房地产服务行业：社保由税务征收对物业管理行业影响-180912.pdf
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房地产服务行业：社保由税务征收对物业管理行业影响-180912.pdf
1、2018912 日 房地产服务房地产服务 社保由税务征收对物业管理行业影响 行业动态 行业近况行业近况 根据国税地税征管体制改革方案 ，2019 年 1 月 1 日起，各项社 会保险费交由税务部门统一征收。预计这一改革将规范企业社保 缴纳行为、改善漏缴少缴等问题。针对市场关注的社保征缴权转 移对于物业管理企业成本和利润的影响，我们做出量化测算。 评论评论 社保严缴使物业管理企业税前社保严缴使物业管理企业税前利润利润下降下降 2%9%。通过综合考虑缴 费基数的合理计量、缴费率的地域性差异、工资结构带来的综合 缴费率调整、以及雇佣方案和薪酬方案优化等因素，我们认为社 保征缴权转移对物业管理企业的利
2、润影响有限。 实际社保缴纳基数为财报员工成本科目的八成左右。实际社保缴纳基数为财报员工成本科目的八成左右。员工成 本中约八成为工资、奖金、补贴等应计入社保基数的收入， 另外两成为社保费及其它福利等、不应计入基数。 受受业务地域结构影响业务地域结构影响，企业对应平均缴费系数为，企业对应平均缴费系数为 22%29%。 社保缴费比率具有地域差异，例如作为多家物管企业总部所 在地和收入重要来源的广东地区平均/中位缴费率仅为 21%、 香港地区缴费率约为 5%。 高级管理人员按最高限额缴费额外拉低缴费系数约高级管理人员按最高限额缴费额外拉低缴费系数约 12 个百个百 分点至分点至 20%28%。工资高于
3、当地平均工资三倍的职工实际缴 费基数按照三倍标准，从而拉低公司整体缴费比率。 优化员工雇佣方案与薪酬方案进一步优化员工雇佣方案与薪酬方案进一步降降低缴费系数低缴费系数约约 23 个个 百百分点至分点至 18%25%。公司可以通过雇佣灵活就业人员、改补 贴制为报销制、 利用合伙企业通道发放奖金等方式优化成本。 预计政府将预计政府将维持企业维持企业总体总体社保和税务成本社保和税务成本稳定。稳定。 9 月 6 日国务院常 务会议指出，在社保征收机构改革到位前，各地要一律保持现有 征收政策不变，同时抓紧研究适当降低社保费率，确保总体上不 增加企业负担。 估值与建议估值与建议 我们认为市场对社保严缴政策过度悲观，建议投资者抓住超调时 机，布局基本面好、回撤大的优质龙头标的绿城服务和中海物业。 根据我们测算，政策对绿城服务和中海物业利润拖累分别为 2%和 9%，二者自七月底高点分别回撤 31%和 25
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