房地产项目总工程管控要点培训课件（67页）.pdf

1、项目总工程管控要点目录01020304概述动作重点逻辑高质量发展工程运营经营01 概述风险效率速度核心动作匹配项目总的使命明确自己存在的理由，加强团队凝聚力，让所有人协同一致，实现项目经营思想和目标！01 概述发展/开发人力/行政定位/设计运营/财务营销/回款工程/成本商业/客服01 概述工程顺是基础格局区位内部+视野+01 概述视野+格局站位：01 概述优势+劣势如何解决跨系统？管理：01 概述目录01020304概述动作重点逻辑1661供货保障穿插提速品质提升各管理层疲于奔命，无暇顾及！视角之项目总工程管理关键词02 逻辑管控之工程短板项目间工程综合管理差距日益拉大指哪打那，疲于应付人才、

2、专业条线梯队建设聚焦差.02 逻辑结果好、过程难、评价低！管理错位OR错位管理：集团需要质量、安全、提速、穿插区域公司需要强生产管理，保供货工程传统管理优势正在逐渐丧失02 逻辑如何解决？02 逻辑任正非：中国人的劣根性之一就是永远不愿规范，盲目创新是他们的不灭灵魂。中国人老是想这个会了，再搞搞那个，好奇心是中国人的特征。02 逻辑一定要用规范的动作来遏制“各自为政”、“自发创新”，减少工作过程中的能量消耗，提升工作质效！02 逻辑工程统筹管理组织架构合并管理动作标准管理力度常态目标导向具象1 强化城市公司、大项目制、大部制等管理单元的职能平台2 管理、专业壁垒打通：按项目管理、大土建、大安装

3、专业进行整合3 逐步整合自营主控与合资合作项目，进行属地化管理，以强扶弱4 以项目为载体进行链条化全周期管理5 项目管理的数据指标精细化，VR可视化思路抓手统筹02 逻辑项目总经理项目经理专业负责人规定动作办法+细则细则+指引管前期管过程管专业02 逻辑目录01020304概述动作重点逻辑动作抓执行，通过结果验证动作执行规范性并纠偏。03 动作持续规定动作高强高压管理动作纠偏管理优化管理体系03 动作工程规定动作有11大关键工作项目总必须亲自抓！03 动作项目总经理第一责任人单位考察项目工程策划示范区管理规定动作工程启动会基础边坡专项评审会月度评审会外立面专项点评交房区巡查绿色生态小区精装策划

4、会开工前关键动作开工后关键动作项目总动作履约评审会03 动作项目负责人封闭读图图纸会审合同交底招标资料管理交房准备会业主开放日毛坯样板点评整层交付样板点评民工工资管理风险管控项目经理规定动作03 动作03 动作选单位用单位育单位2服务、原则、管控1坚持、参与、思考3共性、难点、量价、风险选好单位，用好单位03 动作严格招标资料标准化管理介入方案定位、示范区规划推进项目提速的操作指引按期召开工程启动会做好内控标准模板执行1557规定动作附件：附件：示范区、首推区提速指引工程1557提速管控项目建造设计指标系数项目前期工程策划情况描述示范区、推盘区车库抢工范围车库结构施工范围和时间要求选址不选取地

5、质条件复杂和平基土方量大的位置。不选取昭示性差和通达性差的位置。示范区、首推区两家单位施工抢工奖分解到示范区、推盘区节点，保证奖惩及时性。拿地后三日内按模板每日报送1557日报表，区域工程管理部定期进行通报下发涉及园林、装饰、门窗、外墙、总包等30项提速动作重点围绕园林和外立面的移交展开工作五个动作四个分析标段划分平面布置03 动作解决项目生产与经营匹配问题解决项目生产风险及 可 行 性 问 题项目生产与项目管理全业务链条系统配套全面推行项目策划，通过项目策划解决项目生产问题，做到知行合一全生命周期项目策划03 动作策划重点一、项目信息分析（地块基本信息、地块配套信息、产业链配套信息、项目建筑

