房地产公司商业项目物业租售运营机制与方案汇编（27页）.pdf

1、1xx集团.商业物业租售运营机制（初稿）xx集团.商业物业租售运营机制（初稿）目 录 目 录 页 码 前 言 页 码 前 言 3 第一章 商业物业经营组织 3第一节 商业物业经营的含义 第二节 商业物业经营机构 第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定 6第一节 租售规划与转换流程 第三章 商用物业租赁方案的制定与审批 7第一节 租赁经营方案制定与审批 第二节 单元租价的制定 第三节 制定商用物业租赁方式 第四章 商铺的面积计算与编号 11第五章 商业物业宣传推广12第一节 商业物业的宣传推广工作指引 第六章 交房标准的制定及审定装修标准 16第一节 商用物业交房标准的制定 第二节

2、审定装修标准 第七章 商铺销售、租赁工作程序 17第一节 认租手续及审批办理程序 第二节 租赁合同签署程序 2第三节 续约、再出租办理程序 第四节 挞定程序 第五节 退租手续办理程序 第六节 商铺交付使用程序 第七节 转租程序 第八节 现场管理规定 第八章 经营管理及推广 33 第一节 租金、管理费缴付程序 第二节 租金摧收及违约处理程序 3前 言 前 言 xx集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从重庆本土向市外延伸，在商品住宅开发上，已取得骄人成绩。随着集团地产业务的不断扩张以及重庆房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资

3、环境中保持稳健，规 避风险，成为xx集团实施以房地产板块开发的多元化策略和出发点。盘活资产、经营好商用物业将成为公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团地产板块长期稳定的发展。本制度根据公司商业物业实际情况，将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章 商业物业经营组织第一章 商业物业经营组织 第一节 商业物业经营的含义 一、商用物业范围 第一节 商业物业经营的含义 一、商用物业范围 由xx集团下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，项目依托住宅区、

4、商住结合，但单体面积 40000 以上2、非大型纯商业项目（底商、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营的含义 二、经营的含义 1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的招商手段，合理租赁与商用物业开发良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期市场环境调研项目可行性分析市场定位论证（2）前期策划期专项市场调研及对手分析4项目的发展目标规划设计确定具体市场定位总体市场策略（3）租赁推广期项目主题整体形象包装项目业态规划项目功能规划租赁面积比例时期、区域划分及推广时机的把握阶段租赁计

5、划制定租赁策略定价租赁宣传推广租赁洽谈及签约（4）经营期 商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。租金、推广费、管理费等收取。跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节 商业物业经营机构 一、系统架构 见附件商用物业经营部

6、组织架构图 第二节 商业物业经营机构 一、系统架构 见附件商用物业经营部组织架构图 5二、分工与职责 二、分工与职责 1、地区公司商业运营部（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租赁、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、租赁、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由商业运营部组织实施。（3）对地区公司现有项目进行市调、策划、租赁、宣传推广和经营推广工作。2、项目商业运营部（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2）

7、负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（3）根据商业运营部的要求对建成商业进行改造或完善工程。（4）负责现场招商部的建造和装修建议。（5）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报总经办及财务部。（6）与商户有关工程条件的谈判。（7）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、项目物业管理公司职责（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。（3）协助商业物业宣传推广活动。（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致

8、相同。三、岗位职责及人员定编 见附件物业经营工作运作模式及工作分工图 三、岗位职责及人员定编 见附件物业经营工作运作模式及工作分工图 6第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定 第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定 第一节 租售规划与转换流程 第一节 租售规划与转换流程 工作指引 1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、在每年年头要召开全年的租赁规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租赁规划会议。3、划定租赁范围须明确到每间铺。集团公司集团公司整体方针集团商业运营部集

9、团商业运营部每间铺定租价/政策 营销中心营销中心审批总经办总经办主持租售规划会议确定租售比例确定租售比例 划定租售范围划定租售范围 项目营销部项目营销部开始出售项目商业运营部项目商业运营部开始招商营销中心营销中心每半年一次调整租售规划 租售转换租售转换项目营销部项目营销部出售项目商业运营项目商业运营部部招商7第三章 商用物业租赁方案的制定与审批 第三章 商用物业租赁方案的制定与审批 第一节 租赁经营方案制定与审批 第一节 租赁经营方案制定与审批 在商业物业落成并准备招商前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。一、工作流程 一、工作流程 集团公司 预计完工前 6个月知会营销、运营、策划中心

