无锡湖滨路旅游休闲商业街定价策略（14页）.doc
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无锡湖滨路旅游休闲商业街定价策略（14页）.doc
1、 【湖滨假日】【湖滨假日】 湖滨路旅游休闲商业街湖滨路旅游休闲商业街 产品销售价格建议产品销售价格建议 上海博思上海博思 20201010 年年 6 6 月月 2525 日日 1 一、基准价格的设定与原则一、基准价格的设定与原则 （一） 、北区销售基准价格的设定（一） 、北区销售基准价格的设定 我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法 （和周围项目进行价格对比） 和投资回报法 （以每年 8 的投资回报计算） ，由于用来对比的周边楼盘大都为 12 层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报 两种方式先测算出的项目北区北区12F 销售基准价格为（计算方法见后） ： 1、 项目实收基准价不超过
2、10740 元/平方米 注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。 2、 项目销售基准价为 13260 元/平方米 注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租 14、VIP 优惠折扣 3、一次性付款优 惠折扣 2之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。 （二） 、南北地块各楼层销售基准价格设定原则（二） 、南北地块各楼层销售基准价格设定原则 按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格： 1、 南区 12F 销售基准价是北区 12F 的 80 2 这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑 2、 南区 1F、2F 的销售基准价相同 一般
3、 1F 商铺价值大于 2F 商铺，但本项目南区 1F 是室内铺，而 2F 定位为酒吧广场，与 1F 相比 更容易聚集人气，因而 2F 商铺的价值略大于 1F 商铺。但 2F 商铺不利因素是与 1F 商铺相比，面 积更大，进深更深。据此，南区 1F 与 2F 商铺销售价格应基本相同。 3、 通常 2F 商铺的价格是 1F 商铺价格的 60， 根据本项目建筑规划及业态分布， 我们认为本项目 2F 商铺的价格是 1F 商铺价格的 65，更符合项目的业态定位。 4、 同样，北区 3F 价格应是北区 2F 价格的 65 5、 南区地下-1F 商铺不在项目总价中测算。 按实收单价 5000 元/平方米计算， 项目可另收 62715000 3100 万元。 （三） 、南北地块各楼层销售基准价格计算（三） 、南北地块各楼层销售基准价格计算 北区 1F：16070 元/平方米 【计算方式：132602（1+
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