6、信息、地块四周道路及现状、竞争分析）二、目标策划（项目目标、财务经营目标、成本目标）三、报建配合策划四、前置策划（总包临设、地块围蔽、场地标高分析、建筑标高分析、临水、临电、红线外施工道路、场地内交通组织、总平面布置、地勘、组织架构、组织策划、培训工作策划、开发分区及货量组织、交付批次划分、综合管网、公配建专项策划、市政配套移交专项策划、施工标段划分、总包组织策划、招标策划、采购策划、后五通策划、精装策划、基础管理策划、绿评、绿建、智慧小区专项策划）五、工程策划（展示区方案、展示区工期节点计划及量化分析、货量区工期节点计划及量化分析、地库工期节点计划及量化分析、项目资金计划、超前钻施工策划、不

7、良地质地基施工策划、不良地质地基处理策划、土石方施工策划、有组织排水策划、基础施工策划、主体结构施工策划、装修施工策划、专项验收策划、穿插施工策划、五通、园林、装饰施工策划、创新策划、施工标段划分、工期说明、劳动力需求、工期保障措施、质量管理策划、安全文明管理策划、成本管理策划、工地开放日策划）03 动作实战之工程策划03 动作实战之工程策划二期四批次一期一批次：1111、1414、15#15#开工时间：2019/6/102019/6/10开盘时间：2019/9/212019/9/21一期二批次：9 9、1212、13#13#开工时间：2019/7/152019/7/15开盘时间：2019/1

8、0/262019/10/26二期一批次：1 1、2#2#开工时间：2019/9/52019/9/5开盘时间：2019/12/132019/12/13二期二批次：3 3、5#5#开工时间：2019/11/152019/11/15开盘时间：2020/3/142020/3/14二期三批次：7 7、8#8#开工时间：2020/3/12020/3/1开盘时间：2020/6/202020/6/20二期一批次二期二批次二期三批次：4 4、6#6#开工时间：2019/12/152019/12/15开盘时间：2020/5/12020/5/1二期三批次一期二批次一期一批次G11G12G13G14G15G9G8G1

9、G2G3G4G6G5实战之工程策划03 动作一、本项目只要分为三个大的物业形态：1、别墅区：位于地块西北角，占地面积较小，地势较平，0.000标高为1250.50；2、高层区：占地块较大部分，地势较平，负一层车库，车库顶板标高为1255.30，高层首层0.000标高为1256.90；3、商业门面区：沿堡生路临街设置，地势东高西低，东边端头0.000为1252.30，西边端头0.000为1250.10；二、周边市政道路状况：1、西南侧：现状堡生路已通车，相应市政配套具备（强弱电通道、市政雨污水主管、天然气干管及自来水干管）。2、东南侧：规划市政道路（待建），相应市政配套暂无。3、北侧：沿湖观景人

10、行便道，不通车，建有雨污水主管，据开发与合作单位反映已投入使用。高层区别墅区商业门面区综通供电水气实战之工程策划03 动作一、小区雨水管网策划思路：1、按交房批次分区设置；2、按区块地势确定雨水排向和管道走向；3、首选已具备接入功能的市政主干管（因市政道路及配套建设的不可控性），避免交房区竣备风险；二、小区雨水管网排向策划：1、一批次交房区：别墅区接入Y1，商业区接入Y1和Y2，高层区接入Y3；2、二批次交房区：商业区接入Y2，高层区接入Y4；3、三批次交房区：高层区接入Y5；4、三批次交房区：高层区接入Y6；三、小区雨水管网设置策划：雨水管网起点管径DN300双壁波纹管，末端接入点DN400

11、双壁波纹管。地块分界线交房批次划分线Y1Y2Y4Y5Y6Y3雨水03 动作实战之工程策划一、小区污水管网策划思路：1、按交房批次分区设置；2、按区块地势确定污水排向和管道走向；3、首选已具备接入功能的市政主干管（因市政道路及配套建设的不可控性），避免交房区竣备风险；4、生化池设置数量尽量减少，且设置于靠近市政道路（便于后期使用清掏），避开小区入口、车库入口及商业正面。二、小区污水管网设置策划：1、028地块综合考虑商业门面区域的坡度走向，市政主干管和后期运行维护因素，并满足示范区的永临结合，在地块西侧第一交房批次区域设置200M3化粪池一座；2、027地块综合策划思路，考虑在地块东南面规划市政

