荣森世纪新城地产项目营销策划报告（38页）.doc
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荣森世纪新城地产项目营销策划报告（38页）.doc
1、 报告日期:二 000 年 9 月 “荣森世纪新城”项目营销策划报告 营销推广战略构架营销推广战略构架 1 第一部分：产品研究 一、一、 地段地段 1、 地理位置地理位置 本项目位于道北区域老城区与西工区交汇处，属于市郊偏僻地带。 根据目前洛阳市整体市场走势，市政府建设重点在洛阳新区，广泛市场调研以及定向产品测试后，我们发现：本案所处地本案所处地 段社会认知度和认可度较低段社会认知度和认可度较低在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏。 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是建华西路改造，定鼎路道口的打通等重大工程的启动， 使得客户对本地段前景关注程度提高，
2、升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变看到这种转变，我们的信心也增强了！我们的信心也增强了！ 当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至关于地段的形象营造和概念传播显得至 为关键！为关键！ 2、交通交通 2 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于道北路。目前，道北路通往市区有三个出口，其中只有两个可以过车，而且分布在道北路的两端，道路交通状
3、况 不十分理想实际道路状况相对糟糕实际道路状况相对糟糕。但是建华西路以及定鼎路道口的打通，将极大地改善道路状况。 本案由于所处位置相对比较靠里，出口不很理想，建议小区出口应当及早整改。 本案附近公共交通线路匮乏公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，18 路、19 路，而且公交车辆的次数明显偏少。 交通问题已成为极为关交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视键的问题，值得我们高度重视！ 对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！ 二、二、 配套配套 在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺本项目区域生活配套欠缺属于各种专业市场、仓储库房的集中地，其他生活、娱乐、健康医 疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。 在营销推广中，对消费者的引导，勾勒前景和升值潜
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