广饶老城区改造建设规划及局部城市设计方案（136页）.pdf

1、日景鸟瞰图黄昏鸟瞰图总平面图12345678缘起及主题Origin And Subject规划定位Position现状分析Situation Analysis设计策略Design Strategy 规划方案Planning Scheme局部地段城市设计Urban Design 城市设计导则及控制图则Guidelines And Control附件Appendix1缘起及主题/Origin And Subject1.1 规划缘起 1.2 城市设计主题CHAPTER缘起及主题CHAPTER 122/1.1 规划缘起旧城改造政策上升至国家战略层面 2014年3月16号，国家新型城镇化规划(2014-

2、2020)正式发布。新的发展政策的制定，将对我国城镇化进程产生重要影响。在这部三万余字的规划中，多次提及旧城改造、棚户区改造等字眼，明确提出“按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。”以及“加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造，全面改善人居环境。注重在旧城改造中保护历史文化遗产、民族文化风格和传统风貌，促进功能提升与文化文物保护相结合。”由此可见，伴随着我国城镇化的发展方式及思路的转变，在土地指标日渐紧缩的态势下，对旧城改造的关注程度已上升至国家战略层面。当代城市发展注重物质空间与精

3、神要素的全面发展在之前“新城建设运动”的过程中，新城建设和旧城更新往往注重城市物质空间的更新，但是在现代城市的发展过程中往往缺乏对城市精神层面的考虑，历史文脉被割裂，传统城市空间缺失，城市缺乏城市精神，从而导致当下千城一面，城市缺乏特色的局面。当代城市不仅注重物质空间的发展，更加注重精神层面的比拼。城市功能及职能转变对老城更新提出强烈要求另一方面，随着经济产业的发展，城市发展迫切需要突破原有门槛，需要实现城市功能及职能的转变，需要培育新增长极，在呼唤城市精神回归的同时，又要适应时代要求，满足城市发展的新需求。随着广饶县人民政府对城市空间拓展所作出的重大决策，广饶在建设“精品城市”的发展要求下，

4、提出对老城区进行功能置换、服务升级、空间更新、环境整治的更新改造要求，以期重新焕发老城区的活力、动力和魅力。Origin And Subject23/1.2 城市设计主题城市重塑文化精神层面向城市精神及特质的回归。充分把握城市特质，尊重历史，尊重传统，将历史文化、传统文化以及城市特质贯穿于设计之中。结构职能层面由原来的单一功能向复合功能的回归，从没落的城市中心边缘向集聚中心的回归。空间景观层面向城市空间特质的回归。充分把握传统城市空间肌理及城市空间特色，传承历史，传承文化，重新回归标志性的城市门户区域。城市门户城市门户精神场所精神场所城市集聚中心城市集聚中心文化精神层面空间景观层面结构职能层面

5、 2CHAPTER规划定位/Position2.1 文脉为要传承地 2.2 复合功能综合心2.3 神形兼具成标志CHAPTER 2规划定位 26/2.1 文脉为要传承地：历史文脉展示中心文脉是城市精神所在：文脉一直是一个城市的精神所在，是一个城市的历史，也是城市特色的最大体现。中外让人印象深刻的城市多为传承历史文脉的城市，如青浦、嘉定、新绛、绍兴、斯特拉斯堡、科尔玛等。这些城市独具特色，让人印象深刻，其原因就在于对文脉、历史、传统的继承与发展。当代社会，文化对城市发展的带动作用不言而喻，文脉的传承其意义就在于保持城市个性的同时又带动城市发展，充分发挥历史文化的价值，将城市发展由物质层面向精神层

6、面延伸，增强市民归属感。广饶历史文脉研究：广饶历史悠久，重商崇文，城市特色十分明显，而其中最能体现广饶历史文脉的区域为孙武祠、月河公园、县政府周边地区。从整个城市空间特色来看，广饶城市不断发展，但是老城的城市空间骨架和肌理一直保留自身特色。传统上广饶就是颇具特色的小城，城中具有两条主要的城市空间轴，分别为南北向的空间景观轴、东西向的商业功能轴。这两条城市空间及功能轴，以及传统的建筑空间肌理形式基本确定了广饶传统城市空间特色。原有沿月河路的南北水系经历变迁，虽然被填埋，但现在仍然以绿带的形式存在，作为城市的重要景观轴线。乐安大街也一直是广饶城市商业集中地，是广饶非常重要的功能空间。再从细部看，孙

7、武祠、月河公园、县政府地区是旧时广饶的城市中心，也是最能体现广饶历史文脉的区域。从建筑特色来说，这一区域也是广饶传统建筑的集大成者。从城市文化来看，由于其特殊的地理位置，广饶受多种文化影响，如儒学文化、黄河文化、海洋文化、兵学文化等，都在广饶留下了历史的痕迹。广饶素有“孙子故里”、“吕剧之乡”、“齐笔发源地”之称。总结：但是这样一个别具特色的传统小城，在近现代的发展中却逐步丧失城市精神及特色，传统空间精华被遗弃，具体表现在：城市空间轴线被破坏，空间肌理破碎，功能没落未来城市间的比拼更是城市特色的比拼，而城市特色的体现就是对城市文脉的尊重、继承和发展，因此城市发展呼唤文化及精神的回归，这不仅能够

8、增加城市软实力，更能增强市民对城市的认同感，加强城市凝聚力。商业功能轴孙武祠周边区域空间景观轴Position27/2.2 复合功能综合心：城市公共活动中心活力复兴，大势所趋：老城中心回归，功能复兴是目前城市发展中的重要趋势之一，历来老城都承担着留存城市记忆，满足市民功能需求的重任，但随着现代化进程的发展，老城地区往往出现空间结构混乱、功能业态落后、环境品质较差等弊病，从而成为现代城市病之一。当代城市的发展趋势就是改变老城命运，回归公共活动中心，复兴城市活力。如04年青浦曲水园的改造，使得原来的老城一跃成为时尚商业中心；台州路桥老街的改造，使得原有老街恢复为十里长街，成为城市休闲旅游及购物中心

9、；新竹城隍庙、老街等旧城的改造与更新，成为新竹充满活力的新文艺中心；80年代南京夫子庙地区的改造，使旧秦淮河恢复了原来的活力。广饶老城中心功能结构演变从历史上看，这一区域就是城市综合中心：在这几平方公里的范围内，特别是乐安大街、月河路附近核心区域，拥有县政府、孙武祠、广场、景观带、市场等多项设施，满足人们的多种需求，而这其中尤以文化、行政为重，是传统城市的绝对中心。但随着广饶城市东进、市场南迁，这一区域逐渐沦落为以行政、纪念、游憩为主的城市普通区域，从复合走向单一，从中心走向边缘，老城中心逐步散失活力。广饶总体规划提出未来广饶中心城区将发展到30万人口规模，并且城市呈“一心四片、网络结构”的空

10、间结构，其中旧区中心作为城市综合公共服务中心的主要组成部分，本次规划设计基地将从单一中心走向复合中心。土地开发及经济产业：2013年广饶县GDP704亿，城镇居民人均可支配收入达到30172元，农民人均纯收入达到13260元。根据经验，当人均收入达到3000美元时，城市将进入休闲消费新时代，迫切需要产业升级，呼唤新经济。而休闲消费经济突出地表现在对文化产业、休闲娱乐业、商贸业的需求上。从土地开发角度来说，规划基地位于城市中心，区位交通优势明显，并且邻里条件良好，土地价值十分优越。而从城市经营角度来看，这一区域的高标准建设将带动周边土地价值的提升。总结：老城中心呼唤功能结构的回归，从单一走向复合

11、，从中心边缘回归中心。因此结合设计基地的自身资源优势及特色，强调以文化中心为主，多种功能复合，将其定位为以文化为核心的城市公共活动中心。大王-稻庄一体化发展综合区乐安高新高端产业聚集区基地孙武湖生态旅游度假区中心活动区孙武路发展轴东青高速发展轴CHAPTER 2规划定位 28/2.3 神形兼具成标志：标志性的城市门户神形兼具，城市标志：城市精神及城市特色的传承，最直接地体现在城市空间上，中外具有特色的城市都是以轴线、建筑、场地、标志物等为城市空间特色的表达方式，使其成为标志性的城市门户。例如贵阳以甲秀楼为标志；青浦城隍庙及曲水园为标志，后来的桥梓湾商业区又成为青浦的新地标，新老地标相映成章；西

12、安以中轴为标志；武汉以黄鹤楼为标志；济南以泉城广场为标志等等。城市的标志物可以分为轴线、建筑、场地、雕塑、构筑物等等，按时代可以分为传统标志物、现代标志物等。一般来讲，传统标志物经历了时间考验，更能让人记忆深刻。城市特色的突出标志能够生动形象地体现城市精神，反映城市特色，神形兼具，成为标志性区域。广饶老城中心空间特色研究:老城中心是广饶传统上最具空间特色的区域，其空间特色体现在三个方面：轴线、场地、建筑。从轴线上看，这一区域是横向的乐安大街商业轴和纵向的月河路文化景观轴的交汇之处，特别是月河路文化景观轴，虽然经历了填河植树的变迁，但整个轴线在老城部分依然完整，同时沿线有孙武祠等历史遗存；从场地

13、上看，这一区域也别具特色，广场、公园、绿带、祠庙等集中在一起，具备城市中心难得的开敞空间；并且这一区域也是具有重要意义的城市场所，主要体现在历史文化上。从建筑上看，这一区域拥有最具特色的城市建筑，如孙武祠、博物馆等。正是这些空间特色，形成了广饶传统城市的视觉中心，使这一区域成为广饶老城的标志性门户。总结:但是近年城市的发展，特别是城市整体东进，功能外迁，使得现在的广饶城市空间特色缺失，老城中心空间破败，轴线断裂、场所精神消失，传统建筑被拆除。未来要恢复老城中心的城市活力，要让其传承城市文脉，体现城市精神，因此要呼唤空间的回归，呼唤场所精神的回归，使其重新成为城市的标志性区域。3CHAPTER现

14、状分析/Situation Analysis3.1 范围界定 3.2 现状土地使用及功能结构3.3 现状居住分析3.4 现状公共服务设施分析3.5 现状商业服务设施及业态分析3.6 现状交通分析3.7 现状空间景观分析3.8 现状建筑质量及拆改留分析CHAPTER 3现状分析 32/3.1 范围界定规划范围：本次规划范围为北至綦公路，南到潍高路，西至团结路，东至孙武路，约653.47公顷。研究范围：我们认为城市是个联系的系统，因此应该在更大范围内对规划区进行研究分析。本次规划研究范围分为宏观研究范围以及中观研究范围。宏观研究范围为整个广饶中心城区。中观研究范围为城市综合公共服务中心。綦 公 路

15、团结路潍 高 路孙武路Situation analysis33/3.2 现状土地使用及功能结构土地使用现状 从整个城市来说，现状规划范围内已经是城市中心，区域内商业主要布局于乐安大街和花苑路之间的地块，整个城市商业界面多为带状布局，中部少量的商业街区也存在业态档次较为落后的问题。兵圣路北段和月河路北段集中了城市主要的公共服务设施，以行政办公及教育设施为主。1）商业集中于规划范围中部，多为小型商业街区及沿街商业形式；地块内部多为居住用地和村庄居民点建设用地，其中村庄居民点建设用地面临整治改造。地块北部主要为行政办公用地和教育设施用地，其中部分行政办公单位已确定搬迁。2）综合来看，本规划区内功能业

16、态档次较低各个商业街之间缺乏联系，未形成体系，缺乏统一的规划。并且行政办公及居住所占比例较大，功能业态缺乏活力，导致其区域中心性存在被边缘化的可能。3）本区域的孙武祠及博物馆，吸引力不够强，周边配套设施较弱，导致其对周边土地价值带动能力弱，周边区域需要进行整合，进一步调整发展模式，联动发展。4）现状老城区用地存在粗放型使用现象，在空间、功能上都未形成自上而下的统一管理体系；土地兼容性差，利用率低下，与国家倡导的集约有效地使用土地政策不符。序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）备注1居住用地R122.0127.66其中其中二类居住用地R2110.2925服务设施用地R224.641.05三类

17、居住用地R37.081.612公共管理与公共服务用地A70.1115.9其中行政办公用地A125.355.75文化设施用地A21.990.45教育科研用地A332.637.4其中中等专业学校用地A329.842.23中小学用地A3322.795.17体育用地A42.970.67医疗卫生用地A55.261.19社会福利用地A60.520.12文物古迹用地A71.390.323商业服务业设施用地B45.0810.22其中商业设施用地B133.987.7其中零售商业用地B1129.466.68批发市场用地B120.390.09旅馆用地B144.130.94商务设施用地B29.232.09公用设施营业

18、网点用地B41.870.42其中加油加气站用地B411.520.34其它服务设施用地B91.440.334工业用地M9.982.26其中一类工业用地M16.491.47三类工业用地M33.490.795物流仓储用地W1.470.33其中三类物流仓储用地W11.470.336道路与交通设施用地S146.6733.25其中城市道路用地S1142.2732.25交通场站用地S44.41其中公共交通场站用地S411.620.37社会停车场用地S422.780.637市政公用设施用地U3.810.86其中供应设施用地U13.810.86其中供电用地U123.620.82广播电视用地U160.190.04

19、8绿地与广场用地G41.959.51其中公共绿地G135.047.94防护绿地G23.290.75广场用地G33.620.829城市建设用地H11441.08100序号用地性质用地代号面积（公顷）比例（%）1建设用地H569.2787.11其中城乡居民点建设用地H1569.2787.11其中城市建设用地H11441.0867.5村庄建设用地H14128.1919.622非建设用地E84.212.89其中其他非建设用地E984.212.893规划范围用地653.47100CHAPTER 3现状分析 34/3.2 现状土地使用及功能结构土地使用现状图Situation analysis35/3.2

20、 现状土地使用及功能结构现状规划范围内功能结构呈“三心、三轴、多点”三心：乐安大街商业中心、月河公园绿化休闲中、城南公园景观休闲中心。三轴：乐安大街商业轴、兵圣路商业轴、月河路绿化景观轴。1）从现状结构可以看出，目前的广饶县政府行政办公中心，已经确定要搬迁，该区域的功能将面临转换。2）中心之间相对独立，联系不紧密，且分布不均衡，不利于其功能的发挥。3）再从城市轴线上可以看出，缺乏横向的小型联系轴线，系统性还需要进一步完善。4）商业轴线只是一层表皮，缺乏对地块内部的渗透及带动，同时轴线的延伸性还需要加强。5）轴线断裂，绿化景观轴向南至花苑路后缺乏沿线节点以及轴线牵引，造成轴线断裂。功能结构月河路

21、绿化休闲中心绿化景观轴商业轴商业轴乐安大街商业中心城南公园景观休闲中心CHAPTER 3现状分析 36/现状居住用地主要有新建居住小区、建筑质量较好小区、老旧小区、城中村另有部分已有方案小区。3.3 现状居住分析 本次规划涉及到城中村16个，共约2602户，8326人。这里除了原住民，也存在出租等情况，是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为城市进一步发展的隐患。本次规划需安置2602户、8326人、约23万平方米。名称户数（户）人均（人/户）人数（人）十二村（1）403.2128 十九村（1）1553.2496 十九村（2）1453.2464 十八村753.2240

22、 十一村（1）593.2189 十四村（1）893.2285 十三村（1）1153.2368 十一村（2）2273.2726 十二村（2）1353.2432 十三村（2）163.251 十六村（1）113.235 十四村（2）353.2112 十五村（1）1653.2528 十六村（2）2043.2653 十五村（2）93.229 十七村（1）1073.2342 十六村（3）163.251 十七村（2）1763.2563 九村（1）773.2246 十村（1）613.2195 九村（2）793.2253 十村（2）1733.2554 十村（3）513.2163 南三里（1）293.293 八村

23、（1）93.229 八村（2）873.2278 四村243.277 七村333.2106 南三里（2）433.2138 六村903.2288 南三里（3）673.2214 总计26028326 城中村分布Situation analysis37/老旧小区分布 现在居住建筑多为低层，布局杂乱，间距小，部分不能满足日照、消防要求。没有统一的物业管理安全防卫。与其相对应配套建设的公共服务设施不足，道路拥堵，公共绿地缺乏，农贸市场、医疗设施和商业设施都相对陈旧，居民停车没有规划，乱停乱放严重阻碍了居民的出行及交通。本次规划需安置3016户、9651人、约27万平方米。名称户数（户）人均（人/户）人数（

24、人）1403.2128 2193.261 31203.2384 41073.2342 5603.2192 6263.283 7183.258 843.213 92583.2826 10333.2106 111133.2362 122503.2800 13343.2109 14503.2160 15573.2182 161293.2413 171543.2493 183413.21091 19253.280 20303.296 21413.2131 22443.2141 232233.2714 2453.216 252223.2710 26673.2214 271003.2320 28483.2

25、154 2943.213 30973.2310 31723.2230 32413.2131 33283.290 341563.2499 合计30169651 3.3 现状居住分析CHAPTER 3现状分析 38/质量较好小区分布 质量较好小区包括馨苑名家、清风小区、翠湖小区、合行花苑、明月小区、西苑小区等。名称户数（户）人均（人/户）人数（人）11863.2595 24603.21472 35323.21702 42903.2928 54543.21453 634903.211168 7603.2192 合计547217510 3.3 现状居住分析Situation analysis39/新建

26、小区及已有方案小区名称户数（户）人均（人/户）人数（人）巴黎庄园493.2157 御景花园213.267 渤海经典1223.2390 大海经典1793.2573 凯泽尚城1033.2330 孙武路西(1)3403.21088 孙武路西(2)3003.2960 孙武路西(3)3053.2976 合计14194541 包括巴黎庄园、御景花园、渤海经典、大海经典、凯泽尚城、孙武路西兵圣路东小区等。建筑多为多层与高层。建筑布局有序，很好的满足了日照与消防要求。有统一的物业管理，配套设施良好，车辆停放有序，环境优美。从以上分析可以看出，新建小区居住条件良好，老旧小区、城中村居住条件改善迫在眉睫。在此背景