10、营销中心 安排面积审核 集团商业运营部 安排租赁规划 项目商业运营部 安排市场调研 项目商业运营部 撰写租赁经营方案 营销中心 组织召开论证会 项目商业运营部 论证结果形成文件 总经办 作出批示 形成依据 二、工作指引 二、工作指引 1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1）市场及对手状况。（2）项目的优劣势分析。（3）项目定位建议。（4）项目的成本摊分系数建议。（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。（6）招商策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7）装修及设备标准建议。（8）租赁条件建议。（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业

11、一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。8第第二二节节 单元租价的制定单元租价的制定及审批及审批 一一、确定投资成本及分摊系数确定投资成本及分摊系数 商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。二二、确定各商业项目总平均租金回报率及基准价确定各商业项目总平均租金回报率及基准价 总平均租金回报率总平均租金回报率：是指整个商业项目所有商铺的年租金水平除以平均投资成本得到的回报率。基准价基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均

12、租金水平，应计算至各楼层。1 1、工作流程工作流程 项目商业运营部 市场调研 项目商业运营部 提交建议方案 集团商业运营部 组织召开论证会 集团商业运营部 论证结果形成文件 营销中心 作出批示 总经办 确认，作为定价依据 2 2、工作指引及步骤工作指引及步骤 （1）根据市场情况，分别对用于生活配套的物业和主题定位的商业物业的最高租价作出估算。（2）根据财务部测算的投资成本，分别推算出生活配套和主题定位商业物业各自的平均租金回报率及各楼层的基准租价以及整个项目的总平均租金回报率。（3）方案中应同时提出因项目住宅入住人口数而推出的商业面积及进度策略。三三、确立租金价格走势确立租金价格走势 根据已通

13、过的总平均租金回报率和基准价，建立整个商业项目的租价走势。除了考虑产品的“区”、“级”的不同外，还要考虑商家的品牌、租用面积大小、行业的毛利率等因素。?知名品牌，尤其是世界品牌能帮助迅速提升知名度，带来人流，令周边物业（包括住宅、商铺）升值，无形价值大，所以实际租金较低，品牌知名度往往与租金水平成反比。?租用面积大类似批发，往往租用面积与租金水平成反比。?不同的行业承受租金的水平不一样，商家能给付的租金数与其所处行业的毛利率密切相关。?商铺对于不同位置、品牌、面积大小、实用率大小的租金差异要大于写字楼。基于以上市场特征和价格策略的八大原则，按以下流程和指引建立租价走势。91 1、商铺商铺租金租

14、金审批流程审批流程 集团商业运营部 根据项目总平均回报率拟定价格方案 集团商业运营部 组织召开定价论证会 集团商业运营部 把论证结果形成文件 总经办 作出批示 集团商业运营部 作出定价依据 2 2、商铺定价工作流程商铺定价工作流程 根据项目的总平均租金回报 把商业物业划分功能大类 生活配套的位置和数量以及具体功能 生活配套的平均回报率 据各行业毛利水平定出合理的租赁条件 作主题定位招商的物业位置和数量 主 题 定位 的 平均 回 报率 及 基准价 定 出 价格 分 区及分级 各区和级定出最高价产品作为价格坐标 以坐标价为顶点按产品质素逐级排布列给每个铺位 四四、制定租赁条件制定租赁条件 租赁条

15、件：包括承租位置、面积、租金水平、承租期、免租期、递增率和交付装修标准和设施、设备标准，广告招牌位置及使用条件、管理费水平、推广费用水平，预付或押金数量等等。1 1、审批流程审批流程 与商铺定价审批流程相同。2 2、工作指引工作指引 （1）在申报项目租赁经营方案时与定价一起拟列在方案内。（2）除租金外，方案中应列明以下项目，一般性标准指引如下：承租期承租期：小面积商铺一般为两至三年；10 200 500 商铺一般为五年；500 以上1000 商铺一般为五至八年；1000 以上商铺一般八年左右；超市大卖场、百货公司一般会要求十年至十五年，甚至更长。免租期免租期：一般小面积商铺给予最多 2-3 个