12、道路侧，第三交房批次区域设置200M3化粪池一座，满足该地块污水负荷需求。风险点在于规划市政道路的建设和市政配套设施，需前置于第三批次竣备时间。三、小区污水管网设置：污水管网起点管径DN300双壁波纹管，汇至末端化粪池DN400双壁波纹管。交房批次划分线地块分界线生W生污水03 动作实战之工程策划四、项目目标及措施目 录三、项目分期及交房批次划分八、项目监理管理二、项目情况分析七、项目质量、安全管理六、项目专项计划管理九、项目风险管理一、前序五、项目重难点及总平策划XXXX项目工程策划项目工程策划XX工程部20XX年X月前控管理使用功能、规范条文、客户敏感度过程承接查验分户验收销项、物业移交交

13、房策划交房组织、氛围包装、陪验房的组织、快修筹备交付报事分析会报事整改及时性、满意度交房区巡检物业服务管理、交房区维护管理业主想法和诉求、报事处理及时性和满意度聆听行动工程维修服务动作03 动作1234567批量精装工程策划批量精装样板房管理场地移交批量精装施工四个停止点管理批量精装第三方过程评估批量精装第三方交付评估集中交付日户均报事1条工程批量精装动作03 动作运营思路转变掌握当地政府关于装配式建筑的激励政策（如预售激励、容积率激励、政府补贴等）。成本、招材管理（1）参与清单评审，确保装配式相关内容无清单漏项；（2）审定招标资料，重点把控项目名称、工作内容、特征描述及招标资料标段划分、交付

14、批次等。（3）参加总分包单位考察、供应商考察。设计管理（1）负责督促跟进BIM正向出图及模型评审。（2）参加装配率方案评审；（3）主持图纸优化工作开展。工程管理（1）主导项目策划编制（结合当地激励政策，主导制定预售节点计划保障措施、交付节点计划保障措施）；（2）参与三级样板点评、公司级停止点；（3）主持阶段性复盘会议（如PC构件首层吊装复盘会议）。营销管理负责审核销讲说辞中关于建筑工业化部门内容。工程建筑工业化(含装配式）03 动作目录01020304概述动作重点逻辑项目总，请继续重点关注以下事项！04 重点交房区确定交房区高目标：确定交房区高目标：集团集团40%40%分位或分位或8888分分

15、（年度目标责任书平（年度目标责任书平均分）均分）重点关注“3+2节点”、“1个目标”和五通节点3+2节点：区域管控3个节点（综合管网+车库防水+室内地坪），项目管控2个节点（塔吊拆除+屋面工程）1个目标：实现交房前3个月乔木栽种完成和交房前5个月设备用房验收，不得延期竣备，提前45天举行业主开放日，提前30天通过集团交房点评的目标.（特别注意：车库/商业以高质量标准交付，商业须做分户验收工作）五通管控节点要求：供电工程、燃气工程、供水工程合同签订要求3层及以内别墅项目竣备前6.5个月内，11层及以下小高层、洋房别墅项目竣备前7个月内，11层以上高层项目在竣备前8.5个月内，有线电视、驻地网工程

16、合同竣备前6.5个月完成签订。选择：位置合理进度：土石方、总包进场时间，强控总包工程进度，确保场地移交园林、装饰施工，保证提前或按期展示.效果：示范区质量标准满足集团、区域公司要求，做到对应区域、对应产品能级的最好效果.确定示范区高目标：确定示范区高目标：集团集团40%40%分位（年度）分位（年度）示范区目标04 重点实现目标重要环节：穿插落地！04 重点万科万科 5+2+X 工业化建造体系工业化建造体系5大建造方法 铝模 爬架 全现浇外墙 装配式内墙 穿插提效施工2大装配应用 装配式装修 适度预制X 新工艺 新技术实施背景参考模型施工体系开工到竣备：12个月04 重点SSGF开工到交房360