27、下，提出“老城区更新”来改善旧城的居住条件与环境品质，与新建小区相协调。在更新过程中注重保留改建风貌较好的建筑“留点改面”，是长远的战略眼光，老城区的更新将为广饶县的发展注入新的活力。3.3 现状居住分析CHAPTER 3现状分析 40/3.4 现状公共服务设施分析行政办公设施 现状公共管理与公共服务设施用地主要集中在老城区中心地段，占城市建设用地的15.90%；其中行政办公用地、教育科研用地占较大比例；文化设施用地、体育用地、社会福利用地、文物古迹用地比例较低。主要有国土资源局、林业局、水利局、卫生局、街道派出所、房管局、人民武装部等机构，大部分已经确定要搬迁；现状建筑风貌较好，主要分布月河

28、路、兵圣路周边，以2-3层建筑为主。总体布局较集中。现状行政办公设施各部门办公较集中，办公环境较差。Situation analysis41/文化娱乐设施文化娱乐设施：主要是位于月河路的博物馆、活动房等，建筑风貌良好。在月河公园南边，周边环境良好。现状文化娱乐设施相对缺乏，且设施不健全。3.4 现状公共服务设施分析CHAPTER 3现状分析 42/教育设施主要是广饶县第一实验中学、广饶县第一中学，新建区内配套有相应幼儿园。现状中、小学为新建高标准设施，基本满足未来发展需求，由于现状学生人数有限，有部分设施未利用。3.4 现状公共服务设施分析Situation analysis43/医疗卫生设施

29、主要为广饶县中医院、广饶县人民医院；广饶县中医院已确定搬迁到城北；广饶县人民医院位于兵圣路与花苑路交叉口，综合二级甲等医院，建筑以2-5层为主，风貌一般，建筑面积33000平方米，扩大规模的规划方案已经完成。伴随广饶城市化发展加快，现状设施规模与条件已不能满足未来增长的需求。3.4 现状公共服务设施分析CHAPTER 3现状分析 44/3.4 现状公共服务设施分析其他的公共设施主要为老年大学，位于博物馆南侧，现状建筑风貌较好，环境清静。现状福利设施规模不足，设施不全，但环境较好。Situation analysis45/现状商业服务设施根据统计现状商业服务业设施用地为45.08公顷，占城市建设

30、用地的10.22%，商业建筑面积约为61万平方米，对于该区域承载人口来说，现状商业设施特别是社区商业规模还稍显不足，而且通过区域分析，本片区部分商业设施要同时对外服务整个广饶县城甚至周边区域。现有商业设施与其城市中心的定位和职能不匹配，需要整合升级，完善商业服务体系。现状主要商业业态设有餐饮零售、便民服务、美发、休闲等。现状老城区内道路交叉口布置单独的商业设施外，其余商业设施主要是沿街以底商形式存在，主要业态为餐饮娱乐、商品零售批发、美发、养生、窗帘布艺、五金等。现状商业业态种类丰富，各个部分相对独立，未形成良好体系，特色不明显，吸引客流能力不足。3.5 现状商业服务设施及业态分析CHAPTE

31、R 3现状分析 46/3.6 现状交通分析 现状本区域道路系统有主干路、次干路、支路三级，存在的问题主要有：1）主干路与次干路交叉口未进行合理的规划，缺少安全岛，高峰时段交叉口交通较为混乱。2）次干路道路线型不顺畅，影响道路的通达性3）同一条道路有多种断面，断面宽度不一，影响道路通行效率4）地块内部缺乏支路系统，影响地块内部的便利性5）广饶县第一实验小学等交通集中点出行高峰时段压力较大，对乐安路交通安全和效率有影响。6）生活性道路与交通性道路混杂，机动车交通对生活性道路形成干扰。同时两侧占路摆摊现象依然存在，影响机动车通行效率7）道路断面设计不尽合理，主要生活性道路两侧人行道宽度太窄，并且缺乏

32、步行环境的考虑。道路交通系统Situation analysis47/3.6 现状交通分析步行系统静态交通系统从类型上看，现状规划范围内的步行系统主要分为商业步行流线以及休闲步行流线。商业步行流线主要分布于商业街、市场街、县府南路、明月路等，是轴向的步行联系通道；休闲步行流线主要是月河路，也是一条较为明显的轴向步行联系通道。本区域步行系统的主要问题有：1）线性的商业步行流线形式单一，并且各流线间缺乏联系，不成系统。此外商业步行流线为单一的纵向轴线，缺乏对地块内部的渗透。2）休闲步行系统形式单一，并且步行景观环境品质一般，仍有较大的提升空间。缺乏对地块的渗透，未能充分发挥对周边地块的带动作用。3

33、）商业步行系统与休闲步行系统间彼此孤立，缺乏联系。4）无论是商业步行系统还是休闲步行系统，都为单一的纵向轴线，缺乏面状的步行系统，不利于地块内部活力的开发。5）现状步行街内部路边摊现象严重，严重影响不行交通的顺畅。现状规划范围内缺乏必要的停车配建，社会公共停车场数量有限，导致占路停车现象严重。静态交通系统的主要问题有：1）地块内缺乏停车设施，各地块缺乏停车配建，新建小区也存在停车配建指标偏低的问题。2）路边划定的停车位影响了道路通行能力3）停车位严重缺乏，导致占路停车及乱停车现象严重4）摩托车、非机动车等缺乏停车位，也导致了占路停车现象严重。CHAPTER 3现状分析 48/3.7 现状现状空

34、间景观分析从城市设计六要素（标志物、通廊、节点、界面、路径、开敞空间）的角度对基地内的提炼空间特色，并分析存在问题。标志物存留的历史痕迹基地范围内保留了广饶县的历史建筑-孙武祠。另外有傅家遗址等历史遗存。标志物：孙武祠、博物馆标志物缺乏有机联系、区域标志性有待强化建筑单体具有标志性，但互相之间缺乏有机联系，且区域整体标志性不足。节点月河公园及周边、城南公园等两个大的节点已已经形成。但区域内可以停留的空间节点还较少，且节点之间缺乏联系，没有形成系统。通廊轴线 南北贯通，东西缺失规划范围内包含了南北向的月河路绿化景观轴线以及东西向乐安大街商业轴线。南北向轴线感较强，但未完全贯通。月河路北段两侧道路

35、夹绿带的模式一直向北延伸，具有良好的通透性，且绿带有一定宽度，沿线可以作为休闲游憩空间，且将月河公园、博物馆、商业中心等贯穿起来。但是花苑路以南部分缺失，打断了该条轴线（通廊）的连续性。东西向通廊缺乏，质量不高。乐安大街商业轴线已经形成，另外，綦公路沿线水系景观也在打造之中。除此之外，缺乏其他必要的东西向通廊。并且，乐安大街轴线没有经过统一的规划设计，没有统一控制的商业界面阻隔了视线通廊以及人流的导向，通廊质量不高。界面功能界面：商业界面商业界面主要沿乐安大街、兵圣路、孙武路等连续分布。积极界面与消极界面沿乐安大街、兵圣路、孙武路人流不断、商业繁荣，属于城市中的“积极界面”。城中村、老旧小区、

36、破旧的厂房等周边沦为了“消极界面”。刚性界面与弹性界面沿兵圣路的商业裙房，以及乐安大街与花苑路之间的商业街区，建筑严密的压住道路红线建造，过于刚性而缺乏弹性，使空间缺乏趣味性。历史界面与当代界面孙武祠及其周边建筑风貌整体上较为协调，孙武祠本身的建筑特色也保存的较为完好。该区域在未来的开发建设中应予以严格控制，周边新建建筑风貌要与之协调。路径现状基地内路径框架基本具备，通达性较好。但是缺乏支路系统以及慢行交通，系统性较差。Situation analysis49/3.8 现状建筑质量及拆改留分析现状建筑质量评价根据建筑的年代、结构、设施、外观及经济利用价值，将基地内建筑分为以下三类。一类建筑：历

37、史文化建、构筑物，具有明显的时代特征或历史意义；建于2000年后的公共建筑、新建住宅。完全予以保留。二类建筑：建于90年代后的建筑，质量较好，配套设施齐全。无特殊情况基本保留。建于80年代后的建筑，建筑质量一般，保留与整治相结合，如有需要则予以拆除。三类建筑：零散分布的三类居住、标准较低的工业厂房、城中村等，完全予以拆除。废弃工业厂房、违章建筑、危房等，完全予以拆除。各类建筑示意照片CHAPTER 3现状分析 50/3.8 现状建筑质量及拆改留分析现状建筑高度分析Situation analysis51/3.8 现状建筑质量及拆改留分析现状建筑分析 现状建筑面积分布表0500001000001

38、50000200000250000300000350000123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46市政工业/仓储道路交通文物古迹公用设施/其它服务设施医疗/福利文化体育商务商业行政办公教育居住市政工业/仓储道路交通文物古迹公用设施/其它服务设施医疗/福利文化体育商务商业行政办公教育居住 现状容积率分布表00.20.40.60.811.21.41.61.8212345678910 11 12 13

39、14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46CHAPTER 3现状分析 52/3.8 现状建筑质量及拆改留分析现状建筑分析Situation analysis53/3.8 现状建筑质量及拆改留分析现状建筑面积分布表地块编码居住教育行政办公商业商务文化体育医疗/福利公用设施/其它服务设施文物古迹道路交通工业/仓储市政总建筑面积地块占地面积容积率1 280051 02 8217 8106 3696 20019 200586 0.10 3 76354

40、 11414 4688 92457 162256 0.57 4 107200 13472 3307 1193 125172 140848 0.89 5 26008 21069 3946 3740 54762 479374 0.11 6 45397 39432 20906 8455 23622 137812 329099 0.42 7 9786 12513 2621 1482 26402 74655 0.35 8 49373 17436 3685 5234 75728 58328 1.30 9 136085 2572 22760 31306 2916 195639 185307 1.06 10

41、138590 6861 15550 17284 178285 101360 1.76 11 24711 66783 4573 4371 100438 286466 0.35 12 54234 13552 11666 3722 4406 87580 123662 0.71 13 27941 4392 502 32835 59982 0.55 14 5313 586 2226 8125 67158 0.12 15 94426 6046 3110 5777 1738 111097 103335 1.08 16 129174 4024 18611 9361 161170 129672 1.24 17

42、11177 4731 15908 46849 0.34 18 12921 10197 23118 55507 0.42 19 23702 7233 30934 65476 0.47 20 3847 3261 7108 23912 0.30 21 10771 9845 4284 1351 26251 38384 0.68 22 1796 1796 22781 0.08 23 52319 4161 1768 58248 174820 0.33 24 4719 6666 11385 20887 0.55 25 15918 2325 18243 69466 0.26 26 19779 1744 215

43、23 79075 0.27 27 19406 19406 11748 1.65 28 2883 11268 1021 15173 11733 1.29 29 66453 18512 23748 505 109218 197343 0.55 30 819 908 4111 16076 21914 16878 1.30 31 6756 6116 1079 13951 9715 1.44 32 19737 2054 18604 40394 25803 1.57 33 5286 17091 1796 814 24987 14551 1.72 34 9867 11906 2766 24539 23397

44、 1.05 35 37036 2328 12065 6748 58177 50534 1.15 36 6521 11968 7550 3048 29087 27955 1.04 37 34465 73510 6188 114164 80728 1.41 38 37912 37912 21172 1.79 39 31897 32144 5404 69445 61376 1.13 40 291067 3928 3416 4520 4784 379 308094 543023 0.57 41 64389 8672 4410 77471 194218 0.40 42 55523 3933 3072 3

45、1229 3288 97045 186221 0.52 43 38626 3422 28241 5509 8191 83989 122524 0.69 44 526 526 98494 0.01 45 19221 4077 14502 120 7643 45562 299466 0.15 46 16335 28264 33200 77798 149200 0.52 3.8 现状建筑质量及拆改留分析建筑拆改留4CHAPTER设计策略/Design Strategy 4.1 区域协同策略4.2 文化提升策略4.3 功能复合策略4.4 景观活化策略CHAPTER 4设计策略58/文化提升策略区域协同

46、策略设计策略从分析研究中可以看出，在相同的定位指引下，本基地的开发利用可以采用不同的设计手法及规划策略。如就功能来看，可以文化产业为主，带动商业发展；也可文化与商业并重，两全其美。就开发模式来看，可以高强度开发，充分发挥土地价值；也可中等强度开发，以改善空间景观品质为第一要义。就空间设计来说，可以强调开敞空间，尽可能地增加公园广场；也可强调院落空间，增加商业建筑开发。就设计手法来说，可以采用中式传统风格；也可采用后现代主义风格。Design strategy59/景观活化策略功能复合策略CHAPTER 4设计策略60/4.1 区域协同策略完善核心：一城双心，功能互补在广饶城市轮廓不断外延的格局

47、下，城市仍为单核心结构模式，城市综合公共服务中心以东部行政中心、老城核文化商业休闲中心组成新的双心结构，区位价值的优越性赋予了老城核心极大的发展空间，以发展生态型休闲文化综合中心为发展目标，进一步融入新广饶整体格局，强化功能中心，促进城市高效发展，提升城市竞争力从整个城市角度来研究定义这一片区，以落实城市发展框架为目标，打造城市复合中心；以提升城市品质为宗旨，完善城市功能，提升城市业态，增加城市景观；从城市空间角度出发，延续城市轴线，提升城市空间。1）本地块是广饶传统的城市中心，也是文化要地。但是现状城市功能使用割裂了文脉历史，并且缺乏活力。因此从完善整个城市职能角度出发，将其定义为文化商业休

48、闲功能，进一步增强老城中心性，与行政中心共同构成未来广饶城市主要的公共活动中心。2）广饶城区缺乏高品质的商业休闲娱乐区，从整个城市整体角度出发，城市功能及空间品质的改善将极大带动老城城市空间发展：高品质文化商业休闲娱乐区。3）从空间上看，本地块传统上就是城市视觉焦点，是多条城市轴线的汇集之处。规划将重新回归文脉，延续城市轴线，打造能够代表广饶城市形象的新门户。4）从绿化景观上看，广饶老城严重缺乏城市开敞空间及公园绿地，通过增加公园绿地，打造核心景观，可以提升周边土地价值，增加市民公共活动场地。Design strategy61/4.2 文化提升策略文化提升：文化带动，精品塑造研究已有街区风格，

49、塑造面向未来的现代时尚风貌提炼历史传统要素，创建本土特色建筑形式拼贴多元时空特征，融入区域环境营造文化是一种无形但强大的振兴力量，是一个城市最值得自豪之处。城市文化是城市竞争力的核心价值，是一个城市气质所在。文化的复兴与带动往往能起到化腐朽为神奇的作用。加强一个区域的文化归属感与辐射力是一个地区品质提升最有效的方式。本区域是广饶历史上的文化礼教中心（孙子故里、吕剧之乡、齐笔故乡），在恢复传统文化的同时，注入现代文化的内容（博物馆、图书馆、书画院、运功公园等），成为本区域的核心价值。精品空间作为一个城市的名片与窗口，是外界认识城市第一眼印象，这里所说的“精品空间”不需要太大规模、不需要过于奢华，

50、但是一定是能够反映一个城市特征，并对城市整体更新具有示范性与带动性作用。将本区域的形象定位为高品质的城市精品空间，不是作为一个“展示橱窗”而是作为一个市民享受高品质生活的舞台。CHAPTER 4设计策略62/4.3 功能复合策略功能复合：文商主导，多元融合依据老城区地块自身特质，确定文化产业及商业的主导地位，融合休闲娱乐、商务办公、现代居住等多种功能。中外案例表明，成功地城市文化商业区强调功能业态的复合，集品牌服饰、品牌餐饮、休闲娱乐体验、卖场、文化教育等功能于一身，形成最时尚、最流行、最便利、最生活化的城市街区。本基地位于城市综合公共服务中心区内，由于功能的单一、业态的低端、空间的封闭，导致

51、被逐渐边缘化。从现状分析可以看出，本基地区位良好，具有丰富的城市文脉资源，也是城市综合公共服务中心区的一部分，发展潜力巨大。根据基地特质，规划将以文化功能为主，复合商业、休闲娱乐等业态：主导功能文化、商业：博物馆、图书馆、孙武祠、老年大学品牌餐饮、品牌服饰、生活卖场、综合商场、百货商店、数码科技卖场、书城、酒店兼容功能休闲、商住、办公：公园、广场、茶室、商业办公、商住大楼、现代居住功能复合，提高空间效率、形成持久发展活力，塑造特色城市空间格局，其中：北部：体育公园、传统医疗、生态休闲、低碳宜居 中部：文化展示、商业综合、教育配套、生态居住南部：遗址公园、综合配套、安置小区、商贸综合Design

52、 strategy63/4.4 景观活化策略标志形象：点轴展开，空间渗透；神形兼具，品质提升打造广饶城区标志形象，延续传统轴线，塑造核心景观，打通空间通廊，加强节点间的联系，增加空间渗透，将休闲景观与城市活动紧密联系在一起。从现状空间来看，目前所面临的主要问题是城市空间轴线的断裂、缺失；空间品质下降，界面封闭等。如传统的孙子文化被孤立，目前仅剩博物馆、孙武祠、月河公园，轴线缺失，吕剧、齐笔等传统文化没有得到体现；街道界面较为封闭，缺乏渗透，城南遗址公园被隔离在老城区边缘，缺乏必要的景观及人行流线联系；现状城市公共空间多为轴线的线性空间廊道，缺乏必要的集中开敞空间。而一个充满活力的城市商业街区必

53、然拥有良好的城市空间景观。如青浦桥梓湾商业区，通过广场及网络状步行廊道、小院落，与曲水园、城隍庙的联系，组织形成景观良好充满活力的城市商业街区；上海新天地也是通过广场、院落、步行通道、太平桥公园等，组织形成魅力城市空间。针对问题，结合案例，提出以下空间规划策略：1）打通必要的空间联系通道，增加对地块内部的渗透以及空间景观节点间的联系。2）重点打造月河路沿线景观，传承传统文化轴线3）充分利用乐安大街，打造核心景观风貌区，打通空间通廊，盘活整个老城区4）合理布局步行廊道与院落空间，连接商业步行空间及休闲步行空间最终形成北部：生态休闲体育公园休闲之洲、活力之源中部：文化商业休闲中心文化水岸、古韵新风

