大户型豪宅项目合约策划报告（34页）.docx

1、 xx*房地产发展有限公司xx*地块项目合约策划报告编制： 审核： 编制日期：xx年 月 日 版本：第2版目 录一、项目概述3（一）地理位置3（二）周边规划3（三）营销定位3（四）户型方案3（五）地块经济技术指标4（六）开发时间计划4（七）项目特点4（八）同档次楼盘情况5二、合约策划综述6（一）目的6（二）总体思路7三、建安成本预测和控制8（一）建安成本预测情况简述8（二）成本预测、调整的整体思路9（三）建安成本控制措施简述10（四）各主要子项的成本预测11四、招标分判18（一） 招标分判的整体思路18（二）招标分判资源情况19（三）招标环节20（四）新工艺新材料拟采用情况25（五）招标时间计

2、划安排25（六）工程物资招标流程示意图28五、销售相关招标采购29（一）售楼部和样板房的准备29（二）销售相关工程分判时间计划表29六、合约执行的过程管理30（一）工期管理31（二）质量管理31（三）变更签证管理31（四）暂定量的处理31（五）易产生索赔事项的防范31（七）甲供材料的管理32七、结算及后期保修33八、合约人员配置33九、合约管理日常用表33xx*地块项目合约策划报告一、项目概述（一）地理位置xx*项目位于白云山区域最宜居的*地块，项目位于*路与*路交接处，目前已开通的地铁*号线北沿线贯穿本地块，地块南有“*”地铁站，北有“*”地铁站，交通条件良好；项目紧邻*会议中心和规划中的文

3、化中心、各大型商业中心，距xx最新的大型商业综合体“*”和“*”仅一站地铁距离，商业配套较为完善。（二）周边规划*区域是xx的传统豪宅区域之一，续珠江新城之后，*是xx市政府为实施“北优”战略重点打造新区，区域规划标准高并已见雏形，2009年4月出台的*核心区详细规划将*定位为xx副中心，“生态优先”、“宜居新城”、“山城相融”、“绿色高效”可以形容全新规划建设的*，更加突出生态和谐和环保的人文理念，区域绿地率达到40%，绿化覆盖率达到50%，高标准配套和优越的自然环境，为本项目打造超高档产品打下坚实基础。（三）营销定位本项目市场定位为“云山下，地铁上，生态宜居豪宅社区”。本项目土地成本高，必

4、须高端定位才能实现高的售价，才能达到公司的收益目标，根据营销定位，预计项目售价达4万/以上。目前*区域内，大户型豪宅如体育花园，开发十余年，建筑立面和户型均有老旧和过时的现状，但二手依然坚挺在3万/上下，且放盘极少，在目前的形势下，如果不考虑限购、限贷等限制，项目售价应该有保证。（四）户型方案“低密度”、“一梯二（即大户型）”、“好园林”基本组成xx豪宅的三要素。本项目南北分区前后布置6栋1821层楼宇（带1层地下室），全部为一梯二大户型洋房，总户数相对偏少，在户型设计上符合xx市场豪宅项目的特征。户型详细配比见下表：类型户型户均面积（m2）套数面积（m2）户数比面积比高层三房2008415,

5、47632.50%26.39%四房25011831,54252.50%54.24%大平层3133411,26815.00%19.37%住宅23658,286100.00%100.00%公建配套（m2）项目合计（m2）（五）地块经济技术指标本项目容积率低、起点高（楼面地价高），地块具体经济技术指标详见下表。地块编号*地块土地面积20,795m2容积率2.81建筑密度30%使用年限70年建筑红线地块北侧和西侧路退5米，退白云二线标准段（红线宽度25米）25米建筑面积58,586m2（容积率建面）住宅面积58,286m2限高70米公建设施300m2健身设施占地800m2，建筑面积200m2；居委会1

