1、信心比黄金更珍贵信心比黄金更珍贵2009 年年 1-9 月土地市场研究月土地市场研究 在过去的 20 个月，伴随楼市起伏，土地市场也走出了一个过山车般的“V”字反转，土 地作为资产的高弹性特点全面显现： （1） 在行业景气区间（2008 年 1 月2008 年 8 月），土地市场溢价水平在与 商品房交易价格水平保持趋势一致的基础上，显现出对即时商品房价格变动 的一种扩大效应。即土地交易的溢价增速领先于商品房交易价格的增速。 （2） 在行业低迷区间（2008 年 9 月2009 年 3 月），土地市场则表现的更加 低迷，所有地块基本都底价成交甚至流拍现象普遍出现。与商品房交易价格 的缓慢下行不同
2、，土地市场几乎是一步跌到谷底，且其复苏也明显滞后于商 品房交易市场 下面我们就详细分析一下前三季度土地市场的转变。 1 1北京土地市场三次转折北京土地市场三次转折 图图 1 1：20082008 年年 1 1 月月20092009 年年 8 8 月北京土地市场市场阶段划分月北京土地市场市场阶段划分 1.11.1 20082008 年末年末20092009 年年 3 3 月月 供应萎缩，流拍频现供应萎缩，流拍频现 2009 年初，北京土地市场延续了 08 年下半年的冷清景象。在第一季度这个传统交易淡 季里，北京住宅土地供应的紧缩势头更为明显，工业用地成为这个阶段土地供应的主角。除 了控制供应，
3、推出小幅、 市区四环内的优良住宅地块也成为北京政府刺激土地成交的重要举 措。 尽管政府采取了各种控制供给， 刺激需求的措施， 但开发企业尤其是品牌开发企业参与 意愿仍然较低，一方面对未来的预期仍未好转，另一方面也是受困于积压存货的巨大压力， 使得主流开发企业无心也无力参与土地竞拍。此时，市场的主角基本多为中小型开发企业， 这些企业土地储备较少，销售压力较轻， “随机应变”的战略都使其无需考虑长远经营而更 多根据近期需要进行土地交易。 图图 2 2：20082008 年年 1 1 月月20092009 年年 3 3 月北京土地市场供需图月北京土地市场供需图 整体来看，09 年初北京商品房交易的回暖并未给当时的土地市场带来信心的转变，整 个市场依旧处于“寒冬”之中。 1.21.2 20092009 年年 4 4 月月20092009 年年 5 5 月月 放量供应，地王首现放量供应，地王首现 进
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