1、开发开发企业企业经营经营持有型物业持有型物业研究研究 杨红旭 一、持有型物业的一、持有型物业的概述概述 从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建 好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持 有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行 分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增 值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。 从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物 业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划 分，持有型物业一般
2、属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货 商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至 有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业 用房包括厂房、仓库等。 二二、开发企业经营开发企业经营持有型持有型物业的必要性物业的必要性 1、持有型持有型物业是未来房地产发展的趋势物业是未来房地产发展的趋势 在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的 50左右，而在国 内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包 括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有 10左右的持有物 业为市场化企业所经营。中国商业地产联
3、盟 2007 年年初对 699 家商业地产开发 商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了 39%，而在 2006年的 调查中，选择持有型物业比例仅为 21.4%。 2、增加持有型物业是房地产增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果宏观调控的必然结果 持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化，在这一过程 中，持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先，对于开发商而言，资金的 重要性开始超过土地，一方面，不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的 依赖度，另一方面，“自有资金必须超过 35%”的硬性规定对开发商的现金流 提出了更高的要求，而持有型物业能够产生稳定的现金流；其次，宏观调控使 房地产市场的发展出现了很大的不确定性，虽然近两年市场依然向好，但谁都 不敢肯定未来市场会否出现大的调整，而持有型物业是抗击市场下滑的重要产 品，香港地产巨头们的经验早已证实了这一点；再次，宏
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