销售价格下降明显 同质办公物业竞争，租金收益同步下滑同质办公物业竞争，租金收益同步下滑 区域市场供需冷淡，区位价值不容忽视区域市场供需冷淡，区位价值不容忽视 200
3、9年上海办公物业的空置率将继续上升年上海办公物业的空置率将继续上升 为保持一定的入住率，办公物业租金水平将继续小幅缓降为保持一定的入住率，办公物业租金水平将继续小幅缓降 办公物业之间的竞争加剧办公物业之间的竞争加剧 上海可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及上海可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及 增加相应的写字楼供应量，意味着现有办公物业将面对市场较大的考验增加相应的写字楼供应量，意味着现有办公物业将面对市场较大的考验 上海写字楼市场解读上海写字楼市场解读 全国主要城市全国主要城市零售物业零售物业租租赁赁情况比较情况比较 0 5 10 15 20 25 3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 成交套数 成交面积 20
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