54、南部：城南遗址公园生态绿滩、文化遗存生态绿滩、低碳宜居生态绿滩生态与居示范段周边社区生态宜居、休闲运动的场所。分区特征文化左岸、古韵新风文化左岸历史文化体验区周边商务社区体验历史文化、促进文化交流的区段。休闲之洲、活力之源休闲之洲休闲娱乐游憩段周边商务休闲、交流、会议的场所。5CHAPTER规划方案/Planning Scheme5.1 城市设计要素分析5.2 规划结构5.3 城市设计总平面5.4 土地使用规划5.5 道路交通规划5.6 景观风貌规划5.7 旧城改造规划5.8 城中村及老旧小区拆迁安置规划5.9 分地块经济技术指标5.10 配套设施规划5.11 开发强度控制5.12 建筑高度控

55、制5.13 天际线控制5.14 开发建设时序CHAPTER 5规划方案 66/5.1 城市设计要素分析规划从多方面考虑城市形态，创造富有特色、富有活力与魅力的城市景观。将自然景观与人造环境有机结合，塑造有场所感的具有吸引力的活动空间。突出重点设计的地标、轴线、通廊、节点与开放空间等要素，同时注重沿街建筑天际线形态，高层建筑布点注重节奏与韵律相结合。Planning scheme67/节点路径界面通廊开放空间组团节点空间标志，场所精神界面建筑围合，景观开放，穿插融合开放空间依水开放，绿地均置，核心区步行化路径交通纵横，服务生活，景观步行通廊空间视廊，生态通道组团空间统领，区域协调分为景观节点、功

56、能节点。景观节点为城市功能景观核心。功能节点为一定地域的功能景观中心。分为建筑界面、景观界面。建筑界面限定围合空间，提供城市街道立面。景观界面提供开敞空间，形成城市软质立面。分为绿化开放空间，景观水域，步行空间。分为交通性道路，生活性道路，滨水景观道路。通廊连接各标志性建筑及景观节点，同时也是重要的生态廊道。各功能组团紧密联系，提供便利生活环境。CHAPTER 5规划方案 68/一城双心，新旧融合十字结构，古今交汇三区七片，纵横捭阖5.2 规划结构城西北居住区城东北居住综合区城西商住综合区公建核心区文化中心城东南居住综合区城南居住区城南公园城北综合区文化核心区城南综合区Planning sch

57、eme69/项目元素布点5.3 城市设计总平面010203030504100907080711141516171819202122232425262830272729311213141414060501 体育公园02 月河公园03 城南遗址公园04 文化广场05 SOHO06 滨水商业街07 美食街08 休闲商业09 全福元商业综合体10 综合商业11 市场12 第一实验小学13 第一实验中学14 学校15 县人民医院16 中医院17 110kv变电站18 上地佳园19 天和人家20 天伦锦城21 月桂庄园22 花园新城23 渤海经典24 大海经典25 尚城小区26 倚林佳园27 慧谷阳光28

58、 西苑小区29 宝汇苑30 怡景苑31 都市花园CHAPTER 5规划方案 70/5.4 土地使用规划土地使用规划图Planning scheme71/5.4 土地使用规划用地平衡表城市建设用地平衡表用地代码用地名称用地面积占城市建设用R居住用地272.5 42.38 其中住宅用地270.2 42.04 服务设施用地2.2 0.34 A公共管理与公共服务设施用地70.2 10.92 其中行政办公用地8.9 1.39 文化设施用地2.7 0.42 图书展览用地0.7 0.12 中小学用地41.1 6.40 体育用地5.3 0.83 医院用地9.9 1.55 文物古迹用地1.4 0.22 B商业服

59、务业设施用地119.9 18.65 其中商业用地40.6 6.31 零售商业用地44.6 6.93 批发市场用地3.8 0.59 旅馆用地13.4 2.08 商务用地17.3 2.69 金融保险用地0.3 0.05 S道路与交通设施用地96.1 14.95 其中城市道路用地93.8 14.60 社会停车场2.3 0.35 U公用设施用地3.4 0.53 其中供应设施用地0.8 0.12 供水用地2.4 0.37 供电用地0.3 0.04 G绿地与广场用地80.8 12.56 其中公园绿地58.7 9.13 防护绿地17.4 2.71 广场用地4.7 0.73 城市建设用地642.9 100.0

60、0 E非建设用地11.5 水域11.5 城市总用地面积654.3 CHAPTER 5规划方案 72/5.5 道路交通规划1 道路交通规划规划设计了疏密有致，主次分明的道路网络系统。以主干道交通骨架为基础，合理安排次干路和支路系统，与规划区周边道路有效衔接。主干道主要承担老城区和周边区域以及老城区内部各个功能组团的交通运输功能，次干道和支路主要是解决各功能组团内部的交通组织问题，并对主干道网络系统进行补充和完善。Planning scheme73/5.5 道路交通规划2 道路断面CHAPTER 5规划方案 74/3 公交系统规划依托广饶县城市总体规划（2011-2030年）设置BRT线路，提高规

61、划区的公共交通运载能力，满足人口快速增长对交通的需求。老城区内沿主要道路布置公交站点，公共交通服务面积，以300 米服务半径不得小于城市用地面积的50%，以500 服务半径不得小于城市用地面积的90%，共设置公交站点18个。本规划设设置的公共交通满足老城区内外联系的公交出行需求，其中，公交车是公交系统的主体。建议采用电动公交车形式，倡导生态型的公交模式，减少道路交通对当地生态系统的影响。5.5 道路交通规划Planning scheme75/4 慢行系统规划重点打造以景观道路，绿地公园，公共街区为主体的慢行交通。贯彻以人为本的温和交通模式，形成相对独立完善的慢行交通体系，减少与机动车交通体系的

62、相互干扰，规划还特别重视慢行交通的舒适性和覆盖性，对游览性道路均进行了慢行化处理。道路断面设计上设置了足够宽的非机动车道和步行道，路灯、道路铺装、绿化植被，滨水视线，休憩及景观小品设施等充分照顾到行人的心理感受和实际需求。5.5 道路交通规划CHAPTER 5规划方案 76/综合性道路（乐安大街）沿线包含大型商业、文化、办公、居住、公园、广场等多种功能业态的综合性街道，形成灵动活跃的空间。乐安大街是老城区和新城区相互联系的主要通道，本规划的设计过程中，对于乐安大街进行了仔细推敲，除在满足交通联系的基础上，更加强调沿乐安大街两侧功能业态的相互联系，充分发挥乐安大街的“脐带”作用，使新城区和老城区

63、融为一体。景观性道路（月河路）本规划对月河路中间绿带原有河道进行生态恢复，并与周边公园水体相互贯通，形成主要的绿化景观通廊。鉴于博物馆和孙武祠的旅游带动功能和景观功能，沿月河路设置滨水商业步行街，在缓解人流和车流冲突的同时，充分利用人流量，引导消费，提升商业价值。月河路是沟通三个片区的主要道路，两侧布置线型公园和线型的活动场所，使道路沿线形成一个步行通道并为沿线片区提供主要的开放空间。5 道路属性分析5.5 道路交通规划Planning scheme77/交通性道路（其它主干路和次干路）主要承担老城区和周边区域，以及老城区内部各个功能组团之间的交通联系。形成规划片区的交通骨架，也是划分用地的主

64、要界线。生活性道路（其它支路）解决功能组团内部的交通组织问题，同时对主干道网络进行补充和完善。沿生活性道路布置商业和公共服务设施，密切联系各个功能组团。5.5 道路交通规划CHAPTER 5规划方案 78/5.6 景观风貌规划核心引领，绿带支撑以月河公园、博物馆和孙武祠组成的开敞空间为核心，以乐安大街和月河路为轴线，将生态景观与商业生活业态融为一体，使生态与生活相互渗透，广饶老城区更新发展注入生机和活力。点轴布局，系统有序乐安大街和月河路两条主要的景观通廊呈“十字”交叉，形成起老城区的主体景观框架，将主要的公园广场和滨水绿地等串联起来，组成绿色通廊，各组团绿地有机地点缀布局，自然有序，形成良好

65、的绿化景观环境。结合主要道路的防护绿带，形成具有丰富景深，衔接自然的景观界面，景观界面类型主要包括：滨水绿地界面、城市开敞空间界面、城市景观界面与自然生态界面。功能复合，有机共生规划区主要由公建核心区，居住区、公园绿地区组成。以公建区位核心，沿乐安大街和月河路布局主要商业街和居住区，城南和城北布置两片集中绿地，营造宜人的小气候区，主次有序，有机复合，使绿化景观得以达到最大程度的共享。Planning scheme79/5.6 景观风貌规划规划形成“一心、两轴、三片、多节点”的景观结构系统。其中。“一心”为中部公共景观核心，也是主要的旅游吸引点；“两轴”为东西向乐安大街综合功能轴和南北向月河路滨

66、水景观轴，构成景观系统的主要骨架；“三片”为南北两片集中绿地和中部月河公园形成的绿化核心片；各功能组团内部的集中绿地呈散点布置，形成“多节点”的均好性绿地景观系统。CHAPTER 5规划方案 80/5.7 旧城改造规划Planning scheme81/5.7 旧城改造规划CHAPTER 5规划方案 82/改造布点示意5.7 旧城改造规划Planning scheme83/旧城改造的原则旧城改造的对策（1）整体效益的原则。在城市经济社会发展的大背景下，坚持城市的整体效益，局部效益应服从整体效益。（2）可持续发展的原则。在城市改造中首先应体现科学的发展观，从生态与环境的视角考虑城市的问题，使城市

67、达到其存在的目的，保障城市可持续发展。（3）城市经营的原则。城市改造过程中应有城市经营的理念，按照经济规律办事，对每一项更新项目进行成本效益分析，适时对土地市场进行预测，使城市更新规划建立在可靠的现实基础之上。（4）尊重历史文化的原则。城市改造一方面要求保护城市历史文化环境，对城市中重要历史风貌带和景观地带进行保护和控制，突出城市景观特征。另一方面要求将文化作为城市更新的源泉，作为社会变更的杠杆，作为社会生活方式的真正核心。（1）提高和完善旧城商业中心功能。旧城改造实质意义是旧城更新，通过旧城改造进一步发挥城市中心功能的作用。重点发展第三产，进行土地置换。改造街道，修建休闲广场，消除消防安全隐

68、患，按规范要求修建停车场地。（2）提高居住环境质量。旧城区大部分的低层民房为重点改建对象，按照城市用地布局要求进行用地调整、建设与更新，按照社区规模理顺居住区道路系统，按照日照间距系数要求，整改住宅，满足用户的日照要求。见缝插绿，使居住区的绿地率达到30%以上。（3）改善旧城交通状况。拓宽改造街巷，满足城市交通要求，改善旧城交通环境。（4）完善旧城基础设施。电力、电讯、有线电视等管线逐步下地，对原有的排水、给水、等管道进行综合改造，提高基础设施的整体水平。（5）新区建设与旧城改造相结合。城市建设应采用“建设新区，疏解旧城”的指导方针，积极扩张城市规模，以新区建设，加快和促进旧城更新改造，疏导旧

69、城区人口和部分功能，促使旧城焕发活力。旧城改造意向 1（建筑空间）：现状建筑体量小，分布零散，不利于形成片区向心感。规划对现状建筑质量及肌理进行系统分析，确定保留改建及拆除的部分，对整个建筑系统进行梳理，以满足现代城市公共生活的需要。整体功能置换后，基地以老城核心区为中心，服务于老城区，同时也成为整个城市的时尚文化休闲场所。旧城改造意向 2（道路网络）：老城区现状道路基本系统已经形成，且路况相对良好。规划主要对月河路进行改造，将博物馆以南路段合并路幅调整为双向四车道，博物馆以北改为中央绿带西侧为单行，东侧为双向三车道；西延广明路至团结路，文安路綦公路以北路段南拓至迎宾路。旧城改造意向 3（公共

70、空间）：规划月河路景观带以水系为线索串联一系列广场、公园等公共空间。将原有封闭性较强的空间转化为公共性开敞空间，与公众日常生活相融合，使更多人享受到城市景观资源。同时，在充分尊重现状的基础上根据新功能对原有建筑进行适当的拆改、重建，开辟部分公共空间和商业休闲功能，形成良好的室内外互动，与滨水休闲带相结合，丰富整体景观序列。月河路道路样式一月河滨水路景观带鸟瞰月河路道路样式二月河路滨水景观带人视中医院改造5.7 旧城改造规划CHAPTER 5规划方案 84/5.8 城中村及老旧小区回迁安置规划回迁安置用地建筑面积：44330m2新建居住用地建筑面积：194165m2新建居住用地建筑面积：8591

71、9m2新建居住用地建筑面积：141262m2新建居住用地建筑面积：188879m2新建居住用地建筑面积：132382m2新建居住用地建筑面积：178516m2新建居住用地建筑面积：294558m2新建居住用地建筑面积：63544m2回迁安置用地建筑面积：51920m2回迁安置用地建筑面积：73030m2回迁安置用地建筑面积：56514m2回迁安置用地建筑面积：49170m2新建居住用地建筑面积：134796m2新建居住用地建筑面积：125583m2新建居住用地建筑面积：26179m2新建居住用地建筑面积：33816m2新建居住用地建筑面积：122557m2新建居住用地建筑面积：16882m2回

72、迁安置用地建筑面积：66440m2回迁安置用地建筑面积：41690m2回迁安置用地建筑面积：10670m2新建居住用地建筑面积：111530m2回迁安置用地建筑面积：206320m2回迁安置用地建筑面积：30959m2回迁安置用地建筑面积：18211m2新建居住用地建筑面积：139469m2 拆迁安置原则1、就近安置本次拆迁安置设计分为八个安置片区，每个片区集中安置（个别改造小区实施就地安置原则）。2、根据拆迁户数实施按户补偿原则，每户补偿住宅面积约110平方米。3、已有住宅区方案拆迁安置问题，不计入本次规划设计范畴。4、为打造遗址公园良好的景观系统，控制周边建筑高度，建议更改怡景苑小区设计方

73、案降低住宅高度。Planning scheme85/5.9 分地块经济技术指标CHAPTER 5规划方案 86/技术经济指标表-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积146304.62-居住户数户2695-居住人数人7950-总建筑面积290042.13-地面建筑面积241532.13 100.00 其中住宅238495.74 98.74 幼儿园3036.39 1.26 地下建筑面积48510.00-建筑基底面积18898.26-容积率1.65-建筑密度%13-绿地率%40-停车数个5390-其中地上个539-地下个4851-技术经济指标表-2-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积273

74、71.79-总建筑面积99301.05-地面建筑面积79061.05-其中商业31617.38 39.99 商务办公47443.67 60.01 地下建筑面积20240.00-建筑基底面积2759.90-容积率2.89-建筑密度%10-绿地率%38-停车数个506-其中地上个-地下个506-技术经济指标表-2-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积64352.72-居住户数户971-居住人数人2864-总建筑面积120263.19-地面建筑面积102788.05 100.00 其中住宅85919.46 83.59 商业16868.59 16.41 地下建筑面积17475.14-建筑基底面积1

75、2700.35-容积率1.60-建筑密度%20-绿地率%39-停车数个485-其中地上个49-地下个437-技术经济指标表-3-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积12715.30-总建筑面积48726.85-地面建筑面积39268.89 100.00 其中商业13228.89 33.69 商务办公26040.00 66.31 地下建筑面积9457.96-建筑基底面积5229.39-容积率3.09-建筑密度%41-绿地率%40-停车数个236-其中地上个-地下个236-技术经济指标表-3-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积46091.90-总建筑面积70081.06-地面建筑面积58

76、914.28 100.00 其中商业24044.98 40.81 中高端宾馆34869.30 59.19 地下建筑面积11166.78-建筑基底面积16577.09-容积率1.28-建筑密度%36-绿地率%40-停车数个310-其中地上个31-地下个279-技术经济指标表-4-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积2843.21-总建筑面积1780.98-地面建筑面积1780.98100.00 其中办公1780.98100.00 地下建筑面积-建筑基底面积890.49-容积率0.63-建筑密度%31-绿地率%20-停车数个7-其中地上个7-地下个-技术经济指标表-4-2项目计量单位设计值所占

77、比例建设用地面积27446.39-总建筑面积31772.30-地面建筑面积31772.30 100.00 其中商业31772.30 100.00 地下建筑面积11438.03-建筑基底面积7737.68-容积率1.16-建筑密度%28-绿地率%35-停车数个318-其中地上个32-地下个286-技术经济指标表-4-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积58518.43-居住户数户1496-居住人数人4413-总建筑面积171981.13-地面建筑面积145055.91 100.00 其中住宅132382.35 91.26 商业12673.56 8.74 地下建筑面积26925.22-建筑基底

78、面积11317.87-容积率2.48-建筑密度%19-绿地率%40-停车数个748-其中地上个75-地下个673-技术经济指标表-5-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积60167.85-居住户数户1672-居住人数人4932-总建筑面积178047.25-地面建筑面积147954.76 100.00 其中住宅139469.92 94.27 商业8484.84 5.73 地下建筑面积30092.49-建筑基底面积11631.18-容积率2.46-建筑密度%19-绿地率%40-停车数个836-其中地上个84-地下个752-技术经济指标表-6项目计量单位设计值所占比例建设用地面积80456.3

79、9-居住户数户1596-居住人数人4709-总建筑面积169993.71-地面建筑面积141262.38 100.00 其中住宅141262.38 100.00 地下建筑面积28731.33-建筑基底面积8366.22-容积率1.76-建筑密度%10-绿地率%42-停车数个798-其中地上个80-地下个718-技术经济指标表-7-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积34865.85-总建筑面积32866.45-地面建筑面积32866.45100.00 其中学校32866.45100.00 地下建筑面积-建筑基底面积7880.73-容积率0.94-建筑密度%23-绿地率%35-停车数个5-其

