2009河南睢县金大Ⅱ义乌商贸城项目营销策略提报（34P）.doc
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2009河南睢县金大Ⅱ义乌商贸城项目营销策略提报（34P）.doc
1、 城城 市市 之之 恋恋 睢县金大义乌商贸城睢县金大义乌商贸城项目项目 营销策略提报营销策略提报 2002009 9 年年 7 7 月月 第一部分：项目概述 项目基本面项目基本面 既有优劣势分析既有优劣势分析 项目基本面项目基本面 【地理位置】项目位于睢县县城中心，处于中心大街两侧、睢州大道以北的十字路口 【人文位置】项目位于睢县县城现有可开发地块的黄金地段，周边各项生活配套齐全，未来商业氛围浓厚 【项目组成】项目由底部二层商业和上部一栋小高层、七栋多层组成（耀发广场底下二层为独立自营商铺） 【基本数据】 项目 数据（东地块） 数据（西地块） 总用地面积 5424 平米 10874 平米 建筑
2、占地面积 2612 平米 6601 平米 总建筑面积 13725 平米 22653 平米 居住面积 10118 平米 8669 平米 商业面积 3606 平米 13984 平米 建筑密度 48.16 60.7 容积率 2.53 2.08 备注：地下室建筑面积未计入容积率 既有优劣势分析既有优劣势分析 优势和劣势同样明显优势和劣势同样明显 行销提示行销提示 价值支撑体系需要重构价值支撑体系需要重构 本案“优势地段”与“产品接受度低，配套不具备优势”的矛盾组合，容易造成叫好不叫座。 为了迅速去化，应该从房市深层次驱动力研判出发，提炼出核心卖点，并进行附加值层面的价值支撑体系重构 优势项 绝版旺地
3、睢县城市中心黄金旺地 金大一期口碑优势，客户感情深厚 睢县新十字商圈，商业氛围浓厚 周边配套良好，生活方便 劣势项 项目商业体量较大，去化难度较大，且后续经营难度大 小高层产品接受度低，竞争力不够 项目本身配套不具备优势 第二部分第二部分 市场研判市场研判 市场感知市场感知 市场研判市场研判 市场问题与机会市场问题与机会 市场感知市场感知 随着宏观调控效果的逐步体现，房市冷暖感同身受，风云变迁提炼如下： 销售慢了 大势变了 项目多了 价格涨了 需求不旺 大势变了大势变了 大城市房价由于过山车，宏观舆论环境变了，本地房价涨的 超出承受范围了 于是，持币观望的人多了 项目多了项目多了 从 2008 年 1、2 个项目唱主角，到 2009 年 5、6 个项目抢市 场，竞争变得层次多且复杂了 价格涨了价格涨了 2008 年各盘价格一路上涨，开一次盘价格涨 50-100 元，只 要不是太偏，均价都已
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