城市、商业、建筑综合体商业业态规划与建筑设计（11页）.pdf
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城市、商业、建筑综合体商业业态规划与建筑设计（11页）.pdf
1、第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计 第八章 城市/商业/建筑综合体商业业态规划与建筑设计 一、综合体开发定位总体思路 一、综合体开发定位总体思路 1、定位需满足的目标 ? 符合城市整体发展要求，符合政府控规要求； ? 具有鲜明特色，体现项目地段价值； ? 符合市场要求，实现整体开发与经营目标。 2、定位依据： 3、霍金斯“消费者决策过程模型” 4、三位一体定位方法 二、综合体商业形态定位 二、综合体商业形态定位 市场超市购物中心核心价值区 时尚精品 专业店百货市场超市购物中心核心价值区 时尚精品 专业店百货 三、综合体商业形态构成 三、综合体商业形态构成 四、综合体商业零售业
2、态 四、综合体商业零售业态 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈 开设集中商业的可能（临街商业不计入）。 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE： 人均消费支出 RF： 营业面积 1、商业零售业态商业规模的设定 2、商业零售业态极限规模测算表 3、商业零售业态引力模型 五、综合体商业街 五、综合体商业街 1、商业街分析需要解决的核心问题 ? 商业街的长度和宽度； ? 商业街的辐射半径； ? 商业街与平行干道的距离。 东京商业街长度一般为 600-1200M，平均 880M；商业街辐射半径为 250-650M，平均辐射半径为
3、 420M。 东京商业街平均宽度 六、综合体商务 六、综合体商务 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响， 而人均办公面积受区 域的主导功能和区域的重要性程度的影响 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 ? 城市商务物业供给总量和供给结构； ? 城市商务物业需求总量和需求结构； ? 城市商务物业供给矛盾分析； ? 城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动 和市场吸纳量预测未来市场需求）； ? 确定城市综合体对城市中心商务的分流指数； ? 中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。 七、综合体酒店 七、综合体酒店 1、城市综合体的酒店规模估算 E = N * P * L / （T * K） E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率 八、高水平做好城市综合体经营分析和建筑
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