16、月；200-500 以上最少 3-6 个月甚至正式开张之日；500-1000 以上大面积最少半年，可双方协商一个合理的最长期限，最长不超过一年，由合同中予以约定。1000 以上或者超市大卖场、百货公司等根据对项目贡献、带动性给予一年或更长免租 递增率递增率：一般小面积商铺承租一般为 510%；200 500 一般为 4%8%；500-1000 一般为 3%6%；1000 以上或者超市大卖场、百货公司一般为 2%-5%小面积商铺首二年不递增，第三年起逐年递增。大面积为前三年不递增，后每年或两年一次递增。（3）广告招牌位置：每个商铺应给予一个免费的招牌位置，在商场或商业街开业早期，对品牌企业、大面

17、积承租或位置较偏的商户可提供一至两个设置在公共位置的广告位，半年至一年的免费使用期，应视项目实际情况作出安排。如果整栋物业不是由一个商户整体租用，原则外墙广告位置要按市场价值予以收费。如果整栋物业是由一个商户整体租用，外墙的使用权归该商户，以不损坏结构，不丑化形象及符合国家有关法律法规为原则，租约期满商户应予恢复原状。（4）物业管理 商场及商业步行街经营期的推广费要包含在管理费中，向物价局申报，故项目在申报收费标准之前要把商业运营部部拟定的经营期推广费商家承担之部分融入管理费中，向物价局申报。（4）租赁双方签署合同前，租户要交纳至少两个月租金的押金。11第第三三节节 制定商用物业租制定商用物业

18、租赁赁付款方式付款方式 商用物业租赁付款方式：是指商用物业在租赁过程中我司提供给租赁人需支付的款项，出出租商用物业付款方表租商用物业付款方表 XXXX 楼盘商用物业付款方式表楼盘商用物业付款方式表 生效日期生效日期:付款方式 办理手续 诚意金 签署商用物业租赁意向书时，承租人交付诚意金 5000 元（以现金形式支付）。押金 签署商用物业租赁合同时，承租人交付两月租金作为承租押金，如每月租金不等的，按平均月租金计收。月租金 交铺时支付首月租，次月起，当月租金必须在该 1-5 日前交齐。单位盖章：第四章第四章 商铺的面积计算与编号商铺的面积计算与编号 计算商铺计算商铺的面积的面积：按照行业标准规定

19、，根据单体建筑平面施工图计算出每一个商铺单元的建筑面积、公摊及实用率，作为定价和租赁依据。1 1、工作流程工作流程 项目公司 报送施工平面图 总工室 审核施工平面图 营销中小 计算面积与编号 集团商业运营部 审核单元面积 总经办 审定 集团商业运营部 作为计价依据 2 2、工作指引工作指引 （1）项目公司收到设计单位送来的商业物业施工平面图（一式四份）后，送总工室。（2）总工室审核图纸，经确认无误后，一份存档，另三份发给集团商业运营部、营销中心、物业管理部。（3）营销中心计算出面积表并予以编号，经部门负责人签字后，送总经办核对，经核实无误后，送工程、总经理审定。12（4）获准的面积表返回集团商

20、业运营部.第第五章五章、商业物业商业物业宣传推广宣传推广 第一第一节节、商业物业的宣传推广工作指引商业物业的宣传推广工作指引 一一、工作阶段工作阶段 主要分成三个阶段主要分成三个阶段：项目前期：项目开工前后至正式招商推出之间的阶段。租赁推广期：指正式向市场推出至大致上招商完成之间的阶段。经营期：指商业项目开业后的阶段。二二、各阶段的工作目标各阶段的工作目标、方式方式、指引指引 1 1、项目前期项目前期：对大型的商业项目，特别是所在地块未能必然性地让市场认同具有高商业价值，需要对地块的商业价值进行培育的情况下，需要安排项目前期宣传推广。主要方式以报纸软文、公关活动、目标客群渗透为主：2 2、租租