6、00m2购地总价楼面地价住宅户数240预计精装修成本(可售)预计售价（六）开发时间计划买地开工开盘预售条件结构封顶竣工验收交楼（七）项目特点1、 项目定位为超高档项目，施工质量标准要求高。目前xx公司的招标资源储备数量有限、水平参差不齐，与*项目的招标要求存在一定的差距。2、 项目楼面地价高，为了保证项目的利润率，在建安成本（特别是装修成本）与售价两者中间要做到平衡、匹配，同时对合约的招标、执行、结算等过程提出了更高的要求。3、 通过对场地的密集勘探，发现场地内地质存在有较多不良地质作用的岩溶情况，部分为串珠状溶洞。溶洞如何处理、处理结果是否与预期目标相符，将是影响项目施工工期和基础稳定的关键

7、。4、 项目西侧红线外距离运营中地铁*号线最短距离仅2.1米，该地铁隧道埋深极浅，上部覆土厚度平均约4m，势必对我司的基坑支护、土方开挖等的设计、施工提出严格的限制及要求，施工过程中对地铁隧道的安全防护及监测工作需特别重视，这均将增大建安成本支出。5、 项目东侧是尚未整治的河涌，该河涌由政府部门负责整治，但整治效果如何，能否满足项目销售要求，是否需要我司二次美化，在整治过程中的施工如何配合，均属未知数，给项目的发展、招标工作带来一定的不确定性因素。6、 项目要求xx年12月份竣工，项目开发时间相当紧张。因此，如何有效经济地节省工期是本项目合约策划和管理工作的核心内容。（八）同档次楼盘情况本项目

8、定位为xx地区超高档楼盘，也是xx地产华南地区最为高档的一个项目，根据营销定位，本项目的售价预计超过2，目前xx市场上售价超过，两个项目的装修档次、产品配置较有代表性，现将这三个项目的标准配置进行对比，详见下表：项目销售价格（元/m2）宣传装修造价（元/m2）客厅地面进口莎安娜米黄石进口大理石进口大理石墙面进口黄洞石+黑胡桃木+墙纸乳胶漆国产墙纸入户门黑胡桃木实心门+电子锁木饰面防火门+机械门锁铸铝门+电子锁阳台栏杆不锈钢玻璃栏杆不锈钢玻璃栏杆卧室地面黑胡桃木实木复合地板红檀香实木复合地板“安信”实木复合地板墙面进口墙纸乳胶漆国产墙纸卧室门黑胡桃木夹板门木夹板门木皮饰面门铝窗氟碳喷涂+中空Lo

9、w-E+进口五金件氟碳喷涂+中空Low-E+进口五金件厨房地面进口新米黄石石高级瓷砖高级瓷砖墙面进口微晶石高级瓷砖抛光砖厨柜德国“博德宝”德国“RATIONAL”国产实木橱柜冰箱惠尔浦库博士西门子洗衣机西门子库博士西门子煮食电器西门子库博士西门子热水器澳洲“万凯”能率带循环泵林内卫生间地面进口达芬奇石浅啡网石进口米黄石墙面进口圣罗兰石+达芬奇石进口大理石进口米黄石洁具瑞士“劳芬”意大利“POZZI”“杜拉维特”龙头汉斯格雅西班牙“SUPERGRIF”“汉斯格雅”空调“大金”中央空调“三菱”中央空调分体空调智能化系统霍尼韦尔霍尼韦尔无电梯瑞士“迅达”日本“日立”上海三菱从上表对比可以看出，xx市

10、场在售的高档住宅项目，比较能够体现装修档次的铝门窗（含五金配件）、卫生洁具、整体厨柜（含厨房电器）、中央空调、家居智能化系统等大部分选择进口顶级品牌，而北京紫御公馆项目则大多还是普通主流品牌（橱柜、洁具、分体空调）或是不配送（智能化系统），其他方面如石材、木地板、木门等档次差距不明显，与设计采用何种风格关系较大。xx*项目的预计售价在以上，在地块地段优势不尽明显突出的情况下，应力争将产品配置标准不应落后于市场，这就需要在铝门窗（含五金配件）、卫生洁具、整体厨柜（含厨房电器）、中央空调、家居智能化系统方面在集团精装修标准上适当提高，确保不落后于xx区域豪宅的市场潮流甚至引领潮流，才能在强手如林的