17、 天，封顶后129 天交楼。实施背景参考模型施工体系04 重点工业化全流水穿插，即通过采用铝模、全现浇外墙、钢（半钢）爬架、高精砌块、BIM、楼层截水系统等新建造工艺，在主体施工阶段将后续初装、精装工序分层合理安排，主体-外墙-公区-户内各工种分层分段施工，实现工序立体穿插流水作业。工序提前合理穿插，提高工程建设效率，实现快速竣工结利；有效降低开裂、渗漏、空鼓等质量风险；提升现场安全文明水平。最终达到“提高质量、提高效率、减少人工、减少环境污染”的“两提两减”目标。工业化全穿插：实施背景参考模型施工体系04 重点工期横道图：实施背景参考模型施工体系注：上表格内全穿插工期及插入节点仅供参考，各实

18、施项目可根据具体情况做调整。04 重点N-X穿插模型：N 层：结构作业层；N-1层：拆模，外墙封堵防水；N-2层：门窗安装，外保温施工；N-3层：墙体放线、导墙凿毛，外保温施工N-4层：导墙浇筑，栏杆安装，外墙腻子；爬架内穿插N-5层：隔墙板安装；N-6层：墙板开槽、冲筋；N-7层：二次预埋安装；N-8层：保温地坪施工；N-9层：石膏砂浆薄抹灰施工；N-10层：厨房、卫生间防水，门窗玻璃安装；粗装修穿插N-11层：卫生间沉箱施工，木地板基层找平；N-12层：厨卫墙砖施工，石膏板吊顶；N-13层：厨卫、客厅、阳台地砖施工；N-14层：一遍腻子，厨卫铝扣板施工N-18层：清洁，关门验收；N-17层

19、：木地板、户内门、五金洁具安装；N-16层：天花涂料、墙纸施工；N-15层：二遍腻子，橱柜安装；精装修穿插精装完成说明：此穿插模型以重庆区域试点项目做法标准层按7天/层排布，万科目前常规按5天/层流水做到N-22层达到清洁关门；实施背景参考模型施工体系04 重点实施背景参考模型施工体系建造技术备注铝模必选全现浇外墙（结构拉缝）必选半钢爬架必选BIM技术（设计）必选楼层截水系统必选高精砌块(ALC墙板)必选免抹灰（石膏砂浆薄抹灰）必选建造技术备注高压水枪拉毛（界面剂）可选PC构件可选PVC墙布（空铺墙纸）可选高精地坪（自流平）可选水电精确定位可选干法地暖可选整体卫浴可选管线分离可选自愈合防水可选

20、地砖薄贴工艺可选七大必选为保障全穿插的必备工艺七大必选为保障全穿插的必备工艺“7+X”04 重点实施背景参考模型施工体系04 重点传统项目怎么办：园建先行！04 重点园建先行批次集团竣备节点消防道路硬化完成时间提前天数一批次2020.9.302019.8.9418二批次2021.1.292020.3.24311三批次2021.8.172020.3.21514遵义翰林府04 重点WHY?WHY?场地移交权责划分施工工期成本管理人力管理010203040504 重点场地移交及建渣“牛皮癣”不香么！04 重点WhosWhos伸缩缝破坏车库顶板漏水傻傻分不清?车库顶板开裂土建总包/园林04 重点进场

21、滤水层散水沟土方回填 管网施工土方回填外架拆除消防通道园林工序园林进场等待园林再进场传统模式进场滤水层散水沟土方回填管网施工消防通道外架拆除园林工序等待园林进场园建先行04 重点强控区域“3+2+1”节点，并要求”取得法定交房手续“前270天完成园林底土回填、消防道路硬化，保障园林工程有效施工时间，确保园林施工品质。时间节点在基础施工阶段，便需根据园建先行的推进顺序，如底土回填的顺序、室外管网的走向、批次划分、二合一盲沟、脚手架悬挑层数等编制回填方案方案前置在基础施工阶段合理考虑园建先行中的制约因素和交叉作业的工期影响，提前考虑调整施工组织、工序安排、材料备货、场地转换等问题。推进思路园建先行