21、赁赁推广期推广期：在前期推广的基础上大张旗鼓地树立、巩固项目主题定位形象，通过对新概念的炒作，多角度地对商业物业展现，深入剖析，有力推动商家的认同和进驻，同时也进一步为商家培养消费群。主要方式有现场包装、布置、软文、招商手册、招商楼书、公关活动等 3 3、经营期经营期：主要针对商场及规模较大的商业街项目。项目开业后，推广的目的是要把项目的品牌和形象进一步巩固和提升，重点是培养消费者到项目来消费的消费习惯，在项目开业头几年、消费淡季，以及消费危机时期和过后（例如非典），宣传推广尤为重要，只有吸引消费者的场所才是商家追逐之地，才是有升值潜力的黄金地。主要方式：现场商业气氛布置、公关活动、购物赠礼折

22、扣促销活动、编辑形象/消费杂志、媒体广告 三三、招商招商费用的使用范围费用的使用范围 1、广告设计费 13 2、广告制作费 3、媒体发布费 4、代理费 5、手续费 6、公关费 7、活动费 8、各种宣传物料 第六章第六章 交交房房标准的制定及审定装修标准标准的制定及审定装修标准 第一节第一节 商用物业交商用物业交房房标准的制定标准的制定 商用物业交房标准：是指我司将商用物业交付给商户使用时所需具备的装修条件 一一、工作流程工作流程 集团商业运营部 拟交房标准文本 集团商业运营部 项目商业运营部贯彻落实 总经办 作出批示 营销中心 会签 营销中心 综合意见修改原文本 二二、工作指引工作指引 1、商

23、用物业招商前或现场施工进入装修阶段，项目公司拟商用物业交房标准书面文本，交房标准内容包括：公共部分、室内部分、水电等。2、交房标准经商业运营部、审核部、规划设计室、总工室会签，公司领导审定。3、经审定的交房标准返回项目公司，项目公司根据会审意见修改原交房标准，确认无误后发给相关单位（营销中心、商业运营部、工程部、物管部）使用。14 第二节第二节 审定装修标准审定装修标准 装修标准：是指各项目商用物业的门面、室内外交房标准，装修标准必须经报批，通过后方可颁布执行。一一、工作流程工作流程 集团商业运营部 提出装修标准建议 总经办 审定 营销中心 会签 总工室 安排商铺装修 二二、工作指引工作指引

24、1、装修标准建议应考虑所在楼盘的档次、规模及成本控制因素。2、新建楼盘或原为毛坯的楼盘的装修标准审定均按上述程序执行。3、已提供装修物业因为出租的要求需重新提供装修，按以下程序操作：第七章第七章 商铺租赁工作程序商铺租赁工作程序 第一节第一节 认租手续及审批办理程序认租手续及审批办理程序 认租手续：在现场招商中，为了尽快明确客户意向，促成招商成功，现场招商主管有权在客户已符合公司批准的价格、功能、定位时，配合财务收取客户认租金。一一、工作流程工作流程 15 项目进入招商阶段 招商人员 与洽谈客户 招商人员 与客户签署认租意向书 招商主管 初步资格评估 项目财务部 诚意金收取?通过审批的，办理租

25、赁合同?不予批准的，退还认租金 招商主管 审核意向书 承租方 到项目公司财务交诚意金 项目商业运营部 审核相关内容 二二、工作指引工作指引 1、招商人员须熟悉每间商铺的价格、功能定位，在这个前提下与客户洽谈。2、经洽谈双方取得共识后，要求客户提交资格评估资料并签认租意向书。客户提交资料（包括但不限以下事项）公司营业执照复印件或身份证明复印件。公司及经营品牌的简介。店面或橱窗的 VI（须提供相片）。相关专业人员的执业证、上岗证。3、招商主管须依据商场/商铺租户资格评估表进行初评（评估要求见商场/商铺租户租赁资格评估表使用说明）。4、初评达标，招商主管审核认租书后签名并督促招商人员带客户至项目公司