11、竞争市场中突围。为了配合这种高端项目的营销，在设计选型上势必会超出集团有关限额设计的某些要求，而在某些项目的成本预测上也将需要突破常规。二、合约策划综述（一）目的为预控、指导下一步的合约管理，协调合约各方关系，为项目发展做好合约和成本保障工作，确保相关节点目标和成本控制指标得以实现。（二） 总体思路1、合约关系架构-总包+专业分包+甲供物资本项目拟采用“总承包（土建主体施工单位）土建协调之专业分包甲供物料及设备分包非土建协调工程”的合约关系架构。为控制成本，本项目拟采用较多的专业分包单位和甲供物资供货商，而总承包（土建主体施工单位）需完成主体结构施工内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。所

12、有土建协调之专业分包、甲供物料及设备分包，则直接与我司签订合同，但由总承包进行照管，纳入总承包的管理体系，既可保证项目质量，又可降低成本。2、招标模式-邀请招标本项目所有工程（包括物资采购）拟采用邀请招标的方式，投标单位的数量根据集团合约管理制度要求（个别满足不了制度要求的投标单位数量的下限者及时向华南区发展管理部及集团成本管理部先行请示）。预估分判金额超过的工程分判及物资采购，均要求交纳投标保证金。3、计价模式-工程量清单计价采用工程量清单报价模式，合约形式主要采用总价包干，对于暂定数量工程和物资采购合同采用综合单价包干。除绿化工程（景观石、乔木）部分项目外，其他工程无特殊情况均不能采用暂定

13、工程量招标。同时，为便于ERP建安成本统计，在编制工程量清单时应按照集团成本科目分类和xx公司成本归口管理的具体规定进行项目合拆，各项统计数据将上报区域和集团审核、批准。4、付款方式-谨慎保守（1）总包单位和一般专业分包无预付款且采用月进度付款。施工过程中每月审核承包人已完工程量，审核、付款期一般为42天。保留金扣留比例至少为15%。厨柜及木地板等易发生扣减费用的合同，竣工后累计付款比例宜适当降低，避免付超。暂定数量合同则严格依据每月实际完成数量按比例支付。（2）材料、设备采购（不包括集中采购）无预付款和定金。每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的28天内支付该期货款，保留金扣留比例至少为

14、15%。（3）小额工程，灵活处理如合同金额较小，且施工期较短，则在竣工且完成结算审批30天内支付结算款。保修金是否扣留，视具体工程及合同内容性质灵活处理。（4）个别工程付款方式因其特殊性，有可能与上述三项付款方式均不相同，应根据自身特点，合理设置。（5）以上付款具体支付比例按区域公司之合约付款统一方式执行。（6）变更价款的支付工程变更价款一般情况下不进行中期付款，但遇特殊情况必须支付，需按合约管理相关制度办理非正常付款审批程序，并按相关制度办理变更价款确认书或签证费用审批表。5、招标过程-强词夺“理”在招标文件中，以投标须知的形式将我司的进度、质量、责任、措施等要求及投标规则说明清楚，争取我司

15、的主动位置。招标过程中坚持采用考察评比、多家竞争投标、三堂会审等方式，以筛选出优秀的承包商。市政垄断工程尽量避免政府指定独家单位议标的情况，通过投标竞争报价的方式，以降低成本。对于特殊垄断工程或额度极小的零星工程，经公司合约评审会批准，可采用直接议价委托方式。6、定标环节-顺“理”成章定标必须经合约评审委员会评审决定，并按区域和集团管理制度执行，定标的原则是经评审的合理最低价中标。7、合约执行-“理”直气壮 依据合同，执行中掌握主动，做到理直气壮，有效掌控局面。8、结算买单-据“理”力争工程结算按合同约定的方式进行，结算总价组成一般为“合同包干价变更价款”（暂定数量合同除外）。变更价款的核算需