80、中地上个5-地下个-技术经济指标表-7-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积15446.20-总建筑面积25327.86-地面建筑面积21464.29 100.00 其中展览21464.29 100.00 地下建筑面积3863.57-建筑基底面积7466.87-容积率1.39-建筑密度%48-绿地率%38-停车数个107-其中地上个11-地下个97-Planning scheme87/技术经济指标表-11-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积204697.68-居住户数户3328-居住人数人9819-总建筑面积495385.70-地面建筑面积403943.79 100.00 其中住宅2

81、94558.48 72.92 商业75080.84 18.59 商务办公31268.08 7.74 幼儿园3036.39 0.75 地下建筑面积91441.91-建筑基底面积45848.90-容积率1.97-建筑密度%22-绿地率%38-停车数个2540-其中地上个254-地下个2286-技术经济指标表-12-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积28715.46-居住户数户341-居住人数人1007-总建筑面积179706.91-地面建筑面积105657.30 100.00 其中住宅30206.22 28.59 酒店旅馆75451.08 71.41 地下建筑面积74049.61-建筑基底面

82、积11490.25-容积率3.68-建筑密度%40-绿地率%32-停车数个2057-其中地上个206-地下个1851-技术经济指标表-12-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积24808.26-总建筑面积30286.86-地面建筑面积30286.86 100.00 其中小学30286.86 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积6956.04-容积率1.22-建筑密度%28-绿地率%38-停车数个5-其中地上个5-地下个-技术经济指标表-12-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积21132.19-总建筑面积83314.58-地面建筑面积59514.58 100.00 其中商业5951

83、4.58 100.00 地下建筑面积23800.00-建筑基底面积12548.70-容积率2.82-建筑密度%59-绿地率%36-停车数个595-其中地上个-地下个595-技术经济指标表-8-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积113091.64-居住户数户2156-居住人数人6296-总建筑面积230726.19-地面建筑面积191915.43 100.00 其中住宅188879.04 98.42 幼儿园3036.39 1.58 地下建筑面积38810.76-建筑基底面积13319.52-容积率1.70-建筑密度%12-绿地率%42-停车数个1078-其中地上个108-地下个970-技术

84、经济指标表-9项目计量单位设计值所占比例建设用地面积117312.90-居住户数户2017-居住人数人5951-总建筑面积246208.37-地面建筑面积209899.98 100.00 其中住宅178516.26 85.05 商业31383.72 14.95 地下建筑面积36308.39-建筑基底面积23428.77-容积率1.79-建筑密度%20-绿地率%40-停车数个1009-其中地上个101-地下个908-技术经济指标表-10-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积53258.24-总建筑面积50059.48-地面建筑面积42740.93 100.00 其中商业42740.93 10

85、0.00 地下建筑面积7318.55-建筑基底面积11201.84-容积率0.80-建筑密度%21-绿地率%38-停车数个229-其中地上个46-地下个183-技术经济指标表-10-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积40093.62-总建筑面积12077.20-地面建筑面积12077.20 100.00 其中商业12077.20 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积3019.30-容积率0.30-建筑密度%8-绿地率%90-停车数个24-其中地上个24-地下个-技术经济指标表-13-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积84027.67-居住户数户1305-居住人数人3849-总建

86、筑面积201230.43-地面建筑面积161259.86 100.00 其中住宅115464.92 71.60 商业45794.94 28.40 地下建筑面积39970.57-建筑基底面积21272.88-容积率1.92-建筑密度%25-绿地率%38-停车数个1110-其中地上个111-地下个999-技术经济指标表-14-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积22096.73-居住户数户493-居住人数人1455-总建筑面积95445.66-地面建筑面积75206.61 100.00 其中住宅43645.50 58.03 商业31561.11 41.97 地下建筑面积20239.05-建筑基

87、底面积12483.97-容积率3.40-建筑密度%56-绿地率%30-停车数个562-其中地上个56-地下个506-技术经济指标表-16-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积82147.13-居住户数户825-居住人数人2434-总建筑面积124551.91-地面建筑面积109698.19 100.00 其中住宅73030.80 66.57 商业36667.39 33.43 地下建筑面积14853.72-建筑基底面积18019.14-容积率1.34-建筑密度%22-绿地率%42-停车数个413-其中地上个41-地下个371-技术经济指标表-16-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积54

88、374.65-居住户数户639-居住人数人1884-总建筑面积90268.21-地面建筑面积78773.91 100.00 其中住宅56513.64 71.74 商业22260.27 28.26 地下建筑面积11494.30-建筑基底面积11805.81-容积率1.45-建筑密度%22-绿地率%42-停车数个319-其中地上个32-地下个287-CHAPTER 5规划方案 88/技术经济指标表-21项目计量单位设计值所占比例建设用地面积46849.44-总建筑面积233278.05-地面建筑面积190003.21 100.00 其中商业73677.67 38.78 商务办公116325.54

89、61.22 地下建筑面积43274.84-建筑基底面积24810.81-容积率4.06-建筑密度%53-绿地率%30-停车数个1202-其中地上个120-地下个1082-技术经济指标表-22-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积35031.06-总建筑面积162984.41-地面建筑面积135504.31 100.00 其中商业36886.50 27.22 商务办公98617.81 72.78 地下建筑面积27480.10-建筑基底面积15668.20-容积率3.87-建筑密度%45-绿地率%32-停车数个763-其中地上个76-地下个687-技术经济指标表-22-2项目计量单位设计值所占

90、比例建设用地面积19127.50-总建筑面积79492.67-地面建筑面积79492.67 100.00 其中商业42498.57 53.46 商务办公36994.10 46.54 地下建筑面积-建筑基底面积9247.88-容积率4.16-建筑密度%48-绿地率%32-停车数个573-其中地上个57-地下个516-技术经济指标表-23-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积39797.20-总建筑面积194034.68-地面建筑面积192979.52 100.00 其中商业95458.52 49.47 酒店式公寓42000.00 21.76 商务办公55521.00 28.77 地下建筑面积

91、1055.16-建筑基底面积22625.17-容积率4.85-建筑密度%57-绿地率%30-停车数个1303-其中地上个130-地下个1172-技术经济指标表-17-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积70717.31-总建筑面积47966.63-地面建筑面积47966.63 100.00 其中学校47966.63 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积11517.59-容积率0.68-建筑密度%16-绿地率%45-停车数个5-其中地上个5-地下个-技术经济指标表-17-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积76641.74-居住户数户435-居住人数人1285-总建筑面积127300

92、.58-地面建筑面积98041.43 100.00 其中住宅38540.04 39.31 商业59501.39 60.69 地下建筑面积29259.15-建筑基底面积26175.88-容积率1.28-建筑密度%34-绿地率%45-停车数个813-其中地上个81-地下个731-技术经济指标表-17-4项目计量单位设计值所占比例建设用地面积21868.82-总建筑面积5157.42-地面建筑面积5157.42 100.00 其中商业5157.42 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积898.71-容积率0.24-建筑密度%4-绿地率%90-停车数个52-其中地上个52-地下个-技术经济指标表-

93、19-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积4773.55-居住户数户102-居住人数人300-总建筑面积10841.77-地面建筑面积9009.36 100.00 其中住宅9009.36 100.00 地下建筑面积1832.41-建筑基底面积500.52-容积率1.89-建筑密度%10-绿地率%45-停车数个51-其中地上个5-地下个46-技术经济指标表-19-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积8799.68-总建筑面积18354.55-地面建筑面积13495.99 100.00 其中商业13495.99 100.00 地下建筑面积4858.56-建筑基底面积3435.19-容积率1

94、.53-建筑密度%39-绿地率%32-停车数个135-其中地上个13-地下个121-技术经济指标表-19-4项目计量单位设计值所占比例建设用地面积6188.36-总建筑面积9859.53-地面建筑面积8866.48 100.00 其中行政办公8866.48 100.00 地下建筑面积993.05-建筑基底面积2098.82-容积率1.43-建筑密度%34-绿地率%32-停车数个35-其中地上个11-地下个25-技术经济指标表-19-5项目计量单位设计值所占比例建设用地面积50228.47-居住户数户522-居住人数人1539-总建筑面积69611.05-地面建筑面积60219.10 100.0

95、0 其中住宅49170.08 76.68 商业14042.02 23.32 地下建筑面积9391.95-建筑基底面积10364.99-容积率1.20-建筑密度%21-绿地率%42-停车数个261-其中地上个26-地下个235-技术经济指标表-20-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积11956.93-总建筑面积13013.96-地面建筑面积10167.16 100.00 其中商业10167.16 100.00 地下建筑面积2846.80-建筑基底面积3084.14-容积率0.85-建筑密度%26-绿地率%42-停车数个102-其中地上个31-地下个71-Planning scheme89/

96、技术经济指标表-27-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积7524.98-总建筑面积3870.40-地面建筑面积3870.40 100.00 其中办公3870.40 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积1391.75-容积率0.51-建筑密度%18-绿地率%30-停车数个15-其中地上个15-地下个-技术经济指标表-28-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积21129.93-居住户数户296-居住人数人873-总建筑面积33937.53-地面建筑面积28613.02 100.00 其中住宅26178.84 91.49 商业2434.18 8.51 地下建筑面积5324.51-建筑基

97、底面积3255.41-容积率1.35-建筑密度%15-绿地率%38-停车数个148-其中地上个15-地下个133-技术经济指标表-29-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积46527.74-总建筑面积26891.15-地面建筑面积26891.15 100.00 其中小学26891.15 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积7113.17-容积率0.58-建筑密度%15-绿地率%39-停车数个5-其中地上个5-地下个-技术经济指标表-29-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积10027.39-总建筑面积44746.18-地面建筑面积32901.60 100.00 其中商业32901.

98、60 100.00 地下建筑面积11844.58-建筑基底面积5882.56-容积率3.28-建筑密度%59-绿地率%35-停车数个329-其中地上个33-地下个296-技术经济指标表-24-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积11925.38-总建筑面积16509.85-地面建筑面积13905.32 100.00 其中图书馆4904.04 35.27 文化馆4302.80 30.94 老年大学4698.48 33.79 地下建筑面积2604.53-建筑基底面积4276.54-容积率1.17-建筑密度%36-绿地率%35-停车数个93-其中地上个28-地下个65-技术经济指标表-25-1项

99、目计量单位设计值所占比例建设用地面积21909.21-总建筑面积49842.87-地面建筑面积36649.17 100.00 其中商业36649.17 100.00 地下建筑面积13193.70-建筑基底面积7196.77-容积率1.67-建筑密度%33-绿地率%36-停车数个366-其中地上个37-地下个330-技术经济指标表-26项目计量单位设计值所占比例建设用地面积100957.39-居住户数户1523-居住人数人4493-总建筑面积182510.21-地面建筑面积155093.98 100.00 其中住宅134796.48 86.91 商业20297.50 13.09 地下建筑面积27

100、416.23-建筑基底面积19375.55-容积率1.54-建筑密度%19-绿地率%45-停车数个762-其中地上个76-地下个685-技术经济指标表-27-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积97991.49-居住户数户1419-居住人数人4186-总建筑面积172385.41-地面建筑面积146843.03 100.00 其中住宅125583.36 85.52 商业18223.28 12.41 幼儿园3036.39 2.07 地下建筑面积25542.38-建筑基底面积19145.50-容积率1.50-建筑密度%20-绿地率%39-停车数个710-其中地上个71-地下个639-技术经济指

101、标表-30项目计量单位设计值所占比例建设用地面积22800.47-总建筑面积67602.89-地面建筑面积55579.80 100.00 其中商业18609.25 33.48 商务办公36970.55 66.52 地下建筑面积12023.09-建筑基底面积11026.04-容积率2.44-建筑密度%48-绿地率%30-停车数个334-其中地上个33-地下个301-技术经济指标表-31项目计量单位设计值所占比例建设用地面积91510.66-居住户数户1385-居住人数人4085-总建筑面积184896.05-地面建筑面积151620.18 100.00 其中住宅122557.56 80.83 商

102、业23191.42 15.30 会所5871.20 3.87 地下建筑面积33275.87-建筑基底面积21528.75-容积率1.66-建筑密度%24-绿地率%42-停车数个924-其中地上个92-地下个832-技术经济指标表-32-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积83660.18-居住户数户824-居住人数人2430-总建筑面积165886.06-地面建筑面积130369.16 100.00 其中住宅72894.36 55.91 商业57474.80 44.09 地下建筑面积35516.90-建筑基底面积21518.31-容积率1.56-建筑密度%26-绿地率%39-停车数个987

103、-其中地上个99-地下个888-技术经济指标表-33项目计量单位设计值所占比例建设用地面积16878.25-总建筑面积28233.14-地面建筑面积20759.66 100.00 其中商业20759.66 100.00 地下建筑面积7473.48-建筑基底面积7263.04-容积率1.23-建筑密度%43-绿地率%25-停车数个208-其中地上个21-地下个187-CHAPTER 5规划方案 90/技术经济指标表-34项目计量单位设计值所占比例建设用地面积9716.00-总建筑面积61270.81-地面建筑面积53558.40 100.00 其中商务办公53558.40 100.00 地下建筑

104、面积7712.41-建筑基底面积6283.20-容积率5.51-建筑密度%65-绿地率%20-停车数个214-其中地上个21-地下个193-技术经济指标表-35项目计量单位设计值所占比例建设用地面积25803.99-居住户数户397-居住人数人1170-总建筑面积54581.72-地面建筑面积47444.24 100.00 其中住宅35092.62 73.97 商业12351.62 26.03 地下建筑面积7137.48-建筑基底面积8709.34-容积率1.84-建筑密度%34-绿地率%38-停车数个198-其中地上个20-地下个178-技术经济指标表-36项目计量单位设计值所占比例建设用地

105、面积14551.04-居住户数户350-居住人数人1032-总建筑面积43738.85-地面建筑面积37442.08 100.00 其中住宅30959.10 82.69 商业6482.98 17.31 地下建筑面积6296.77-建筑基底面积4961.44-容积率2.57-建筑密度%34-绿地率%39-停车数个175-其中地上个17-地下个157-技术经济指标表-37项目计量单位设计值所占比例建设用地面积23397.39-总建筑面积88860.92-地面建筑面积70381.88 100.00 其中商业38629.88 54.89 商务办公31752.00 45.11 地下建筑面积18479.0

106、4-建筑基底面积12970.83-容积率3.01-建筑密度%55-绿地率%30-停车数个513-其中地上个51-地下个462-技术经济指标表-38-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积10312.32-总建筑面积7932.90-地面建筑面积5666.36 100.00 其中商业11332.72 100.00 地下建筑面积2266.54-建筑基底面积5666.36-容积率0.55-建筑密度%55-绿地率%36-停车数个113-其中地上个57-地下个57-技术经济指标表-38-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积13040.36-总建筑面积7472.86-地面建筑面积7472.86 100

107、.00 其中行政办公7472.86 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积1153.34-容积率0.57-建筑密度%9-绿地率%60-停车数个30-其中地上个30-地下个-技术经济指标表-39-1项目计量单位设计值所占比例建设用地面积8934.49-总建筑面积5041.34-地面建筑面积5041.34 100.00 其中商业5041.34 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积2300.17-容积率0.56-建筑密度%26-绿地率%60-停车数个50-其中地上个50-地下个-技术经济指标表-39-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积19021.51-居住户数户382-居住人数人1127

108、-总建筑面积51409.07-地面建筑面积44531.26 100.00 其中住宅33815.88 75.94 商业10715.38 24.06 地下建筑面积6877.81-建筑基底面积7236.35-容积率2.34-建筑密度%38-绿地率%36-停车数个191-其中地上个19-地下个172-技术经济指标表-44-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积23570.63-总建筑面积53549.59-地面建筑面积39374.70 100.00 其中商业39374.70 100.00 地下建筑面积14174.89-建筑基底面积9221.29-容积率1.67-建筑密度%39-绿地率%36-停车数个3

109、94-其中地上个39-地下个354-技术经济指标表-44-4项目计量单位设计值所占比例建设用地面积92854.87-居住户数户1381-居住人数人4073-总建筑面积158866.14-地面建筑面积134011.86 100.00 其中住宅122200.20 91.19 商业11811.66 8.81 地下建筑面积24854.28-建筑基底面积17302.70-容积率1.44-建筑密度%19-绿地率%40-停车数个690-其中地上个69-地下个621-技术经济指标表-44-5项目计量单位设计值所占比例建设用地面积31843.72-总建筑面积76483.51-地面建筑面积72980.45 100

110、.00 其中酒店72980.45 100.00 地下建筑面积3503.06-建筑基底面积11096.15-容积率2.29-建筑密度%35-绿地率%36-停车数个146-其中地上个58-地下个88-技术经济指标表-45-2项目计量单位设计值所占比例建设用地面积5201.85-总建筑面积2772.60-地面建筑面积2772.60 100.00 其中行政办公2772.60 100.00 地下建筑面积-建筑基底面积1386.30-容积率0.53-建筑密度%27-绿地率%45-停车数个11-其中地上个11-地下个-Planning scheme91/技术经济指标表-47-5项目计量单位设计值所占比例建设

111、用地面积126814.72-居住户数户2694-居住人数人7948-总建筑面积254702.89-地面建筑面积211593.70 100.00 其中住宅198706.44 93.91 商业12887.26 6.09 地下建筑面积43109.19-建筑基底面积20458.19-容积率1.67-建筑密度%16-绿地率%36-停车数个1347-其中地上个269-地下个1078-技术经济指标表-47-6项目计量单位设计值所占比例建设用地面积26321.23-总建筑面积22664.59-地面建筑面积21264.59 100.00 其中酒店21264.59 100.00 地下建筑面积1400.00-建筑基

112、底面积5671.11-容积率0.81-建筑密度%22-绿地率%60-停车数个43-其中地上个10-地下个35-技术经济指标表-45-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积25051.55-居住户数户614-居住人数人1811-总建筑面积65383.27-地面建筑面积54332.58 100.00 其中住宅54332.58 100.00 地下建筑面积11050.69-建筑基底面积3699.74-容积率2.17-建筑密度%15-绿地率%38-停车数个307-其中地上个31-地下个276-技术经济指标表-45-5项目计量单位设计值所占比例建设用地面积23090.23-总建筑面积39105.87-地