26、财务交认租金，认租金原则上为首月租金，300 以上客户交 10000 元。5、招商主管须于当日填好商铺出租意见书，附齐商场/商铺租户租赁资格评估表、认租书、认租金收据（复印件）、客户资料，并最迟于次日内递交商业运营部。6、财务开票时须注明铺号，认租人姓名并开具收据。7、租赁控表制定 8、如招商总监不批准出租，招商主管须执退回的商铺出租意见书和客户认租书、认租金收据，协助客户退款。附件：商铺租赁认租书范本 16 第第二二节节 租赁合同签署程序租赁合同签署程序 一一、租赁合同签署程序租赁合同签署程序 1 1、工作流程工作流程 招商人员 准备格式合同由客户签署 招商主管 审核并办理合同用章 项目财务

27、部 合同盖章 招商主管 安排客户至 财务交纳押金及租金 项目财务 收取租金/盖章 客户 认租条件 已获批准 用章 审批 2 2、工作指引工作指引 A.合同的填写见合同使用规范。B.合同用章经项目商业运营部、财务部批准。C.押金标准为两个月租金，可把已交之认租金作抵扣补充余额，交回认租金收据押金。D.财务开押金单时，须依合同注明铺号、承租方姓名、开押金收据。二二、租赁合同使用规范租赁合同使用规范 租赁合同是指地区公司所有的商用物业出租时与租户签定的物业租赁协议，由地区公司法律室以房地产管理局租赁合同范本的基础，结合地区公司出租物业的实际情况分别编写地区公司商场商铺、临街铺及写字楼物业租赁合同范本

28、，由相关职能部门会签、修改，由公司领导审核后正式使用。一、条款应包括以下内容：1、租赁标的物的地址。2、租赁标的物租赁期限、租赁方式、租金支付方式等。3、租赁期内相关各方关于租赁标的物的权利及义务。4、租赁期内相关各方的违约责任及相关赔偿内容。17 二、租赁合同填写要求：1、合同文本适用于确立房地产租赁关系。2、合同文本由仁安集团地区公司印制 3、合同条款的解释权属仁安集团地区公司。4、合同须用墨水笔或签字笔填写，不得涂改，不得漏填。5、合同的订立人(出租人、承租人)必须是自然人、法人、其他组织，其中无民事行为能力或限制民事行为能力的自然人必须由其法定代理人代理。6、合同未尽事宜，其他条款经双

29、方议定后，可填入条款空白处，但内容不得违反国家、省、市有关法律和法规，如与合同有抵触未作注明的，以合同为准。三、租赁合同会签程序详见租赁合同签约程序。四、租赁合同一式三份、客户、项目商业运营部、公司财务室。第第三三节节 续约续约、再出租办理程序再出租办理程序 物业租赁合同到期前，开展续租申请，同等条件下，且符合项目商业主题定位的，原承租方有优先承租权，即续约；反之则由商业运营部通过对品牌、经营、形象及符合项目主题业态进行核实租赁。一一、工作流程工作流程 项目主管到期前 30天发出到期通知 商户续租申请/新商户申请考核 确 定承 租方租 赁条件 签约程序 二二、工作指引工作指引 1、所有租赁合同

30、到期的物业均须提出续租申请并由商业运营部核实。2、张贴通知 30 天为公告期，用于租赁方了解查看物业情况。3、法律规定了原租客在再出租时，在同等条件下有优先承租权，故经办部门须把续租条件确保送达原租户。4、如续约的须补齐因租金上升产生押金差额后，方可发出接铺通知。5、续约新合同的起租日期与原合同终止日期一致。6、续约不再给予免租期，再出租只能给出最长一个月免租装修期。18 7、再出租新合同的起租日期原则上以原租户交回商铺日期为准。第第四四节节 挞定程序挞定程序 四种挞四种挞定情形定情形：1、认租已获得批准，认租方五个工作日内不签正式租赁合同的，予以没收认租金。2、已签租赁合同，在起租日届满 3