16、遵循依据充分、事实确凿、价格合理的原则。对索赔、费用增加等依据合同约定的责任划分，据“理”力争。三、建安成本预测和控制（一）建安成本预测情况简述从年12月份拍得地块开始，合约管理部根据项目定位，积极在地基基础、土建、精装修、铝门窗、机电安装、甲供材料/设备等各个方面收集信息，考察xx市场上多个同等档次的豪宅项目，参照集团规划设计中心发布的xx地产住宅产品配置标准和精装修交楼标准等相关文件，以及xx公司其他项目如璟晖华庭、花城湾和观园国际等成本数据，编制项目建安成本预测，目前的建安成本预测详见建安成本目标控制表（附件一）、建安成本预测明细表（附件二）和室内精装修成本预测明细表（附件三）。成本项目

17、预测值（万元）相对面积（m2）相对单位成本（元/m2）备注总建安成本前期工程基础工程地下室塔楼户内装饰配套设施配套工程室外工程（二）成本预测、调整的整体思路1、“迎合设计、配合营销、服务项目”这里“迎合设计”的意思是指成本预测中，充分考虑项目定位，尽量满足设计人员想做好产品、用高档次材料设备的想法；“配合营销”指为使项目成功销售，通过市场调研、综合各方意见，在销售卖点方面，成本预足；“服务项目”指整个项目的成本预测，达到体现项目档次，成功销售的同时，保证项目施工的顺利开展、完成，完成公司对本项目的预定目标。2、力求达到产品品质、成本、售价的系统平衡不孤立谈产品品质与配置，也不单纯控制成本，力求

18、取得产品品质、成本、售价的系统平衡，提高产品竞争力，追求通过合理成本的达到更理想的经济效应与社会效应。3、按“看得见”与“看不见”两大部分产品配置预测成本(1)“看得见”的部分包括外立面装饰、门窗工程、园林、电梯、公共部位装饰、室内精装修等。小业主对此部分的敏感度更高，对产品的档次提升影响大，同时也是成本控制的重点。 对此部分成本，通过参考集团规划设计中心发布的xx地产住宅产品配置标准和精装修交楼标准等相关文件，同时，通过考察、调研xx市场上在售的有代表性的同档次知名豪宅项目，在不突破现有成本体系的情况下，力争做到产品配置跟得上市场上主流豪宅的标准。例如洁具龙头拟采用“杜拉维特”、“汉斯格雅”

19、等档次品牌，厨房电器采用“西门子”、“博世”等档次品牌，配置户式中央空调、名牌整体橱柜，大量选用天然石材等等。（2）“看不见”的部分包括强弱电、给排水、保温防水、土建结构、停车配比、空间尺度等。小业主对此部分质量敏感度高，在购买阶段敏感度不强，但是使用阶段影响大，对品牌的持续影响较大。 此部分的成本刚性较大，但项目定位超高档，则必须要在以往项目的水平上有所提升，例如采用不锈钢给水管，远程抄表，远程读卡高速道闸等等，在成本预测时适当提升。（三）建安成本控制措施简述1、将成本目标分解并下发各有关职能部门，建立成本目标控制管理体系。2、严格执行集团发布的关于加强项目成本管理、推行限额设计的要求（因营

20、销定位及设计要求有可能突破集团限额设计的除外），建立成本限额设计制度和工程招标成本控制制度，专业工程设计严格按照成本控制指标进行，不得突破，超出成本即投否决票。3、将集团批复的建安成本的每个成本科目值分摊到每一个子项或多个子项，且将各目标值下降5%作为控制值。在每个子项招标第一轮回标后，与成本控制值对比，如有超支，及时要求进行方案优和设备材料替换优化，力图使各子项在招标阶段不超出成本控制值。4、严格执行工程变更指令和工程管理指令评审制度，严控工程变更的数量和价款。5、汇总每月合约定标、变更价款、现场签证的成本变动月报，做好成本预警工作。6、对结算资料严格把关，特别是大额变更价款的资料必须符合有