22、引起的各施工单位成本增加；场地由地上转为地下的难点；因底土回填对工序及工期的影响；总包对此的抵触问题等。过程重难点前期后期确保交付时绿植成活率、顶板渗漏水可提前发现处理等质量各专业管网可先行施工，工期总体可控性更强，提前规划车库地坪施工等工期扑救面可提前施工，提前通过消防和规划验收等验收交付之初就能为业主营造一个绿意盎然的美好生活环境观感排水管网提前形成，有利于屋面及室内临时排水，可提前发现堵管排水扬尘防治、绿色施工、排序时安全文明板块加分安全文明01.散水沟砌筑02.土方回填03.雨污水管网施工04.消防通道场地平整、钢筋绑扎05.消防通道硬化06.场地移交01020304050604 重点

23、01OPTION03OPTION05OPTION04OPTION02OPTION合资合作项目掌握项目账户上可用资金、受限资金的金额、受限资金是否能盘活，以及近期重大的支付计划（如还贷、土地款等）。每月25日由资金专员将下个月资金计划台账报送项目总，项目总必需掌握项目资金计划总额、主要单位的申请金额。关注重点单位，特别是央企、后五通以及总包单位结算款等是否已发起付款流程，对流程滞后的安排专人跟进。对能做供应链的项目和施工单位，提前与施工单位协商，扣除民工专户的金额后，其余的尽量要求施工单位全部采取供应链支付（供应链比例不低于40%），并在月初协调施工单位和资金部落实渠道利率等问题，力争早日贴现。

24、优选ABS、次选商票（利率差）协调解决施工单位在供应链贴现过程中的放款不及时、贴现利率随意上涨等问题。（创新供应链模式）了解项目支付情况，根据工程部资金专员的支付台账做动态跟踪。对风险单位的资金问题做好协调工作，并及时向公司反馈。资金金额资金计划供应链动态跟踪供应链贴现04 重点公寓必须明确是否设置卫生间、厨房、燃气，其中消防喷淋必须设置一类高层避难间设置逻辑楼栋编号以政府职能部门批复为准精装房配置标准需注意事项a、不能出现“精美”、“高档”等修饰语，不能出类似于品牌电梯等修饰语；b、材质尽量模糊，如石英石等；c、入户门不写功能（如防盗门、防火防盗门等）；d、避难间设置优选卫生间及儿童房（成本

25、层面：卫生间及儿童房防火门窗面积小费用相对较低；规范层面：防火窗需靠外墙设置）。层高与结构形式以实际交付为准现房交付配置标准一句话：以实际交付为准配置标准注意事项04 重点交房时间审批注意事项交房时间审批流程需明确配套系统的设置交房时间审批流程需附标准工期计算表格及计算时间交房时间审批流程超出标准工期的需进行解释说明04 重点后五通付款注意事项所有后五通付款必须附付款申请，付款申请封面需成本负责人、工程总监、五通负责人手签，审批流程需选择五通负责人周经理作为审批人。读图纪要注意事项读图纪要流程必须知会到区域工程管理部职能负责人。其他需重点注意事项（1）所有招标资料必须胶装装订成册（不能使用线装

26、等存在替换风险的装订方式）；（2）结算申请书必须盖章并单独走流程，并附需结算范围竣工验收意见书；（3）履约保证金流程需附申请书、合同；（4）监理付款流程必须走流程到工程管理部向经理处审批备案。04 重点经济备忘录：事项与经备对应，一事一单抹灰空鼓开裂需调整用砂（粗砂、枝江砂）需明确使用部位为室内水下混凝土施工方案明确混凝土等级成品砂浆检测注意事项：a、全项目所有检测内容统一按规范进行检验批划定后按双方约定单价测算成单方检测成本；b、检测单位按规定先入库，在成本可控原则上方可确定单位。塔吊基础方案，总包及塔吊租赁单位必须盖章.所有保温、节能变更上流程前必须设计签字盖章备案，同时必须开发部确认预售架搭设方案（有费用方案）必须附工期对比表若风险单位原施工范围划出去给新单位施工，首先需确定新单位，确定之后打报告走备案流程，完成上述动作后再与风险单位解除合约04 重点管理重心二八原则管理误区04 重点标准化精细化供方资源筛选样 本 提 取关键参数掌握核心=量化+量价04 重点标准化掌握+执行+精细规范条例+运营落地执行效率+效益+效果04 重点管控好风险管理好工程让客户满意04 重点