三亚创意新城房产投资开发项目前瞻性总体法律分析报告（43页）.doc
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三亚创意新城房产投资开发项目前瞻性总体法律分析报告（43页）.doc
1、 1 “三亚创意新城”“三亚创意新城”投资开发项目前瞻性投资开发项目前瞻性总体总体法律分析法律分析报告报告 深圳市中兴国际投资有限公司深圳市中兴国际投资有限公司： 受贵司的邀请，基于我们对“三亚创意新城”投资开发项目（下 称该项目）的兴趣和信心，以及该项目法律事务的复杂性、综合性、 长期性和挑战性，我们试图依照现行国家法律、法规和地方性法规、 规章和政策的规定， 结合该项目合作框架协议等有关资料和信息所反 映客观情况，就其法律事务的内容、风险和解决方案做以专业的研究 和汇报，以期保障贵司的合法权益和应有利益，使该项目按照既定规 划和预期顺利进行。 由于我们目前所掌握的该项目的资料信息有限，如有
2、可能，报告 未涉及到的内容将随着我们对该项目的逐渐深入了解再做论述。 一、一、 土地开发部分土地开发部分 1 1、 三亚市人民政府的土地征用审批权限三亚市人民政府的土地征用审批权限 法律规定： 依照土地管理法的有关规定，征用基本农田、基本农田以外 的耕地超过 35 公顷的、其他土地超过 70 公顷的，均需国务院批准。 2 该项目占地约 12 平方公里，不仅可能涉及基本农田，而且即使不涉 及基本农田，也已大大超过 35 公顷耕地和 70 公顷其他土地的范围， 不可避免地需报国务院批准。另征用上述规定以外的土地的，也是由 省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。这样，三亚市人 民政府在土地征
3、用方面是没有审批权的， 只有在已批准的农用地转用 范围内，具体建设项目用地可以行使批准权。 法律风险： 根据上述法律规定，三亚市人民政府作为土地管理法中界定 的市、县一级的人民政府，没有农用地转为建设用的批准权，那么， 该项目的农用地转为建设用地的征地申请，就需报国务院（省人民政 府）批准，而国务院（省人民政府）会否对如此超大型投资开发项目 的征地申请确定地、快速地批准，则具有极大的不确定性；在目前国 家严格控制建设开发用地规模、打击房地产开发建设用地囤积行为， 控制和停止豪华住宅建设用地审批的政策形势下， 对该项目征地和未 来超常建设用地的报批工作，都有可能产生消极影响。 风险防范： 思路一、从征地权限和程序上入手 首先，通过三亚市人民政府或海南省人民政府，能否将征地范围 内的基本农地以特别通道确定地、快速地报国务院批准； 其次， 将征地范围内的基本农田以外的耕地和其他土地的范围分 别控
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