31、0 天内未办理接铺手续，予以没收押金 3、已签租赁合同且已接铺，但没有在首次免租期届满一个月内开业，予以没收押金。4、执行合同过程中，承租方要求更改租赁条件不获出租方同意的，予以没收押金。一一、工作流程工作流程 招商主管 取证 项目商业运营部 发出警告通知 招商主管 填写挞定申请书，提交认租书或合同及相关证明 集团商业运营部 审核是否上述四种情况 法律室 提出意见 项目商业运营部 发出终止通知 物管部 停止水电供应、配合收铺 地区公司财务 调整台帐 二二、工作指引工作指引 1、取证须现场拍照。2、警告通知须送达承租方，第二、三种情况须在该铺门面张贴通知并拍照取证。3、对达到上述三种情况，发出警

32、告给予五个工作日宽限期。4、警告和终止通知均须抄送集团商业运营部。5、物管部在接到终止通知后，须按通知之日停止水电供应，停办装修申请，停止支付钥匙，并派保安人员加强监管。第第五五节节 退租手续办理程序退租手续办理程序 退租退租：指商铺租赁期限到期，原承租方不愿续约或不符合项目主题定位的，予以办理退租。一一、工作流程工作流程 19 招商主管 约定交回商铺验收日期 招商主管、物管部、租户 一起验收填写验收单 租 户 交清租金、管理费、水、电、电话、煤气等费用 招商主管 填写支付证明单办退押金附验收单 项目商业运营部 审批 项目公司财务 退款 物管部 收回商铺及钥匙 客 户 到物管部办退管理费押金、

33、水电周转金 二二、工作指引工作指引 1、招商主管应在租约到期前 15 天督促原租户尽快搬迁。2、验收日即为合同终止之日，如租户拖延交铺，则按合同约定收取延期费用。3、招商主管对租金交付情况开展检查，物管部对工程及管理费、水电费等，开展检查，双方应按合同的约定验收无误。4、招商主管、物管部、租户三方在验收表上签名，由物管部收回钥匙。5、招商主管协助项目公司财务退回租赁押金、管物管部负责退回管理费、水电费押金。6、该制度同时适用于写字楼。第第六六节节 商铺交付使用程序商铺交付使用程序 商铺交付使用参照住宅交付，分两步：第一步 由项目公司交付给物业部 第二步 由商业运营部协助物业部交付给承租方。第一

34、步第一步 项目公司项目公司物业部物业部 一一、工作流程工作流程 20 综合部 组织召开交房协调会 营销中心 通知物业公司移交物业 施工单位 工程完工、清场 物业部 逐套单元验收、移交 项目商业运营部 向物管部借钥匙带客户看铺 项目公司 提交交房请示报告 总经办 办理综合验收手续 总工室 验收竣工楼宇 物业部 实施物业管理 二二、工作指引工作指引 1、施工、验收、办理综合验收均参照住宅做法。2、营销中心与物业公司一起参与对物业的验收与移交。3、营销中心主要对商铺的装饰、装修配套设施、间隔及编号进行验收，物管部负责全面验收。4、物管部须在物业交付和商业物业租赁推出之前，处理好商业物业的移交存在的所

35、有问题，使商家的接铺顺利进行，以免发生延长起租，增加免租期或减租等问题。第二步第二步 物业部物业部租户租户 一一、工作流程工作流程 项目公司财务 开具接铺通知 项目商业运营部 送达接铺通知 合同给物管部 客 户 执合同、身份证、公司委托书、接铺通知接铺 客 户 签订管理中心规定的相关文件及交付管理费押金 物管部 抄水电表及交钥匙给租户 客 户 申报装修 物管部 审批并予以监管 项目商业运营部 验收予以批准开业 21 二二、工作指引工作指引 1、财务须审核商铺出租意见表、合同、接铺通知无误，收取押金和上期后方能在接铺通知上盖章。2、项目商业运营部现场招商主管须将合同及接铺通知一个工作日内送达物管

