1、 三禾尚街三禾尚街 全案策划报告全案策划报告 连云港光耀商业地产投资顾问有限公司 二零零八年九月二零零八年九月 目目 录录 第一部分 连云港市新浦区市场现状及发展趋势 一、连云港市商业楼盘的现状4 二、连云港新浦区商业楼盘的现状22 三、现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况28 四、连云港现优质商业楼盘和城市未来发展的差距29 第二部分 项目分析 一、项目经济技术指标31 二、项目现状及位置32 三、项目商圈33 四、项目 SWTO 分析 33 第三部分 项目“卖点”把握 一、本项目的核心卖点37 二、本项目与竞争楼盘的差异性38 三、本项目商业的品质、业态与销售对象定位38 四、店中店商
2、业经营管理模式41 五、本项目的销售对象定位46 第四部分 项目定价策略 一、本项目价格的形成机制54 二、店中店商业的均价和定价原则56 三、价格的调整机制57 第五部分 项目市场营造 一、本项目销售阶段与入市机会把握61 二、本项目销售节奏与市场引导62 三、本项目整体包装策略63 四、本项目整体推广策略65 五、促销活动策略71 六、意向客户培养方案72 第六部分 总结 一、 销售预估79 二、 重点控制环节以及内容81 第一部分第一部分 连云港市新浦区市场现状及发展趋势连云港市新浦区市场现状及发展趋势 一、一、 连云港市商业楼盘的现状连云港市商业楼盘的现状 2007 年年售收入超 1
3、亿元的大型企业有 7 家，其中：江苏时代 超市有限公司连云港超级购物中心 2.06 亿元；连云港苏宁电器有限 公司 1.54 亿元；连云港文峰大世界商贸有限公司 1.48 亿元；连云 港家得福商贸有限公司 1.44 亿元。 商业经济效益总体向好，利税总额大幅增加，加快了流通领域 对外开放的步伐，进一步加大了流通体制改革的力度，商业经济呈 现持续发展的势头。消费领域的拓宽，消费结构的改善和消费周期 的缩短，加速了商业体裁规模扩大，经济效益出现了持续增长的大 好势头。特别是住房的惯性拉动，都在一定程度上加速居民消费结 构的升级。 近期，无论是相关主管部门、房地产业内人士，还是通过各个 渠道所体现出的市民声音，都无一例外的认为：2008 年连云港市的 房地产价格水平涨幅将会进一步趋缓。我们分析认为，价格涨幅趋 缓主要是受两方面因素的影响：一方面是受连云港市日益增大的房 源供应量与市场消化能力之间
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