1、 自持物业经营税务筹划方案 房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和经营行 为，一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定 了。因此，公司树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之 前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水 平的比较，选择并最终确定最佳开发模式和经营方案。下面就以公司所开发 部分商业即以超市为例，分为销售和自持两种情形进行涉税分析： 超市基本经济数据： 表一：价值情况 名称 面积 销售均价 售价（万元） 底商 800 12000 960 二楼 1600 5000 800 小计 2400 7334 1760 表二
2、：收取租金情况 名称 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 合计 一层 800 平米 30 30 30 40 42 45 50 55 60 65 / 二层 1600 平米 15 18 20 25 27 30 33 36 40 45 / 小计 0 47.52 67.2 86.4 92.16 100.8 111.4 121.9 134.4 148.8 910.0 表三：造价情况 名称 面积 单方造价(元) 总造价（万元） 底商 800 4000 320 二楼 1600 3200 512 小计 2400 7200 8
3、32 其中：开发成本为 695 万元、销售费用为 41 万元、管理费用 41 万 元、财务费用 55 万元 表四：税种 序号序号 税税 种种 纳税对象纳税对象 计计 税税 依依 据据 税税 率率 纳税时间纳税时间 1 营业税及附加 提供应税劳务 营业额 56% 取得营业收入的当月 2 土地使用税 城镇土地 实际占用的土 地面积 6 元/m 2 实际占用土地的次月起 3 房产税 房产 房产租金收入 12% 房产投入使用的次月起 4 企业所得税 生产经营所得、其 他所得 应纳税所得额 25% 按年计征，分月预缴 一、超市实现销售，其税负分析： 1、营业税金及附加=1760 x5.6%=98.56 万元 2、土地增值税 可扣除的成本=695x1.25+55+98.56=849.81 万元 增值额=1760-849.81=910.19 万元 增值率=910.19/849.81=107.11% 适用
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