36、部，方便客户接铺。3、物管部必须在接铺通知之日完成交钥匙之前工作。4、相关接铺消防协议书等文件、装修及监管规定由物管部制定。5、项目商业运营部和物管部对客户灯箱广告、橱窗予以审批监管。第第七七节节 转租程序转租程序 部分租期内经营困难的租户，在租金的压力下，很多在私底下转租，从而产生了责任人不清、私下变更经营范围、欠租等诸多问题。为了对这些现象予以有效的监管，合理的引导，在租赁条件不变的前提下，予以同意租期内转变承租方，并合理收取费用。一一、工作流程工作流程 原租户 提出书面申请 新租户 提交经营资料 项目商业运营部 资格评估 集团商业运营部 审批 不批准的 执行原合同 项目商业运营部 与新租

37、户签 新合同 原租户 交回原合同及押金单 项目商业运营部 协助项目公司 财务押金换名 二二、工作指引工作指引 1、原合同的租赁期限、租金、升幅均不变，如原合同共三年，租金 100 元/，第三年加租，第二年首月转租则新合同只有二年，租金 100 元/，第二年加租。2、新合同的终止日期与原合同的终止日期一致。22 3、转租须收取办理手续当月 50%的租金作为手续费。4、手续办理当月该商铺产生的租金、管理费、水电费等必须由原租户全部交清。第第八八节节 现场管理规定现场管理规定 一一、现场人员日常管理规定现场人员日常管理规定 （一一）招商招商人员人员 1、上班必须准时。不准迟到、早退，上下班须打卡，外

38、派驻招商处人员须用现场直线电话向考勤员报到。不准无故旷工，如有外出，应先向项目主管请假，然后登记“员工外出登记表”，遵守公司考勤制度；2、上班时间必须穿着工衣。工衣必须整齐干净、无污迹和明显皱褶；扣好纽扣，结好领带，领花、衣袋中不应有过多物品；皮鞋要保持干净、光亮；3、头发必须经常修剪。男招商人员的发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须，要每天修脸；女招商人员不宜留披肩发，头发长度以不超过肩部为适度；长发者必须将头发挽起；4、面部妆容必须大方、自然。女招商人员化淡妆，但切忌浓妆艳抹，不许纹眉，不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水，总体

39、要使人感到自然、美丽、精神好；5、口腔必须保证清新，不应有异味。上班前不得吃浓烈异味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有脏物，不得留长指甲；6、姿势端正。在前台前就坐时，必须保证身体端正，不得歪斜，不得有其它懒散姿势；起立及行走时，必须动作迅速，不得拖泥带水；7、在对客服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧等表情，应热情主动、精神饱满和风度优雅；对不同类型的顾客（投资者、炒家、租户、同行）要善于判断，并有所侧重地表达，应适当采取灵活有效的营销策略，把重点放在租户和投资者上；在介绍项目情况时，应有针对性地介绍目前主推产品，突出其特色和优势，增强顾客营商信心，耐心认真解答客户

40、的询问；8、不准在接待顾客过程中挑客、抢客；9、不得在招商现场用餐、玩牌、下棋、打闹、吃零食、吸烟、看报及大声喧哗；10、接听电话必须有礼貌，言语清晰、音调适度、优雅；不得在工作时间内长时间接打私人电话，私人电话通话时间每次不得超过 3 分钟，严禁在接待顾客时接听私人电话；11、招商人员必须认真填写客户来访登记表和每周租赁工作总结，必须如实反映情况，23 不得弄虚作假，敷衍了事；12、招商现场前、后台除摆放招商资料外，不准摆放其他杂物，应保持前台整洁；招商人员不得坐在客人座席上；所有闲杂人员均不得停留在销售现场；13、必须保持模型、展板、销控图、招商资料与招商阶段相吻合，如发现不妥，要及时更正

41、。14、招商现场地板、墙面、天花、灯具、饰品、玻璃、台椅、模型、展板、音响、及其他物品必须保持清洁，必须有专职人员不间断地搞清洁卫生；（二二）招商招商主管主管 1、上班时间必须穿着工衣，打扮须得体大方；2、不准迟到、早退、旷工；上下班须打卡，有事须向部门经理请假；3、招商主管必须做好招商现场整体协调工作，监督招商人员日常工作行为，检查招商现场卫生状况，资料及物品摆设的整洁情况；4、招商主管必须将上周客户登记表于次周一上午 9：30 前传真到商业运营部；5、招商主管收到租赁政策、措施及相关文件后，必须在七个工作日内组织招商人员学习、培训、考核；6、招商主管必须做好招商人员的排班及轮休工作，定期与

