1、第一章第一章 房地产开发始于地块研究引房地产开发始于地块研究引 言言 陈仁科陈仁科 第一章第一章 房地产开发始于地块研究房地产开发始于地块研究 引引 言言 作为开发企业的决策层，在准备开发一个项目时，首先必须考虑四个问题：作为开发企业的决策层，在准备开发一个项目时，首先必须考虑四个问题： 一是项目开发所需的资金 二是项目开发的利润空间 三是项目开发的难度 四是项目开发的市场风险 但现实是很多开发商，特别是刚刚进入这个行业的开发商，以及虽然开发了 不少项目，但还没遇到过“冬天”的开发商，他们往往只考虑第一和第二即只考虑资 金和利润的问题，至于难度和风险，因为房子不愁卖，他们根本就直接忽视。这 些
2、开发商拍下地后第一时间第一件事就是找个看上去水平高的设计院，先拿出一 个漂亮的（但不一定是最适合市场需求的）设计方案，然后再找一个或者自己组 织一个销售团队，开工开售、高枕无忧。 而那些每年都要开发几个甚至十几个项目的大牌开发商，由于经历过几次房 地产的震荡，积累了许多的开发经验，拍到地后均以一种谨慎的态度，在考虑资 金、利润时更注重对风险和难度的把握。他们做的第一件事自然是市场调研，或 请专业公司或由自己组织的研发团队反复对消费者、对竞争楼盘做自认为很深入 的调查分析，然后就是规划设计、市场推广、开盘销售。 可惜，无论是刚进入这一行业的开发商，还是那些品牌开发商，他们所采用 的开发流程完全错
3、了，而且错得离谱。 这个错误就是：房地产项目开发的第一步不是市场调研。而是地块研究！ 引例引例 1-1：辽宁营口鲅鱼圈项目：辽宁营口鲅鱼圈项目 辽宁营口鲅鱼圈项目总占地面积 600 亩，第一期开发 260 亩，所处片区为该 城市北部，功能归属为工业区，现有营口港、鞍钢、华电等大型中央企业入驻， 目前北部区域内无任何地产项目开发。项目南临一条交通主干道疏港大道， 车流大、噪音大、灰尘大，人流少，地块周边无任何生活配套、市政配套，居住 氛围无从谈起，所处区域目前非常杂乱，煤场、棚户、物流区、加油站等所产生 的污染和交通混乱一直被城市诟病。 鲅鱼圈主要的南北向交通干道昆仑大街北端为“断头路”，而没有向北延伸到 本项目，无论是车辆还是行人都要向东、或向西绕一圈才能到达本项目，且目前 没有开通公交车； 地块北望鲅鱼圈海拔最高的老虎山，山景资源优美；项目地块落差较大，高 差达 55 米；西北面为墩台山
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