113、面建筑面积29625.66 100.00 其中商业29625.66 100.00 地下建筑面积9480.21-建筑基底面积8210.82-容积率1.28-建筑密度%36-绿地率%32-停车数个296-其中地上个59-地下个237-技术经济指标表-45-7项目计量单位设计值所占比例建设用地面积24747.11-总建筑面积35689.5-地面建筑面积28325100.00 其中商业28325100.00 地下建筑面积7364.5-建筑基底面积7900-容积率1.14-建筑密度%31.92-绿地率%36-停车数个283.25-其中地上个99.14-地下个184.11-技术经济指标表-47-1项目计量

114、单位设计值所占比例建设用地面积18104.45-总建筑面积31526.16-地面建筑面积26271.80 100.00 其中商业26271.80 100.00 地下建筑面积5254.36-建筑基底面积5834.36-容积率1.45-建筑密度%32-绿地率%33-停车数个263-其中地上个131-地下个131-技术经济指标表-47-3项目计量单位设计值所占比例建设用地面积14478.66-总建筑面积18785.41-地面建筑面积18062.89 100.00 其中酒店18062.89 100.00 地下建筑面积722.52-建筑基底面积4502.95-容积率1.25-建筑密度%31-绿地率%38

115、-停车数个36-其中地上个18-地下个18-CHAPTER 5规划方案 92/5.10 配套设施规划公共服务设施小学引黄济青办油区办水利局小学展览馆青少年宫体育场馆中医院中学小学博物馆孙武祠老年大学文化馆图书馆网通公司工商局残联房管局税务局县医院计生局文化体育局图书馆中学幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园农村合作银行 服务半径500m服务半径500m服务半径500m服务半径500m服务半径300m服务半径300m服务半径300m服务半径300m服务半径300m服务半径300m服务半径1000m服务半径1000mPlanning scheme93/5.10 配套设施规划商业服务设施服务半径10

116、00m服务半径1000m服务半径500m服务半径500m社区级服务中心城市级服务中心城市级服务中心旅游配套服务中心休闲商业沿街商业零售商业星级酒店零售商业零售商业零售商业零售商业商务办公商务办公美食街美食街零售商业零售商业滨水商业街零售商业零售商业商务办公商务办公商务办公零售商业零售商业零售商业全福元商业综合体美食街精品服饰SOHOSOHO五金建材五金建材综合商业家用电器零售商业金融保险美容美发零售商业商务办公零售商业星级酒店星级酒店园林式酒店休闲商业零售商业星级酒店配套商业市场零售商业零售商业零售商业商务办公CHAPTER 5规划方案 94/5.11 开发强度控制规划以“用地紧凑布局、集约开

117、发”、“功能与强度匹配，重要地区重点控制”为原则，实现对规划区的开发强度控制。为了最大限度的体现设计思路，规划将建设强度控制在一个合理的范围。重要的片区核心区及主要的综合性商业地块容积率达到2.0以上，以居住商贸为主的城市组团的开发强度控制在1.5-3.5，绿轴所在片区的地块综合开发强度建议在2.0 以下，使公园、开放空间轴线等其他敏感度较高地区的低强度开发能够在基地整体利益上得到平衡。Planning scheme95/5.12 建筑高度控制为了响应“高低变化、错落有致，疏密相间，核心展示”的城市空间设计的理念，建筑高度为了突出老城区的特色天际线形态并尊重规划用地紧凑发展要求，基本上采取乐安

118、大街功能发展轴及月河路传统文化体验轴两侧向外围递减的趋势。设计最高的建筑地标位于片区中部乐安大街与月河路交叉口西北侧的中央视点，鉴于基地现有地理条件及周边城市建设的影响，基地内部建筑最高高度不大于100 米。乐安大街团结路至月和路段北部综合商务发展区及乐安大街月河路至孙武路段南侧综合商务区建立高度控制，高层建筑高度控制在50100m，形成现代城市风貌展示区。居住功能片区建筑高度控制在30-100m，健康产业功能片区建筑高度控制在20-40m，公共服务功能片区建筑高度控制在40m 以下。CHAPTER 5规划方案 96/5.13 天际线控制Planning scheme97/5.14 开发建设时

119、序一期开发地块：核心地块及已有方案地块；二期开发地块：月河路景观带、体育公园、城南遗址公园、商业服务设施用地、公共服务设施用地、市政基础设施用地;三期开发地块：居住用地。Planning scheme99/6CHAPTER局部地段城市设计/Urban Design6.1乐安大街城市功能延伸轴城市设计6.2月河路传统文化体验轴城市设计6.3文化核心区城市设计6.4城北综合区城市设计6.5城南综合区城市设计CHAPTER 6局部地段城市设计 100/6.1 乐安大街城市功能延伸轴城市设计乐安大街城市功能延伸轴城市设计2 平面图1 设计框架Urban design 101/CHAPTER 6局部地段

120、城市设计 102/6.2 月河路传统文化体验轴城市设计月河路传统文化体验轴城市设计2 平面图1 设计框架Urban design 103/CHAPTER 6局部地段城市设计 104/月河路传统文化体验轴城市设计綦公路以南迎宾路以北部分道路示意图綦公路以南迎宾路以北部分剖面示意图月河路断面设计月河路平面导引月河路的綦公路以南迎宾路以北部分道路，因考虑到月河公园核心区的特殊价值，在道路西侧架设为商业街服务的机动车道，东西两条道路由中间水系分割开来，东部为主要车行道路，分担主要机动交通压力。西侧为次要车行道路，主要为商业街服务，确保商业街的交通安全和良好的景观环境。6.2 月河路传统文化体验轴城市设

121、计Urban design 105/月河路迎宾路交叉口交通组织方案一方案二迎宾路以南傅家路以北部分道路示意图月河路的迎宾路以南傅家路以北部分道路，因商业干扰较小并且西侧主要为居住区，故此将其设计为西侧水系景观带和东侧车行道的行式，保证月河路的交通顺畅，使居住区有一个安静一人的生活环境。CHAPTER 6局部地段城市设计 106/6.3 文化核心区城市设计依托月河公园、孙武祠等，沿河开发，设置城市主要功能。040201030707080910050601 月河公园02 滨水商业街03 文化广场 04 SOHO05 全福元商业综合体06 综合商业07 学校08 尚城小区09 倚林佳园10 慧谷阳光

122、结构图索引图 分区平面图 分区效果图商业综合轴月河公园codecodecodecode滨水休闲轴Urban design 107/CHAPTER 6局部地段城市设计 108/6.3 文化核心区城市设计方案一方案二文化核心区方案比较核心区北至迎宾路，南至乐安大街，东接文安路，西接月河路。占地面积约为42.7ha。方案一依托月河公园，引水入街，建筑依水而建，错落有致。方案二沿乐安大街设置公共广场，与文化广场形成对景。Urban design 109/CHAPTER 6局部地段城市设计 110/6.4 城北综合区城市设计040201030711121308091005060601 体育公园02 美食

123、街03 休闲商业 04 中医院05 110kv变电站06 学校07 上地佳园08 天和人家09 天伦锦城10 月桂庄园11 花园新城12 渤海经典13 大海经典结构图索引图分区平面图 分区效果图codecodecodecodecodecodecode水系商业综合轴依托体育公园，布置宜人社区环境。Urban design 111/CHAPTER 6局部地段城市设计 112/6.5 城南综合区城市设计04020101030708050601 城南遗址公园02 市场03 县人民医院 04 西苑小区05 全福元商业综合体06 慧谷阳光07 怡景苑08 都市花园结构图索引图分区平面图 分区效果图code

124、codecodecodecodecode水系城南遗址公园依托城南遗址公园，古今对唱，展现城市新面貌。Urban design 113/7CHAPTER城市设计导则及控制图则/Guidelines And Control 7.1城市设计导则7.2开发控制通则7.3核心地块控制图则CHAPTER 7城市设计导则及控制图则116/7.1 城市设计导则街道空间设计准则（1）控制“街墙”街道两侧设置街墙控制线，在街墙控制线范围内，所有建筑必须紧贴控制线建设，不得退离或空出不建设，以保证主要街道界面的完整性与城市空间的整体性。（2）街道家具基本原则 街道家具的设置位置不妨碍交通：各类街道家具应统一设计，其

125、造型、风格、形式、色彩、材质须统一考虑，与环境相协调：人行道上不得设置实物造型广告设施，不得影响交通：建议各标识牌在不影响辨识的情况下，采用同一基座设置。城市雕塑 在公园、广场等公共场所设置城市雕塑，强化空间特性和增强可识别性：产业服务功能组团的雕塑建议采用抽象性雕塑，居住功能组团的雕塑建议采用具象和情景式的系列雕塑：休息座椅设置在公共广场、步行通道两侧：沿步行通道每 30 米应设置不少于两个座位的休息座椅：建议座椅形式可多样选择，但需考虑儿童和成年人的高度不同，设不同高度的座椅：座椅面板顶标高距离地面高度的尺寸：儿童 30-35cm，成人 37-43cm，儿童成年兼用 35-40cm。书报亭

126、、电话亭、报警亭、书报亭和电话亭必须设在视觉可达范围，如街角、商业街入口，间距大约200米：报警亭不得占用公共通道和人行道，宜布置于休息带内：报警亭应有醒目标志，位置明显，便于观察和寻找：书报亭建议面积 25-30 叶：遑议形式现代、造型新颖、色彩鲜明，统一考虑，形成特色景观。公共汽车候车廊公共汽车廊道应有顶盖及供人休息的坐凳：允许在候车廊适当位置发布广告：线路牌及线路图可结合结构设施，并设有照明设施：设计形式应简洁、轻巧、美观。垃圾箱垃圾箱应独立设置在人流密集处：避免使用怪异造型，形式应简洁、易清洗。灯具包括路灯、庭院灯、草坪灯、地灯：路灯的布设方式、间距、高度应根据城市道路设计规范：庭院灯

127、应设置在人行道和公共广场周围，间距及高度应根据照明设计的要求确定：地灯应设在公共广场周围、步行街。交通标志、路牌各种标志尺寸应规范化：交通标志应结合路灯杆，设置在悬臂框架内，框架应留有余地增减广告数量。消防栓鼓励消防栓结合建筑或者花坛布置：消防栓的位置必须明显，不许有物体遮掩。邮政信箱布置在交叉口附近和人流必经处，不影响人行交通：邮筒宜采用标准设计，形象应有标志性：邮筒应避开设置垃圾箱的场所。Guidelines and control117/开放空间设计准则（1）公共绿地 公共绿地以大面积草坪绿化为主，构成开阔疏朗的空间感受：绿化种植应强调绿地生态环境设计，反映地区多样性的地方植栽特色，同时

128、，要强调四季变化、质感与色彩，建立足够的物种差异和视觉协调：结合轴线公共绿地布置景观小品，提供安静休息、社交、漫步、观看小型表演、咖诽座、茶座等设施。（2）广场广场应合理解决人流交通组织，提供休憩、交流、观看表演、进行商业活动等的活动设施；步行广场应用绿化、喷泉、特殊的地面铺砌、座椅、照明灯等多种手段来丰富绿地的城市生活气息，应较多采用自然材料；规划区内主要为游憩集会广场，根据位置与使用功能又可细分为公共娱乐广场、休息娱乐广场、文化活动广场、体育活动广场等几类。（3）庭院庭院可以由绿地、铺装场地、绿化庭院、水景庭院、下沉庭院等多种形式构成；办公区的庭院空间在办公楼的正常工作时间内须对公众开放；

129、建议通过下沉式的竖向组织、构架的空间界定，创造丰富、怡人的庭院空间。（4）屋顶花园建议在高低不同的多层建筑的屋顶上设置；建议功能：露台、咖啡座、游泳池、运动场等；建议对公众开放，也可选择时段对公众开放；（5）室外停车场室外停车场地若作为短时间的停车场地，可沿道路两侧或单侧设置，面必须用透水嵌草砖，室外停车场应配备照明、指示标志；非机动车停车场地面铺装不得选用与车行道同种颜色的材料，宜选用广场砖、水刷石混凝土等美观不易变形的材料，周边应有一定数量的乔木与灌木相结合的绿色植被，以减少对城市景观的不良影响，隔离视线，并为行人经过提供较好的环境。CHAPTER 7城市设计导则及控制图则118/建筑设计

130、准则商业建筑：临街面的底层建筑避免采用大面积连续的空白实墙或使用大面积的卷帘门，建议以视线可以穿透的大面积玻璃为主，玻璃所占整个首层墙面的面积应至少大于 60%，且应选用浅色透明的玻璃而不宜使用具有反射性的玻璃，以保证视线的通透。特色餐饮休闲建筑：建议采用木板、青砖、干挂青砖板、陶土板等材料，避免采用大面积玻璃幕墙。商业办公及酒店建筑：立面材料建议以节能型建筑幕墙为主，裙房建筑立面应尽量考虑造型简洁但细部精致。广告设计导则屋顶广告 1不得在住宅建筑顶部设置；2不得在坡屋顶或屋顶造型有特色的建筑物顶部设置；3不得在 20 层以上或 60 米以上的建筑物顶部设置；4在 3 层（10 米）以下建筑物

131、或构筑物上设置广告设施 的最大总高度不超过 3 米，在 38 层（10 米-24 米）之间 的建筑物或构筑物上设置广告设施的最大总高度不超过 6 米，在 8-20 层（24 米-60 米）之间的建筑物或构筑物上 设置广告设施的最大总高度不超过 8 米；5不得妨碍相邻居住建筑的日照；6牌面应与建筑外墙面平行，不得超出建筑物屋顶层凹周 墙面；7底部构架的高度不得大于 1 米，底部构架以上的构架不 得裸露，应用与建筑物色彩协调的材料予以遮挡。墙面广告 1牌面突出墙面的距离不得超过 0.5 米，其突出墙面的部 分不得妨碍行人的安全；2牌面不得遮挡窗户，门洞；3在玻璃幕墙上设置固定的广告位；4不得在层以

132、上窗间设置；5牌面高度不得大于 9 米，且不得超过屋顶高度；6牌面面积不得超过设置墙面面积的 30%;7连续店面统一牌面尺寸、位置高度、出挑距离：除大型 商场外原则上采用一店一招；8只能在宽度大于或等于 5 米的人行道上空设置；9在宽度小于 8 米的人行道上空设置，牌面外缘外挑巨离 不得超过 1.5 米；10在宽度大于 8 米的人行道上空设置，牌面外缘外挑距 离不得超过 3 米；7.1 城市设计导则Guidelines and control119/铺地设计导则（1）商务办公区铺地设计准则铺装导向性要强，解决大量人员流动等问题。风格简洁明快，适合现代人快速的工作节奏，色彩搭配要和谐统一。（2）

133、休闲式商业区铺装设计准则采用高体现地方特色的石材，用不同的色彩来区分街道空间和购物空间。铺装形式应活泼多变，以烘托繁闹的商业气氛。（3）文化娱乐区铺装设计准则 铺装应结合地方文化特色和人文气氛，色彩丰富，图案具有地方特色。既要满足人们活动的需求，同时也要作为一种文化载体供人们观赏。（4）中心公园铺装设计准则 中心公园的地面铺装应结合景观设计，具有地方特色。铺装的材料宜以自然为主，可采用当地的石材、青砖组合成各种具有民族符号的图案。照明设计导则（1）城市的重点区域反映了城市的活力发展区域，这片区域已经或即将成为城市最活跃的地域，它是城市的活动中心，商业中心，文化中心等。（2）一般区域是指社区级的

134、活动中心，一些次一级的城市节点区域。（3）道路照明要按照有关照明标准，在保证道路功能照明的前提下，选择造型优美，色彩明快的灯具、光源和灯具。（4）商业建筑是指区域内的高层标志性建筑，体现芹区的空间氛围，宜按照商业建筑的特点，采用适宜的照明光源和电器，反映建筑的特性。（5）文化建筑指区域内的层标志性建筑，体现片区的空间氛围，宜按照傻瓜也建筑的特点，采用适宜的照明光源和电器，反映建筑的特性。（6）绿化照明指绿化空间节点的照明，要考虑整体的空间氛围，需具备可视、可导、标志、价值等特性。CHAPTER 7城市设计导则及控制图则120/1规划地块控制图则 规划地块控制图则明确以下内容：地块的用地性质、用

135、地面积、建筑面积密度（容积率）、绿地率、建筑限高、建筑后退地块边界以及道路红线的距离、道路交叉口坐标、建议机动车出人口、机动车停车泊位数量、城市设计要求及其他有关规定。2建筑容量控制 规划中提出的主要环境容量控制指标包括：容积率、建筑密度、绿地率等。城市用地容量指标的确定，以城市的规模、经济基础、区域环境为基本前提，综合考虑不同地块的用地性质，所建建筑的不同层数，用地所处的不同区位等几方面的因素。3建筑后退红线建筑物后退道路红线，在满足本规定的同时，必须符合消防、卫生、环保人防、工程管线和建筑规范等各个方面的要求。根据基地内不同道路的等级，规定建筑后退道路红线的距离如下表：建设工程配建停车位指

136、标类别单位机动车指标备注自行车一类住宅车位/户1.02.0二类住宅车位/户0.52.0三类住宅车位/户0.052.0市属行政办公车位/百平方米建筑面积0.84.0非市属行政办公车位/百平方米建筑面积0.46.0博物馆、群艺馆、科技馆、图书馆、展览馆车位/百平方米建筑面积0.55.0文化活动中心车位/百平方米建筑面积1.0会议室、礼堂车位/百座4.030剧场、市级电影院车位/百座4.020一般电影院车位/百座1.015大型体育场车位/百座4.020中小型体育场车位/百座2.030大中专院校车位/百学生0.720中学车位/百学生0.370小学车位/百学生0.310市、区级综合医院 车位/百平方米建

137、筑面积2.02.0其它医院、诊疗所 车位/百平方米建筑面积0.31.5疗养院车位/百平方米建筑面积2.01.0商场车位/百平方米营业面积1.05.0农贸市场车位/百平方米营业面积0.38.0饭店、酒家车位/百平方米建筑面积2.54.0高中档宾馆车位/客房0.2普通宾馆（招待所）车位/客房0.1火车站车位/高峰日每千旅客4.08.0长途汽车站车位/高峰日每千旅客2.08.0公交枢纽站车位/高峰日每千旅客1.020旅游区车位/1 公顷游览面积3.010城市公园车位/1 公顷游览面积6.01004交通活动控制3.1 建设用地停车泊位配建控制 建筑在新建、改造、扩建时，须按东营市机动车停车场管理办法的

