公开市场土地竞买工作要点及投资策略（44页）.pdf
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公开市场土地竞买工作要点及投资策略（44页）.pdf
1、主讲人：李福德 中信地产投资业务培训 -公开市场土地竞买工作要点及投资策略公开市场土地竞买工作要点及投资策略 目目录录 一、土地收储及出让方式 二、土地公开市场关注要素 三、标书研读及计划安排 四、竞争分析及竞买策略 五、公开市场拓展的几点体会 土地收储模式及出让方式 4 土地收储模式 现行土地制度 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使。 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 全部土地都为 社会主义公有制 全民所有制（国有土地） 集体所有制（集体土地） 5 土地收储模式 国有土地使用权收储方式 土地收回 土地收购
2、土地置换 土地征用 土地整理 一级开发 土地储备 土地出让 土地划拨 短期租赁 收购整理储备出让 有偿有期，有别于划拨的无偿无期限 国有土地使用权出让方式 国有土地所有权与建设用地使用权的区别 土地使用者 （使用权） 国家 （所有权） 让渡土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 全民所有土地的权利 土地使用权出让 (土地一级市场) 由国家垄断。 用益物权，土地 所有权的“土地 使用权+房屋所有 权“的房地产结构 国有土地使用权出让年限 1.居住用地：70年 2.商业、旅游、娱乐用地：40年 3.综合或其它用地：50年 4.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 5.工业用地：50
3、年 7 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让方式示意 国有土地 使用权 1.出让方式 1）招 标2）拍卖3）挂牌4）协议 2.划拔方式3.承租方式 8 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让的基本流程 协议出让的程序：编制并公布出让计划、 接受意向用地者申请、确定出让方式、 编制出让方案、确定出让底价、协议出 让价格并签定出让合同、公布出让结果 公布出让计划 确定供地方式 编制、确定 出让方案 地价评估 确定出让底价 编制出让文件 发布 出让公告 申请及 资格审查 招拍挂 实施 签订 成交确认书 招 标 拍 卖 挂 牌 9 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让方式 理 论 上 ， “ 831 ” 意 义 显 而 易 见 ： 通 过 土 地 招 拍 挂 ， 让 一 切 都 透 明 ！ 10 国有土地使用权出让方式 国有土地使用权出让方式 招拍挂区别于其他获取方式的特点 开发周
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