42、招商人员交流、沟通，加增招商人员的职业道德教育；7、招商及时处理招商部中出现的问题，每天下班前必须向部门经理汇报当天工作情况；（三三）财务人员财务人员 在日常工作中，除应遵守公司制度及财务部有关规定外，还必须做好如下几项工作：1、上班时间必须穿着工衣，衣着必须整洁、端装；2、顾客来前交款或咨询有关问题必须热情、主动；3、开票据、接铺通知前，必须仔细核对，对不符合有关规定，不予盖章；4、每天下班必须与经营部同步，节假日必须做好轮岗工作；5、客户缴交的款项必须当天存入银行，因特殊情况无法存入银行的，必须向项目公司汇报有关情况；（四四）礼宾司礼宾司 1、礼宾司必须站立在售楼部正门内侧，按规定姿势站立

43、；2、当顾客进入或离开招商处时，必须协助顾客打开大门；3、上班时间必须统一着装，不得闲坐在其他座位上；24 4、待客必须文明、礼貌，不得有粗鲁的言行举止；5、突发事件发生时，必须及时协助有关人员处理；二二、监督措施监督措施 1、商业运营部每周不定期安排人员到各招商现场了解情况，并按要求填写招商现场抽查表（附后）；2、商业运营部安排专人收集、统计抽查结果，对于违纪律次数较多的租赁网点，在每周招商周报中通报；3、连续两周被通报的租赁网点，在通报租赁网点的同时，还须通报招商主 25 26 第九章第九章 经营管理及推广经营管理及推广 第一节第一节 租金租金、管理费缴付程序管理费缴付程序 一一、工作流程

44、工作流程 1、租金收缴 租金缴付 项目商业运营部 通知租赁客户 客户 每月 5 日至项目财务交项目财务 收款开票 项目财务 通知项目商业运营部交款情况 2、管理费收缴 缴交管理费 客户至物管部财务处交款 物管财务收款开票 上报地区公司财务 抄报项目商业运营部 二二、工作指引工作指引 1、租户交款可以现金、支票，币种统一为人民币。2、对于首次租金，应为起租日期至当月 30 或 31 日，例：于 15 日开始交租，则收取半个月租金。（30交租日期）30月租金=首次租金 3、第二次租金至倒数第二次租金则以每个自然月为界限，即每月 1 至 30 或 31 日；4、最后一次租金为最后一个月 X 日至合同

45、终止日期。（终止日期30月租金=最后一次租金）5、一定要在每月小 X 日、X 日将交款情况由项目财务负责人签名书面通知商业运营部；6、项目商业运营部或物管部每月 X 日起应主动向租户催收。27 第二节 租金催收及违约处理程序第二节 租金催收及违约处理程序 一、一、工作流程 工作流程 项目商业运营部每月 X日收取交租情况 项目商业运营部每月 X日前发出第一封催租信 项目商业运营部每月 X日前第二次核查交租情况项目商业运营部每月 X日前发出第二封催租信 集团商业运营部当月 X日前发出终止合同通知 项目商业运营部与物管部次月 X 日联合收铺 集团商业运营部对恶性客户例如不搬、失踪上报法律室 法律室申

46、请法院强制执行 二、工作指引 二、工作指引 1、项目财务每月10日、20日上报项目商业运营部交租情况须列明已交和欠租情况。2、由各招商主管负责送达催租信，第一封可以书面签收，第二封及终止通知须书面签收且张贴于该铺外墙及拍照取证。3、三份通知须抄送物管部。4、物管部接到第二封催租信须按要求日期停止水电供应。5、对于首次停止水电供应的欠租户，须在 30 日前补交租金及在商业运营部写下书面承诺书后，由项目商业运营部书面通知恢复供水、供电。6、对于第二次停止水电供应的欠租户，须在 30 日前补交租金及在项目商业运营部交纳合同规定的滞纳金后，由项目商业运营部书面通知恢复供水、供电。7、对于已停水、停电且迟于当月 30 日仍不交租的予以终止合同。