138、指导规定，配建相应的机动车和非机动车停车场（库），具体标准见下表。3.2 机动车出入口控制 距离城市主干道交叉口不宜小于80 米，距离次干道交叉口不宜小于 50米，距桥隧坡道的起止线的距离，不宜小于 30 米。基地位于两条以上道路交叉口，出人口应设置在级别较低的道路上。5建筑间距 （1）建筑间距必须符合日照、消防、抗震、卫生、环保、工程管线埋设、减少视线干扰和建筑保护等方面的要求外，应同时符合下列规定。1）根据日照、通风的要求和本市建筑用地的实际情况，新建住宅建筑按照应按下列规定执行，插建建筑必须进行日照分析；已经建成住宅建筑不再考虑日照影响问题。2）多层住宅建筑垂直布置、即不平行也不垂直的布

139、置、点式多层居住建筑的间距，必须进行日照分析，并符合城市居住区规划设计规范（GB-50180-93）的规定。新区建设住宅建筑平行布置时建筑的最小间距，不论是否满足日照要求，均不得小于18 米。3）南北朝向的中高层居住建筑（层数在层）与北侧居住建筑平行布置的间距，旧区应不小于建筑物遮挡高度的 1.6 倍，新区应不小于 1.82倍，同时应满足日照时间要求；其它方式布置时按第十六条执行。4）高层居住建筑（层数在 10 层以上含 10 层）与低层、多、高层居住建筑间距，应保证被遮挡的低、多、高层居住建筑至少一个南向居室在大寒日有效日照时间内满窗日照时间不少于小时。5）对托儿所、幼儿园和老年人、残疾人专

140、用住宅的主要居室、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、大、中、小学教学楼等国家规范有特殊规定的其他建筑，应保证其在冬至日有效日照时间内满窗日照时间新区不少于 2 小时；旧区应保证大寒日有效日照时间内满窗日照时间不少于 3 小时。（2）非居住建筑的时间，应符合下列规定：1）高层非居住建筑平行布置时的间距，南北向的，不小于较高建筑高度的 0.8 倍，且不小于 30 米；东西向的，不小于较高建筑高度的 0.6 倍，且不小于 24 米。2）高层非居住建筑非平行向布置的，其最窄处间距不小于较高建筑 0.5倍，且不小于 20 米；3）高层居住建筑与多层非居住建筑平行布置时间距不小于 20 米；非平行的最窄处间

141、距不小于 18 米。4）多层非居住建筑平行布置时的间距不小于较高建筑高度的 1.2 倍，且不小于 15 米；非平行布置最窄处间距不小于较高建筑高度的 1.2 倍，且不小于 12 米。5）低层非居住建筑与多、低层非居住建筑平行布置时的最小间距，不得小于 10 米。非居住建筑南临居住建筑时，其建筑间距应综合考虑消防、防震、管线敷设、视线干扰等因素确定。建筑的侧间距，按 GB50108-93 城市居住区规划设计规范执行。建筑后退道路红线控制指标表主干路L40次干路30L25支路20L25多、低层建筑H 24201510高层建筑60 H24302015高层建筑H60402020注：（1）高层退线指主体

142、部分，裙房按多、低层建筑控制（裙房低于 24 米）。（2）表中指标为最低控制指标，使用时根据层数及性质选用适当值。7.2 开发控制通则Guidelines and control121/7.3 核心地块控制图则8CHAPTER附件/Appendix8.1 城市风貌研究 8.2 土地经济与开发模式研究8.3 功能业态研究CHAPTER 8附件124/风貌，风采、容貌，城市风貌可以理解为城市的而貌、格调（辞海）。“风”指风格、格调、文化、精神，一般理解为对城市非物质形态的概括。“貌”指面貌、外观、景观、形态，是对城市物质形态的统称。潜在的文质形态近似于“退”,显性的物质形态近似于“器”,“道”与“

143、器”的统一皇现为城市风貌。“城市的个性和特征取决于城市的形体结构和社会特征”。雅典宪章城市风貌可以理解为“城市的社会、经济、历史、地理、文化、生态、环境等多方内容所综合显现出的外在形象的个性特征的集合。识别性：广泛理解能够被城市受众市民、客商、游客等所清晰感知，理解城市风貌所要传达的信息，由外而内的达成对城市的某种理解；独特性：选择强化作为一种比较的产物，风貌特色应该具有相对的独特性，以强化识别，突出形象，在这个城市营销的大时代增强城市的竞争力；生长性：延续创造城市风貌特色包括现有部分与预期部分，可以通过优秀的规划设计对其理解和提炼、保护和强化从而发展创造出新的特色。城市建设是为城市服务的，由

144、于人是城市的主体，因此城市建设应该以人为本。同样，城市风貌特色的建设也应如此，所以，加强广饶的城市风貌特色也将使得城市的不同使用人群市民大众、游客、投资者及管理者从中得到不同使用要求的满足。不同的使用人群对凸现城市风貌特色的地区的使用方式不尽相同。对于城市居民来说，他们或者是生活在这些地区中，或者是通过在这些地区中的活动令生活变得更加丰富；对于游客来说，他们到这些地区中是来感受城市与众不同的一面；对于投资者，他们在这些地区中，寻求最好的投资机会并获得最大的经济利益；而对于管理者，他们试图以这些地区为触媒，带动整个广饶老城区的全面发展。8.1 城市风貌研究一、城市风貌概念二、城市风貌特性三、城市

145、风貌的作用Appendix125/1 整体规划与分期实施的原则本次规划的重点位于城市核心地带，交织着历史与现实的众多矛盾，而这些问题的解决不可能一蹴而就，因此改造当中应本着实事求是的作风，着眼于整体，立足于长远，注重分步实施。2 弹性与适应性的原则可操作性应充分体现在它的适应性上，其改造应满足不同时期城市建设的需要，并为未来区域功能转型和新业态的出现留有发展余地。3 多样性的原则多样性的保持与创造的出发点在于：人的需求是多样的，因此规划设计要从人的需求出发，尽可能创造内容丰富，形式和功能多样的组合空间来满足人的需求。就目前而言，传统的城镇在很大程度上就是渐进式个人建设行为的结合，所以从建筑单体

146、到空间的呈现多样性是必然。正如简 雅各布斯在美国的大城市的生与死 一书中所论述的那样：“多样性是城市的天性”（Diversity is nature to cities!），因此在改造当中，保持多样性是尊重城市发展规律的客观要求。1、广饶城市特色构成分析（1）城市建筑特色传统建筑保留了山东民居的特色，建筑层数多为 1-2 层，采用了坡屋顶形式。立面色彩多为青灰、白、茶褐色三种。建筑材质为青灰瓦，木材门窗，灰白抹灰墙面。现代建筑建筑层数不等，大多为平顶而且建筑体量较为高大。多采用砖混结构。立面简单，色彩清淡，多为灰色、白色。（2）城市环境特色自然风光优美，自然资源丰富月河公园、城南公园等集中的公

147、共绿地已基本形成。城市周边大面积的林地为城市大环境的改善提供了良好的基础。宜居之地广饶位于黄河三角洲，交通要地，是周边居民往来贸易集散之地，是多元文化交流并举之地。城市人文特色广饶是春秋时期伟大军事家、思想家、兵圣孙武的故里，也是汉相倪宽故里，是山东地方戏曲吕剧的发源地，是中国四大名笔齐笔的发源地，素有“孙子故里”、“吕剧之乡”、“齐笔发源地”之称。8.1 城市风貌研究四、广饶老城区城市风貌规划原则五、广饶老城区现状城市风貌分析CHAPTER 8附件126/规划设计过程中,通过基础研究、理论探索、规划实践三个方面来对设计进行整体的把握和探讨。（1）基础研究：通过文献资料的查阅和现场踏勘对现状从

148、历史沿革、自然资源、现状人口和城市规模、经济和社会状况以及广饶现实整体风貌进行深入的了解。（2）理论探索：查阅风貌设计的有关资料，把握设计的方向和深度。分析广饶风貌的构成与特色，从城市形态结构、风貌要素、风貌特色展示三个方面来对城市进行统一规划。（3）规划实践：规划层面上，从宏观、中观、微观三个层次进行风貌规划设计。2 现状问题剖析（1）历史遗迹分布零散，不成规模系统，后期人为维护较差。传统文化韵味没有得到很好的珍惜，导致许多遗迹已经消失，目前部分历史古建正被遗忘在城市角落里。（2）传统街坊格局尚存但风貌已消失，且与现代建筑的融合存在问题。（3）城市微观环境建设质量较为粗糙。（4）城中村地段环

149、境质量较差。（5）公共活动空间分布不均，城镇绿地没有形成完整的系统。（6）城市总体色彩比较灰暗、单调，缺乏总体设计。六、规划思路8.1 城市风貌研究Appendix127/1 城市风貌结构规划形成“一心、两轴、三片、多节点”的景观结构系统。“两轴”为东西向乐安大街综合功能轴和南北向月河路滨水景观轴，构成景观系统的主要骨架。乐安大街和月河路两条主要的景观通廊呈“十字”交叉，形成起老城区的主体景观框架，将主要的公园广场和滨水绿地等串联起来，组成绿色通廊，各组团绿地有机地点缀布局，自然有序，形成良好的绿化景观环境。结合主要道路的防护绿带，形成具有丰富景深，衔接自然的景观界面，景观界面类型主要包括：滨

150、水绿地界面、城市开敞空间界面、城市景观界面与自然生态界面。“三片”为南北两片集中绿地和中部月河公园形成的绿化核心片；各功能组团内部的集中绿地呈散点布置，形成“多节点”的均好性绿地景观系统。规划区主要由公建核心区，居住区、公园绿地区组成。以公建区位核心，沿乐安大街和月河路布局主要商业街和居住区，城南和城北布置两片集中绿地，营造宜人的小气候区，主次有序，有机复合，使绿化景观得以达到最大程度的共享。“一心”为中部公共景观核心，也是主要的旅游吸引点。以月河公园、博物馆和孙武祠组成的开敞空间为核心，以乐安大街和月河路为轴线，将生态景观与商业生活业态融为一体，使生态与生活相互渗透，广饶老城区更新发展注入生

151、机和活力。七、广饶老城区风貌总体规划8.1 城市风貌研究CHAPTER 8附件128/2 风貌设计总体风格体量形式色彩特色意象公建核心区综合商业中心区体量较大大体量商业金融综合体，简洁而有生气，综合体现广饶历史文脉与时代感。多层商业建筑外形需要通透而有个性，创造空间的趣味性。白、米黄、浅粉、黄等暖色为主色调，红色、蓝色、紫色等作为点缀色充满活力，富有地方特色和时代感，创造人气空间。传统商业区体量较小，与建成环境相匹配采用复古形式，与孙武祠、博物馆等建筑景观相协调以浅褐、赭石为主色调，辅以米黄、粉红等色调，与老城历史气氛相匹配充分体现广饶历史文脉，满足广饶人民生活休闲习惯，同时对外展示广饶城市特

152、色和形象。密集的商业服务设施聚集区。休闲商业区较大体量简洁、现代的较大体量综合体与小体量复古建筑相结合白、蓝色为主色调，以浅黄、橙色为辅色创造区域会务、运动、休闲明星度假场所。热情、充满动感，活力奔放。在中心节点，设置标志性构筑物，形成区域视觉中心。旅游商业区体量较小，与建成环境相匹配，古朴与简洁轻巧相结合，注意与自然环境的协调褐色、赭石、蓝灰色为主色调，以白色、浅黄、浅橙色为辅色为旅游区提供周到的旅游服务，提供旅游团队的集散场地。在门户节点设置具有地方文化特色的标志性雕塑，体现广饶历史，同时宣传广饶发展的新形象。居住区城西北居住区中等居住建筑采用坡屋顶，形式简洁的新中式风格居住建筑色彩采用灰

153、白、灰等素雅的颜色创造环境静谧优雅，闲适的社区环境氛围城东北综合居住区中等集中展示广饶现代社区建设风貌，居住建筑采用坡屋顶，形式活泼，分组成团，个性鲜明居住建筑色彩采用浅黄、浅粉等明快淡雅的色彩，公共服务建筑明快而富有冲击力创造绿地率高、活力而富有生气的新城市社区环境氛围城西商住综合区中等与孙武祠等传统建筑协调，采用中式风格建筑，可以有较为复杂的、精致的装饰居住建筑色彩采用白、浅黄等为主色调，点缀红色、褐色、赭石等色彩与现状建筑协调该区域是广饶老城区历史文脉的核心区，需要整体协调一致，对外展示广饶传统风貌城南居住区中等与现状保留住宅风格相协调，采用坡屋顶住宅，建筑形式简洁居住建筑色彩采用灰色、

154、米黄为主色调，点缀红色、褐色创造环境静谧优雅，闲适的社区环境氛围城东南居住综合区中等注重历史与现代的结合，且风格多样，采用简欧、地中海等风格，注重与商业建筑的风格协调居住建筑颜色以米黄、浅粉为主色调，辅以褐色、赭石等点缀色彩创造活力而富有生气的城市中心住区环境氛围，展现功能齐备、形象新颖的整体姿态公园绿地城南公园小古朴轻巧，与自然环境协调。自然植物密布的软质绿地，间或设置一些小的硬质休憩广场。在各类活动节点布置足够的休憩设施，小品等雕塑，体现对人性的关怀。注意构筑连续的人性步道系统及自行车通道黄、褐、赭石色为主保护好自然资源的同时，为市民创造与自然亲近的场所城北体育休闲公园中等开阔的硬质广场，

155、大面积的开阔绿地，有气势而不缺乏生机活力。注意夜间灯光系统规划，创造城市最璀璨迷人的水岸景观以蓝、绿、白为主色，辅以米黄等明亮色调，给人以清新的滨水景观体验弥补老城北部开敞空间和公共活动空间匮乏的不足。引入运动、休闲、养生等功能，提供城市新的休闲场所月河公园、广场较小采用复古的形式，与孙武祠等历史建筑景观相协调。创造硬质铺装为主的连续步行环境，密集设置小广场和小的活动节点。注意广场系统本身的联通，适当设置自行车道以浅褐、赭石为主色调，点缀红色，并辅以米黄、粉红等色彩，与老城历史氛围匹配在城市人气最旺区域，创造出公共活动活跃地带8.1 城市风貌研究Appendix129/八、特色街区、主要地段风

156、貌规划九、主要道路风貌规划1 餐饮美食一条街餐饮美食一条街以饮食为主题，因而在其风貌规划中应注重饮食文化特点，仿效传统建筑风格的商业街，内街以古镇街市为原型，塑造惬意休闲的商业环境。通过引用传统建筑元素，采用传统建筑材料等方式，将传统文化与现代生活相融合，创造卫生、舒适的环境，并通过各种街道小品营造街区氛围。1 交通性道路3 景观性道路2 生活性道路2 主题商业街巷主题商业街巷是由婴幼用品一条街、家用电器一条街、美容美发一条街等多条生活性很强的街道组成，每条街道主打经营一种业态，形成各自特色。规划强调相同业态的街巷风貌的整体性，同时也不是其个性。主题商业街巷以现代商业建筑为主，包括一些商场、卖

157、场建筑，以多层为主，部分地段点缀小高层，营造空间的序列变换。通过不同广告形式的表现，并配以霓虹灯光，及各式街道小品，创造一个具有特色旅游商业街区。3 中心商业综合体中心商业地段的总体风貌特征以现代商业风貌为主，展示繁华的城市形象。中心商业地段应体现商业氛围，突出商业建筑的特点，一般采用现代建筑风格，部分地段为配合整体居住风貌特征，允许采用传统建筑形式。商业建筑应从色彩区别于居住建筑，要求有醒目、明快的色彩特征，选择鲜艳、亮丽的色彩，尽可能的营造热闹、繁荣的氛围。道路名称城市主干路道路特点交通性道路突出道路的交通功能，强调机动车的快速交通，尽量避免人行和非机动交通对其穿越造成干扰，主要以行车角度

158、观察道路景观控制原则根据道路特点，规划要求道路景观的整体化，景观界面的延伸性以及视线的通透性其中人行道铺装整体色彩以淡雅为主，铺装样式简单大方绿化种植道路两侧密植高大乔木，树种变化不宜多，保证同种树木密植段长度不小于 300 米，中央、机非隔离带密植整形低矮灌木，高度不超过 1.2 米，以避免遮挡司机视线。中央分隔带可考虑搭配种植小乔木，树冠高度不应超过道路两侧乔木高度，种植间距在 30-50 米，增加行车时视觉节奏变化街道设施路灯以高杆式高压钠灯为主，样式宜简洁、明快、统一，注重其照明功能，交通指示牌应清晰，并安置在醒目位置，严禁对其遮挡，保证指示牌的可视距离不小于 300 米道路名称月河路

159、道路特点景观性道路突出道路的景观功能，控制机动车通行的速度，优先人行及非机动交通，主要以人行视角观察道路景观控制原则根据道路特点，规划要求道路景观的多元化，景观内容、处理手法以及界面的丰富，为行人提供一个可以观赏和驻足休憩的城市道路空间和休闲场所其中人行道铺装色彩、样式丰富，同时保证一定距离（不小于 250 米）内的统一，避免铺装过于混乱绿 化 种植强调树木种类、高低、色彩的搭配，营造层次丰富的景观形象，注意树木与人的尺度关系，适当设置景观树灯，其色彩以绿、黄等色调为主，丰富夜间绿化景观街 道 设施路灯、公厕、电话亭、垃圾桶等普通街道设施在满足功能需要的同时，更加注重造型选择，设置街头雕塑、小

160、品、座椅等可供人观赏、休憩的街道设施道路名称城市支路道路特点兼顾道路的景观、交通功能，为最常见的道路类型，具体的道路景观根据其经过的不同地段表现出不同特点控制原则根据道路特点，规划要求道路景观的可变性与灵活性，与周围城市景观一起反映整个城市的特色其中生活区段人行道铺装以小块暖色调地砖为主，道路树木为落叶乔木和常绿乔木间植，利用当地现有主要树种。南北向道路，两侧主要为住宅山墙面，应在道路红线和居住区围墙之间密植乔木，以增加道路景观的延续性，同时减少道路灰尘和噪音对居住区的影响；东西向道路，两侧主要为住宅正立面，注意人行道与住宅底层商业的铺地颜色和形式上的统一，减少树木对建筑的遮挡，同时注意道路两

161、侧居住区围墙严禁封死，做到开墙透绿，透空率不低于 50%商业区段主要反映该区块自身特色，道路树木和设施在高度安排上应注意减少对建筑立面的遮挡，保证建筑立面的完整性，特别是重要的地标建筑。考虑商业文化区的大量人流，道路设施应多考虑人的需要，减少公厕、垃圾桶、电话亭等街道设施的间距绿化景观区段在此区段道路景观应服从地块景观，在地面铺装、绿化种植上与相邻的景观广场或公园统一融合8.1 城市风貌研究CHAPTER 8附件130/1 城市色彩定义（1）城市色彩在构成城市特征的各个因素中，色彩凭借其“第一视觉”的特征无疑成为建立个性化城市的基本条件。因此，成功的城市色彩规划与建设往往能够极大地提升一个城市

162、的总体形象及魅力，并使其具有巨大的无形资产价值。建筑是城市的主要部分，因而建筑色彩自然也成了城市环境的主基调，常见的有白、灰、黄、红、蓝、黑、棕等颜色，这些颜色的存在活跃了城市环境的气氛，但是还是让人有生硬、呆板、单调之嫌。通常人对色才的需求，因不同的人群对色彩所表现的情绪是不一样的，如年轻人喜欢暖色；中年人爱中性色；而老年人则偏爱冷色等。为满足城市中不同人群对环境的需求，我们通常采用植物的色彩、姿形及线条进行设计、搭配；采用不同的铺装色彩、形式及纹样相协调，使城市环境色彩更趋柔和淡雅，清新宜人。城市色彩体现着城市的特征,展示着城市形象,体现着城市文明发展程度。好的建筑色彩使人身心愉悦,有利于

163、营造稳定、文明、健康和谐的生活工作环境;有利于提升整个城市的形象品位。对大众的审美水平起着潜移默化的作用,使人们对自己生存的城市产生荣誉感和责任感。一个有品位的城市,必然以和谐、漂亮的色彩出现在人们的视野里,给人以视觉享受。城市建筑色彩体现着一个城市的个性,体现城市文明的发展程度。一座城市的个性特色是城市建设的永恒目标;而一个城市形象的好坏,色彩的艺术感首当其冲。色彩是城市建筑设计中的重要语言和因素。在设计中巧妙地应用色彩情感的规律,充分发挥色彩暗示作用,能引起大众的广泛注意和兴趣,容易产生种种联想和想象。城市规划和设计,在未来的城市景观建设中应引起高度重视,把城市色彩规划纳入现行的城市规划中

164、,进行系统、科学、统一的设计,创造个性突出、生动丰富的人居环境。十、城市色彩规划8.1 城市风貌研究Appendix131/（2）建筑色彩建筑色彩是城市色彩构成的重要组成部分。它既是城市景观识别系统，也是一个城市历史文脉、民族习惯、地方特色、时代精神的综合体现。（3）城市建筑主色调占建筑的大面积外表面的部分，能真实反映建筑的功能、体量、形式和用材特征。（4）城市建筑辅色调用色面积应小于主色，起到有力地衬托主色调的配色作用，使主体建筑与建筑环境成为有序的色彩环境。（5）城市建筑点缀色主要运用在建筑物形象需要加强部分的色彩。2 现状城市色彩分析在我国现代城市的建设活动中，城市色彩规划始终是城市规划

165、中的一个薄弱环节，理论研究的滞后和规划实践的忽略，使我国的城市色彩难以得到科学有效的控制。一方面，大江南北的城市色彩都存在着色彩趋同的现象，这其中既包括不同地域环境中城市总体色彩趋同，全国各地“一片灰”的色彩景象。同时还包括，城市中各类型建筑环境色彩的趋同，不能以色彩表现出不同性质和特点。另一方面，不少城市在进行形象整饰和环境设计时，缺少对城市色彩的深入研究，对国外或其他地区城市的建筑色彩照抄照搬、彼此模仿，不假思索的各种绚丽的色彩装点城市，造成色彩滥用现象，不仅使城市形象混乱，而且造成严重的视觉污染。广饶老城区存在问题：1)城市总体色彩比较灰暗、单调，缺乏总体设计。2)没有充分利用广饶本地特

166、色资源打造特景观色彩。3 城市色彩引导原则整体和谐原则：充分尊重广饶现有的自然环境和建成区环境色彩，将自然美与历史文化美进行结合和渗透，避免色彩纷杂和色彩统一，充分反映城市风貌和气质。以人为本原则：关注人的色彩心理和色彩体验需求，尊重广饶民俗文化的色彩偏好，将黄河文化、孙子文化等广饶特色民俗文化融入色彩规划建设。尊重现状原则：色彩规划要保留现有主色调，延续城市风貌，尊重当地居民习惯，为城市发展服务，培育城市文明风尚。地方特原则：广饶地处黄河三角洲，自然景观良好，水资源丰富，河网密布，城市主色彩应融入碧海蓝天的颜色，展现广饶地方地方特色。4 老城区城市色彩规划（1）生活居住风貌区生活居住风貌区包

167、括传统生活居住风貌区和现代生活居住风貌区。根据本区建筑特殊性的要求，传统生活居住风貌区的建筑色彩应与历史建筑的色彩相协调，体现清新淡雅的古风和文风。规划确定该区建筑主色调为冷灰色为主。在该区范围内控制建高层建筑，以期和古城风貌相协调。现代生活居住区选择米黄、浅粉、红色、褐色等明快的色彩，展示城市的活力、生气，新颖的形象。（2）中心商业区白、米黄、浅粉、黄等暖色为主色调，红色、蓝色、紫色等作为点缀色。商业建筑应从色彩区别于居住建筑，要求有醒目、明快的色彩特征，选择鲜艳、亮丽的色彩，尽可能的营造热闹、繁荣的氛围。（3）生态旅游风貌区旅游区建筑色彩不但要体现旅游区建筑特色，同时建筑在本区域内要有较好

168、的识别性；因此生态旅游区建筑色彩定位为暖色为主。（4）滨水休闲风貌区为了营建适宜的、优美的、可供广大市民和旅游者使用的城区环境，应沿河、湖控制一定宽度的绿化景观带，与河流构成完整的滨水景观区；同时建筑所应体现出城市的文化底蕴和时代气息，建筑色彩宜活跃明快，营造轻松热闹的环境氛围，根据其所在不同区域确定建筑主色调，在与周围环境协调情况下突出个性。规划确定一般文化娱乐场所建筑主色调为：淡黄色等暖色调。8.1 城市风貌研究CHAPTER 8附件132/1 广告及招牌(1)通则：广告标识大小、形状和颜色应与建筑物协调：广告标识不得遮挡建筑物的基本特征；独立于建筑物之外的广告标识不得影响交通安全和破坏街

169、道空间序列；绿化隔离带内禁止设置各类广告标识；交通信号灯附近50米以内禁止设置灯箱类发光标识；行道树、邮政和消防设施、交通标志附近禁止设置各类广告标识。(2)建筑顶部广告标识允许设置永久性社团标志或标识建筑物名称的广告标识，禁止设置各类商业用途的广告标识；广告标识应设置在建筑物外墙上，禁止凌空设置；广告的大小形状和色彩应当与建筑物相协调，禁止奇异的造型和大面积和建筑立面主色调反差过大的色彩。(3)建筑物中部和基座广告标识允许建筑物中部或基座设置永久性广告标识，但必须与建筑立面有机结合，广告标识高度不超过3层，并突出主墙面的水平距离不超过1米。(4)建筑底部广告标识允许在商业服务功能的建筑底层设

170、置与服务功能相吻合的商业用途广告标识，非商业服务功能的建筑底层允许设置社团标志或标识建筑名称的广告标识；外挑式广告标识下缘应当保证街道尽空高度不小于4.5米，外挑水平距离不大于2.5米；相邻商业服务功能的建筑底层的广告标识在外形尺寸方面应相互协调，但允许色彩变化。(5)独立地段的广告标识允许在街道断面上的绿化缓冲带和景观绿化带内设置永久性低杆灯箱广告标识，但一段时间内在相同地段应当在内容上统一；允许在街道上的路灯杆、电话亭、书报亭等街道设施上悬挂临时性挂广告标识；允许在节点开放空间内，设置独立的广告标识但必须与节点景观相协调。(6)其他规定在道路沿线的建筑工地，可沿着街道断面内侧设置带广告的围

171、墙或大型广告标识牌遮挡，围墙或广告标识高度均不得大于3米，并且在建筑完工后，或景观面貌改观后无条件拆除。(7)分区控制2 街景轮廓线建筑物的尺度应参照城市设计有关规定进行，以期形成协调的群体建筑物空间形态；通过分区控制高度以保证街景轮廓线，绝对控制区要制定檐口高度和层数标准，文化、商业应注重把握建筑接近人尺度部分的设计，保证步行层面具有亲切感。芦原信义在街道美学的论述中，将街道的宽度设为D，沿街建筑的高度设为H，通过对欧洲和日本的街道一些的分析与比较发现以下特征,D与H比值不同会引起不同的心理反应。D：H较小规模的区域开发。呈几何级数。能为区域带来更高的总体效益。3）聚集效益功能复合与业态多样

172、文化、休闲、商业、办公等多功能复合以及商业业态多样化能发挥1+12的聚集效益。本案处于广饶城市中心地区，根据级差地租理论，由于所处区位和周边土地的近年来的追加投资，现状土地价格已经达到广饶市区最高价格段。8.2 土地经济与开发模式研究土地经济与开发模式城市土地经济机制级差地租I（位置级差地租）土地价格与至市中心距离关系CHAPTER 8附件138/8.2 土地经济与开发模式研究土地经济与开发模式城市土地经济机制城市公共空间需求 公共空间的外部效应 城市公共空间的问题 公共空间的质量与需求缺口外部效应一词出自经济学，指为了自身目标而努力的经济单位，在努力过程中使其他经济单位获得了意外的收益或损害

173、的情况。外部正效应是指经济外围在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了有利的影响或收益，但这种收益无法通过市场反映出来。外部正效应的存在，其社会效益大于单位受益。1）公共空间人均指标低、总量少公共绿地：2011年末广饶城区人口为14.79万人。规划区范围内现状绿地41.95公顷、占城市建设用地的9.51%，其中公共绿地有35.04公顷，占城市建设用地的7.94%。且目前老城区内公共绿地多为大型公园分布（如月河公园、遗址公园、植物园），缺乏供居民健身休闲的文化休闲型公园。城市广场：现状城市广场3.62公顷、占城市建设用地的0.82%。文化娱乐设施：目前现状的文化设施用地仅为1.99公顷，占建设

174、用地的0.45%(主要为博物馆)，规模小、布局过于分散、未能发挥应有功能，目前部分属于空置状态。小结：绿地、广场等开放空间人均指标偏少，且布局分散，使用程度不一，未能呈现最大的生态服务效益。2）分布不均衡规划区内现状城市公共空间主要集中在旧城中心区域，缺乏梯级结构，体系不完整，分布不均衡。公共空间存在两种缺口，一个是质量缺口，另外一个数量缺口。质量缺口：目前广饶的公共空间存在市民广场、公园和商业街三种类型，且部分商业和广场存在着环境较差、交通混乱、等级较低等情况，环境质量都有待于提高。数量缺口：公共空间总量不足。案例：上海新天地的改造成为上海带来了极大的外部效应。本案位于城市中心地区，它的开发

175、与环境改善将带来的良好的外部效应，包括：带动周边土地价值提升。小结：城市急需文化休闲类公共活动空间。Appendix139/8.2 土地经济与开发模式研究土地经济与开发模式 城市公共空间需求 公共空间的需求弹性以上三张图分别是低档商品、生活必需品、奢侈品的需求与消费水平的关系图。如果将城市空间看作一种“物品需求”，那么：一般公共空间与“必需品”的需求曲线相似，经济增长到一定程度之后对其需求达到饱和，不再随经济增长而增长。高品质公共空间与“奢侈品”需求曲线相似，随着经济增长、消费能力增加对其需求逐步加大。结论：综上三点所述，在月河路、乐安大街地区需要结合城市商业中心打造一处城市一级的高品质文化休

176、闲类型的公共空间。同时，完善城市绿地系统，在城北规划新的片区性公园绿地。商品与城市公共空间需求弹性关系小结：因此，随着经济水平的发展，城市中对于高品质公共空间的需求成为一种趋势和必然。在广饶县城中心打造高品质公共空间也成为一种城市对于空间需求的必然。低档商品需求低品质城市空间需求日常用品需求一般性城市空间需求奢侈品需求高品质城市空间需求CHAPTER 8附件140/8.2 土地经济与开发模式研究土地经济与开发模式开发的两种方式：政府主导型与市场主导型 公共空间的外部效应 融资方式 BOT城市空间按照需求主要分为两种类型，一种称为“市政型”，另外一种称为“市场型”市政型主要是指不以盈利为目的的公

177、共设施和市政设施建设，相当数量的设施是由政府部门直接管理经营。或由政府财政补贴进行日常运营。这一部分理论上占城市用地25%以上。市场型主要是指以营利为目的而进行的城市空间开发，经营项目开发的产权属个人或企业所有，此类城市空间可进入市场进行交换，理论上这一类用地占城市总面积的75%以下。与之相对应的开发方式分为两种：一种为政府主导型，另外一种为市场主导型。目前常用的两种融资模式：BOT 融资方式和信托融资方式。1）BOT 融资方式BOT（Build-Operate-Transfer）即“建设经营转让”方式，在我国称为“特许权融资方式”，是政府将一个项目的特许权授予承包商，承包商在特许期内负责项目

178、设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期后将项目所有权交给政府。BOT融资方式包含很多种类，BOOT（建设拥有运营转让）、BOO（建设拥有转让）、BTO（建设转让运营）、BOOS（建设拥有运营出售）、BT（建设转让）、OT（运营转让）。我国较多采用BOOT的方式。2）信托融资方式信托公司以发行债权型收益权证的方式接收投资者的信托，汇集受托资金，分帐管理，并集合运用。通过项目融资贷款的方式对基础设施项目提供支持，项目公司以项目的经营权质押和设备等实物抵押。项目融资过程中，项目主办人专门为项目的融资和经营成立一家项目公司。项目公司是一个独立的经济单位，以自己的名义向外贷款。信

179、托公司以信托人的身份作为贷款方，着眼于该项目的收益向项目公司贷款，而不是向项目主办人贷款。在项目融资贷款信托中，贷款人即信托公司依赖项目投产后所取得的收益及项目资产作为还款来源。广饶在城市开发过程中，可根据自身财力情况与市场情况选择适合发展的融资模式。小结：本区域的历史文化地位、区位以及现状开发情况决定了开发方式以政府为辅助（针对公益性文化、休闲设施），市场为主导（商业街区、商业综合体等）。Appendix141/功能融合、区域整体开发商业街区+文化公园 强调区域功能的融合与渗透，区域整体开发，商业街区结合文化公园的形式。以乐安街、月河路公园及孙武路以西、兵圣路以东作为一期启动；二期向西拓展，

180、开发遗址公园等；三期继续向西拓展，以城中村改造为主。8.2 土地经济与开发模式研究广饶城市中心区改造模式 开发改造模式CHAPTER 8附件142/8.2 土地经济与开发模式研究开发时序近期（3年内）目标重塑城市文化核心、恢复被割断的城市文脉、寻找失落的场所精神。开发区域迎宾路、花苑路、文安路及兵圣路区域内地块孙武路以西、兵圣路以东地块、及部分拆迁平衡地块中期目标（5-10年）目标发挥文化区域的良好外部效应、打造高品质商业空间开发区域人民路两侧地块、水厂与人民医院地块、遗址公园地块远期目标（10-15年）目标完成广饶老城中心整体改造、塑造高品质城市品牌区开发区域大部分城中村地块Appendix

181、143/8.2 土地经济与开发模式研究项目投入产出分析 二级开发成本费用及收益测算 经济测算的假设条件 一级开发投资估算测算分成两部分进行，第一部分是土地一级开发，第二部分是土地二级开发；公益性用地的土地价格全部分摊到经营性用地之中，即公益性用地为零地价；房屋的拆迁安置补偿为实物补偿；土地的基础设施建设费按每公顷80万元计算；建安费按如下标准计算：商业类：按3000元/平方米计算居住类：按2500元/平方米计算 市政基础设施建设费用（a）由于土地的转性导致市政设施容量的增加和改善，此费用为市政基础改善及疏通基地内水系费用。按照每公顷80万元计算。该地块的市政基础设施建设费用总计：80万元/公顷

182、*330.3公顷=26424万元。前期工程费用（b）前期工程费用主要包括总体规划方案、控制性详细规划、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、环境评估等支出，按地块总体面积每平米10元计算。该地块的前期工程费用：10万/公顷*330.3公顷=3303万元。不可预见费（c）按a、b项之和的5%计：29727万元5%=1486.35万元。管理费（d）按a、b、c项之和的2.5%计：31213.35万元2.5%=780.33万元。财务费用（e）贷款利息按6.5%计，假设贷款期限5年，则财务费用约为：5285.62万元。一级开发商利润（f）按照国家规定取成本的2%计：（a+b+c+d+e）2%=745.5

183、8万元。综上所述：一级开发总成本合计：（a+b+c+d+e+f）=3.8亿元建设用地一级开发成本为：38024.88万元/330.3公顷=115万元/公顷 二级开发收益分析1）二级开发总成本（a）总成本合计为：183.95亿元2）销售收入（b）经过市场分析，和对未来市场的预期，预测销售价格分别为：居住类 6000元/平米 商业类10000元/平米 办公类7000元/平米则各物业类型的销售收入分别为：商业类 10000元/平米*136.33万平米=136.33亿元办公类 7000元/平米*50.35万平米=35.25亿元居住类 6000元/平米*199万平米=119.4亿元合计：290.98亿元

184、 （注：销售收入不包括文化设施；各物业类型不包括公益性服务设施）3）销售费用（c）销售费用按销售收入的3%计：290.98亿元*3%=8.73亿元4）营业税和附加（d）营业税及附加按5.5%计：290.98亿元*5.5%=16亿元5）税前利润（e）税前利润为销售收入减去总成本、销售费用及营业税和附加=（b-a-c-d）为82.3亿元6）所得税（f）按税前利润的33%计：82.3亿*0.33=27.16亿7）净利润82.3亿-27.16亿=55.14亿 二级开发成本估算土地一级开发 的成本为：3.8亿元1）土地出让金（a）按照广饶目前的土地出让金为：居住类 100万元/亩 商业类130万元/亩

185、各类型物业的土地出让金分别为：居住类 2386.05亩100万元/亩=23.86亿元商业类 1374亩80万元/亩=17.86亿元该区域土地出让金小计：（23.86+17.86）=41.72亿元2）建筑安装费用（b）为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。建安费用合计：129.3亿元 其中：商业类 3000元/平米*211万平米=63.32亿元居住类 2500元/平米*264万平米=65.98亿元3）其他综合费用（c）包含前期工程费、管理费、不可预见费、财务费用等，按b项的10%计：12.93亿元。二级开发成本总计：（a+b+c）=183.95亿元CHAPT

186、ER 8附件144/桥梓湾由上海百联集团开发，位于青浦老城区，东侧与建于1753年的青浦城隍庙和上海五大古典名园之一的曲水园相接，并将与这两个老建筑的修复、修缮衔接起来，传承江南水乡的水文化特色和古文化风貌，又融入时尚的现代建筑理念，同时还与现代生活消费结合在一起，营造出园、庙、街浑然一体的集文化、娱乐、休闲、商旅、餐饮等多功能的生活空间。桥梓湾的核心功能为商贸、休闲、娱乐，复合功能为文化、观光、宗教。经统计可以看出桥梓湾之所以能够持续维持活力，其原因在于功能业态的复合，并且在复合的同时以商贸娱乐为主，集中最时尚、最流行、最便利、最生活的各类型商业形式。1）从对应的客户人群来说，桥梓湾的业态形

187、式满足了从青少年到中老年所有年龄段的消费人群需求，并特别针对消费能力最强的中青年人，以满足这一类人的需求为主。2）从商业类型来说，桥梓湾商业类型以餐饮、服饰、休闲娱乐为主，辅以电子、电脑、超市、小商品等类型，这类商业类型也是目前最流行最具活力的类型。3）从组织形式来看，桥梓湾的各业态以百货商场、大卖场、shopping mall、特色街、精品街为主，各商业业态围绕中央广场设置，通过室内内街、室外商业步行街等，串联形成商业步行与休闲步行的网络，从而成为一个面状的活力街区。8.3 功能业态研究案例研究 青浦桥梓湾名称类别组织形式主要业态定位人群东方商厦百货商场商业大楼综合、包括超市、各品牌专卖中高

188、端消费、时尚消费、日常生活消费桥梓湾商城百货商场shopping mall、内街服饰、电子、电脑、文具青少年，中端消费人群国美电器电子商场shopping mall生活电器日常生活消费世纪联华超市超市商场生活百货日常生活消费星巴克餐饮商铺咖啡吧中高端消费、时尚消费必胜客餐饮商铺西式快餐中高端消费、时尚消费巴贝拉餐饮商铺西式快餐中端消费、时尚消费味千拉面餐饮商铺中式快餐中端消费、时尚消费桥梓湾大酒店餐饮酒楼中式餐饮中高端消费来天华餐饮酒楼中式餐饮中高端消费韩林炭烧餐饮商铺韩式烧烤中端消费、时尚消费甜美乐园休闲娱乐shopping mall电玩、卡拉 ok、台球、保龄球馆青少年、时尚消费梵纲造型美

189、发商铺美容美发中青年、时尚消费永和豆浆餐饮商铺中式快餐中端消费、时尚消费品牌服饰服饰商铺各类品牌服饰中高端消费、时尚消费吴良才眼镜眼镜商铺中高端消费精品街小商品内街各类礼品、小商品中端消费、时尚消费七匹狼服饰商铺中高端消费阿迪达斯服饰商铺运动服饰中高端消费耐克服饰商铺运动服饰中高端消费深藏音乐酒吧餐饮商铺酒吧中高端消费、时尚消费大碗鱼餐饮商铺中式餐饮中高端消费若叶日本料理餐饮商铺日式餐饮中高端消费爱尔维酒吧餐饮商铺酒吧中高端消费桥梓湾电脑城电子商场shopping mall电子、电脑日常生活消费桥梓湾会所休闲娱乐会所娱乐中高端消费Appendix145/台湾新竹拥有一百七十多年建城历史,具有独

190、特的都市纹理.市中心拥有两大核心，城隍庙为其中之一，是新竹市民与游客最重要的活动空间。从功能上看，新竹城隍庙地区以商业、娱乐、宗教、旅游观光等为主。1）城隍庙地区最特色的商业类别是餐饮业，尤其以小吃为最，并以此为特色，结合周边百货大楼，商铺等，形成集餐饮、服饰、休闲娱乐为主的商业休闲区。2）从组织形式上看，城隍庙的各种业态以街道的组织形式为主，结合点状的商场、百货大楼，形成点线结合，网络状的城市商业街区。8.3 功能业态研究案例研究 新竹城隍庙地区CHAPTER 8附件146/广饶现有城市主要公共功能业态包括商业、休闲娱乐、商住等等，其中最主要的公共功能业态为商业及休闲娱乐业。广饶商业的主要业

191、态形式有：餐饮、专卖店、商场、超市、卖场、步行街、店铺、批发市场等；从类别上看，主要为餐饮、服饰、家电、日用百货、小商品等。8.3 功能业态研究广饶县城业态布局及商业模式研究 现有城市业态研究序号名称类别组织形式经营内容1佳乐购物广场餐饮服务商场餐饮、家电、服饰等2商业街东段餐饮服务商铺、街边摊餐饮、服饰3华通商贸街餐饮服务商铺餐饮、影像4市场街东段五金一条街商铺五金器材6名仁台球俱乐部休闲娱乐商场娱乐、休闲7九州通大药房专业市场商铺医药8春天购物城百货商场商场餐饮、服饰9平民药品商场专业市场商场医药10宏升家电专业市场商场家电11商业街中段百货市场商铺、街边摊服饰、杂货12广泽商贸城餐饮服务

192、商铺餐饮、养生13全友家私专业市场商场家具14鑫鑫金店专业市场商场金饰、珠宝15淄博商厦专业市场商场家电16巴乡居餐饮服务酒楼餐饮、婚宴17兵圣路南段专业市场商铺机车专卖、维修18市场街西段专业市场商铺发型设计19明月街专业市场商铺布艺20县府南路南段专业市场商铺育婴用品21县府南路中段餐饮服务商铺、街边摊餐饮22县府南路北段专业市场商铺通信23华光美食广场农贸市场市场餐饮24云逸舞蹈学校娱乐、培训商场舞蹈、学业培训25商业街西段餐饮服务商铺餐饮、养生26拓艺琴行休闲娱乐商场琴艺27广饶卫达商场专业市场商场空调专卖28广饶新世纪超市百货超市商场百货29蔓哈顿服饰广场商场商场服饰、家具30乐安文

193、化街专业市场商铺文具、休闲31兵圣路北部专业市场商铺婚纱摄影（乐安大街以北）32全福园大型商场商场餐饮、服饰、家电33城南果批农贸市场市场水果批发34城南综合批发市场百货市场市场食品、副食品35广饶宾馆餐饮服务酒店餐饮、客房、娱乐综合来看，广饶县城业态仍以传统商业为主，休闲娱乐不足。传统商业中商铺所占的量较大，高档次的商场卖场不足；从经营的类别来说，主要集中在餐饮、服饰、日用百货上；从分布来看，目前广饶县的商业分布较为集中，大多集中于乐安大街与花苑路之间。Appendix147/8.3 功能业态研究广饶县城业态布局及商业模式研究 现有城市业态研究广饶现有主要商业分布CHAPTER 8附件148

194、/8.3 功能业态研究广饶县城业态布局及商业模式研究 现有城市业态研究广饶现有主要商业类别Appendix149/8.3 功能业态研究广饶县城业态布局及商业模式研究 现有城市业态研究广饶现有主要商业组织形式CHAPTER 8附件150/8.3 功能业态研究广饶县城业态布局及商业模式研究 现有城市业态研究广饶现有主要商业业态Appendix151/8.3 功能业态研究广饶县城业态布局及商业模式研究 广饶县城消费能力研究根据统计年鉴，2011年全县人均生产总值达到108065元，比上年增长16.9%。从消费来看，2013年消费市场繁荣活跃，实现社会消费品零售总额136亿元，完成年度计划的98.6%

195、，比上年增长13.2%。城乡居民收入稳步增加，城镇居民人均可支配收入达到30172元，完成年度计划的98.4%，比上年增长9.7%。从统计数据中可以看出广饶县城产业结构得以进一步调整优化，进入了城市经济快速发展的新时期。广饶县城居民消费能力巨大，城镇人民可支配收入稳步提高，消费性支出增长速度也十分迅猛。在关于广饶县2013年国民经济和社会发展计划执行情况与2014年国民经济和社会发展计划草案的报告中提出：在2014年要改造提升批发零售、商贸餐饮等传统服务业，培育发展商务服务、社区服务等新兴服务业，促进服务业发展水平。推进广饶县消费快速增长，增加居民收入，增强居民消费意愿，引导居民愿意消费、敢于

196、消费。加快大型商品交易市场和特色商业街区规划建设，巩固扩大传统消费，积极培育旅游、文化、健身等消费新热点，促进消费结构优化升级。2004-2011广饶县经济产值柱状图 总结1）广饶市民消费潜力巨大，增长势头十分迅猛，传统的消费类型如食品、衣着等所占比例较大，同时文化娱乐、交通通讯等新兴行业增长迅速。2）广饶目前城市业态主要集中于商业，文化、娱乐等业态仍然较为缺乏，并且发展潜力巨大。3）商业类型单一，档次较低。目前广饶主要的商业类型为线性的商业街，集中于乐安大街、兵圣路周边。多为沿街商铺，缺乏综合性的商场、shopping mall、大型超市、主题商业等业态。4）缺乏综合性商业街区。目前的商业街

197、区类型单一，缺乏商业与文化、休闲娱乐、绿化广场的结合。5）环境品质较差。商业空间界面断裂，环境品质差。CHAPTER 8附件152/8.3 功能业态研究本次规划功能业态建议根据定位，结合现状问题，对本次规划功能业态提出如下建议：加强景观休闲、文化娱乐等产业业态增加绿化景观，提升区域环境景观品质，能够大大增加土地价值，并且带来巨大人气，支撑商业发展。而文化娱乐产业是维持城市活力，所需要大力发展的产业，广饶现状文化娱乐产业发展缓慢，本基地定位为以文化功能为主的城市公共活动中心，建议发展如下文化娱乐产业：文博业整建原来博物馆、新建图书馆等，作为公共活动中心，吸引人气相关文化产业流行创意工坊、教育培训

198、娱乐休闲娱乐综合体、健身会所、高级酒店、中高档餐饮业对原来博物馆进行整建，围绕博物馆、孙武祠原有的产业，利用月河公园良好的环境，配备相关文化产业以及部分休闲娱乐设施，打造完美的文化娱乐节点。增加功能的混合，满足多项需求成功的城市商业区都强调功能业态的复合，并在复合的同时以商贸娱乐为主，集中最时尚、最流行、最便利、最生活的各类型商业形式。建议复合如下功能：品牌服饰流行时尚、中高端品牌品牌餐饮引入高端餐饮品牌，咖啡吧，西式快餐等高档休闲茶楼茶室、茶馆休闲娱乐体验娱乐城、健身会所、主题公园大型卖场数码电子、生活百货文化教育博物馆、图书馆对现有的大型商场，如佳乐购物广场、淄博商厦、人民商场、蔓哈顿服饰

199、广场等业态进行重新梳理，重新定位；对老城的几条步行商业街，如：市场街（主营五金、餐饮、美发）、商业街（主营服饰、餐饮）等功能相当明确的街区进行功能复合，引入相关的产业，形成多样化的商业模式；对现状已有的文化娱乐设施进行良好整治利用，发挥最大使用价值。依据现状对月河路上的绿化带进行改造，在步行街区内部也进行绿化设计，营造舒适环境。加强商业环境设计，合理组织流线各功能业态的组织形式应充分重视环境的设计，良好的商业环境品质能够提升商业吸引力，并且通过合理组织商业流线，使得广饶改变原有单一的商业轴，使其由线状向面状扩散。建议采用如下流线组织形式商业广场入口商业广场来组织人流集散，并提供公共活动空间商业

200、步行街通过合理设计，组织高品质商业步行街，将鼓楼路商业向地块内部扩散。商业内街组织商业内街，提供多样购物体验垂直街道大型购物商场、shopping mall，组织垂直商业流线，增加商业密度。引入知名品牌，提升业态品质广饶现状城市缺乏时尚高档商业街区，因此应适当引进一些知名品牌，提升这一地区的商业业态。Appendix153/8.3 功能业态研究功能业态规划本次规划依照商业业态形成、发展的一般规律，尊重商业业态的自生性、成长性，从市民的消费习惯着手进行研究。广饶老城区商业业态重在：构建四大特色商业中心打造十大主题商业街巷 四大特色商业中心：综合商业中心、文化商业中心、休闲商业中心以及旅游商业中心

201、。十大主题商业街巷：文体用品一条街、婴幼用品一条街、五金建材一条街、美容美发一条街、布艺用品一条街、家用电器一条街、餐饮美食一条街、休闲娱乐一条街、婚庆摄影一条街以及精品服饰一条街。休闲商业中心综合商业中心文化商业中心 文体用品一条街 婴幼用品一条街 五金建材一条街 美容美发一条街 布艺用品一条街 家用电器一条街 餐饮美食一条街 休闲娱乐一条街 婚庆摄影一条街 精品服饰一条街旅游商业中心CHAPTER 8附件154/8.3 功能业态研究功能业态规划 城市级商业中心综合商业中心。综合商业中心与孙武路东侧商业中心一起组成广饶城市商业核心区，是广饶单中心城市结构的中最重要的承载体。该区域发展大型商业

202、具备良好的条件。一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。其辐射能力强，业态丰富多样，并在城市中占据中心重要地位，具有城市最为繁华的商业和最具活力的市场，服务范围和影响面涵盖整个城市、周边地区，包括辐射周边的郊县、乡镇等，甚至更大的范围，一般其购买力有50%以上来自该商业区以外的地区。综合商业中心引进ShoppingMall、综合体等商业形式，将酒店、商业、办公等多种功能进行融合和空间的紧凑安排，集购物、休闲、娱乐、饮食于一体，构建包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。业态基本特点选址商圈与目

203、标顾客规模商品结构服务功能百货店市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客为主营业面积600020000平方米综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施超级市场市、区商业中心、居住区辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积在6000平方米以下经营包装食品、生鲜食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。营业时间12小时以上大型综合超市市、区商业中心、居住区辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主实际营业面积6000平方米以上大众化衣、食日用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发设不低于营

204、业面积40%的停车场便利店（方便店）商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校娱乐场所、办公楼、加油站等公共活动区商圈范围小，顾客步行5分钟内到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多为有目的的购买。营业面积100平方米左右，利用率高即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点，商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项服务项目专业店市、区级商业中心以及百货店、购物中心内目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主根据商品特点而定以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大从业人员具有丰富的专业知识专卖店市

205、、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主根据商品特点而定以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利注重品牌声誉从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务购物中心市级：市级商业中心商圈半径为10-20公里建筑面积10万平方米以内40-100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等停车位500个以上区级：市、区级商业中心商圈半径为510公里建筑面积为5万平方米以内20-40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店停车位300-500个Appendix155/片区级商业中心片区

206、级商业中心介于城市级和社区级商业中心之间的商圈，是指商业中度集聚、经营服务功能比较完善、服务范围为功能片区型的地区商业中心和集聚区。该等级商圈布局一般选择分布在各区通达性较好的地方，主要提供中间档次但购物频率较高的消费品，确保满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动需要。随着商圈的不断发展和整个城市功能的高速，某些区位条件好、交通便利的区域级商业中心将充分发展演变成为副市级商圈。由于广饶城市规模限制，片区级商业中心也兼具社区级商业中心的功能和特征，也配置一些居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业。片区级商业中心业态以大中型超市、购物中心、专业店、专卖店为主，有各类餐饮、文化活动中心、

207、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施，发展较好的逐步升级为综合购物中心，配置百货店。根据自身不同条件，打造特色商业中心。文化商业中心。文化商业中心以孙武祠、博物馆等广饶知名的建筑的和历史遗迹为核心吸引，并依托传统文化优势，集中发展文化商贸、饮食、旅游等相关衍生业态。规划布置文化用品商店、精品店、特色餐饮店、文化超市、古玩字画商店、特色服装店、主题酒店等商业形式。休闲商业中心。休闲商业中心主要依托北部体育运动公园，打造运动休闲特色的商业中心。以体育用品商店、运动健身中心、医疗养生机构、高端度假酒店等为主要特色。旅游商业中心。旅游商业中心围绕国家文物保护单位傅家遗址遗迹城南公园绿地着重配套相关旅游业。以专卖店、体验式购物中心、主题商店、旅游购物中心等形式为主，同时作为城南片区的配套服务中心，规划布置超市、便利店、综合市场等业态。8.3 功能业态研究功能业态规划CHAPTER 8附件156/主题商业街巷婴幼用品一条街。文体用品一条街。五金建材一条街。8.3 功能业态研究功能业态规划Appendix157/8.3 功能业态研究功能业态规划餐饮美食一条街。家用电器一条街。布艺用品一条街。美容美发一条街。CHAPTER 8附件158/8.3 功能业态研究功能业态规划精品服饰一条街。婚庆摄影一条街。休闲娱乐一条街。