21、关管理制度要求。7、做好项目后评估工作。（四）各主要子项的成本预测1、前期工程氡浓度检测、地震安全性评价等已招标，数值明确，临水临电、临时设施等结合本项目周边的市政配套情况，参考以往项目如花城湾一期、璟晖华庭一期的成本预测。2、基础工程主要组成为溶（土）洞处理、CFG桩+筏板基础费用，由于地块西侧临近地铁隧道，而本项目场地地质存在较为发育的溶洞，尤其以4、5#住宅楼下的溶洞规模较大，经相关部门、设计院等沟通、研究，拟采用钻孔注浆的方式进行溶（土）洞处理，溶洞体积约6200m3，注浆单价约为（含水泥砂浆、台班费、人工费）。另外需考虑开办费、钻孔和埋灌浆管的费用。溶（土）洞处理达到设计要求之后再进

22、行CFG桩施工，CFG桩桩径为500mm，总长度约为22,000米，单价约为预估费用。3、地下室基坑支护的初步设计方案已出，根据此方案基坑支护周长为530米，每米综合单价按预测，基坑预计挖土深度约6.5米，土方量约13万方，外运3，其他如建筑工程、人防门、水电安装均比较刚性，参考以往项目的建安成本，适当考虑材料、人工费用的上涨。地下室考虑外防水做法，室内地面增加疏水板。地下室底板采用大筏板基础，根据初步设计，无塔楼部分筏板500mm厚、塔楼部分筏板1000mm厚，面积17,295m2，按单价预估费用。4、塔楼工程（1）建筑工程、人防门、水电安装均比较刚性，参考以往项目的建安成本，适当考虑材料、

23、人工费用的上涨，尤其水电安装部分，预计采用不锈钢给水管，同时，考虑使用隔音楼板。（2）入户门，参考花城湾二期等档次较高的项目配置，拟采用双开铸铝门，造价16,000元/樘，包括3,500/套电子锁。在成本许可的情况像313m2户型的入户门可适当提高档次，如可考虑采用日本“通世泰”等进口奢华产品（全进口产品约3.2万/樘，含电子锁）。（3）外立面装饰成本项目预测值（万元）相对面积（m2）相对面积成本（元/m2）材料标准外立面装饰全石材干挂根据规划设计小组评审决定，本项目塔楼外立面装饰全部采用干挂进口石材，是xx地区第一个外墙全干挂石材的住宅项目，将是本项目的主要卖点之一。（4）外立面门窗成本项目

24、预测值（万元）相对面积（m2）相对面积成本（元/m2）材料标准外立面门窗普通窗，款式参考系统窗外立面门窗最初考虑选用进口品牌系统窗，经考察xx市场的项目，结合我司以往项目做法，暂调整为采用仿系统窗款式的普通门窗，将门窗框尺寸加大，选用名牌五金，也能达到系统窗的效果，但减去进口的超高税费、品牌溢价，成本较为实在。具体款式拟选用平开窗65系列， 6+12+6mm中空low-E玻璃，氟碳喷涂，带纱窗，进口五金件，型材壁厚1.8mm，客厅出景观阳台落地门及餐厅出生活阳台落地门采用提升推拉门。按门窗面积综合单价1,200元/m2，窗积比按0.30，不锈钢窗护栏估值约200万元预测。调整思路：1、进口品牌

25、系统窗成本太高；2、参考系统窗款式来制作普通窗，省去品牌溢价费用，较低价格也能达到系统窗的观感效果；3、采用进口配件，门窗的整体质量有保证。 （5）公共部分装饰首层大堂层高6m以上，墙地面全部天然石材，局部拼花，配豪华水晶吊灯和冷暖空调，装修费用按75万元/每个统计。标准层电梯厅的装修标准按1,500元/m2（按施工面积）计算，墙地面为天然石材+抛光砖饰面，局部拼花，每层装修费用按6万元统计，石材采用干挂或湿贴，湿贴部分的石材、抛光砖计划采用瓷砖胶施工，防止空鼓、脱落。（6）户内装饰（精装修）成本项目预测值（万元）相对面积（m2）相对面积成本（元/m2）材料标准户内装饰精装修成本占到整个建安成

26、本的 %，是项目成本控制的关键之一。同时，受营销定位、设计定版、装修风格潮流、小业主消费心理等诸多因素影响，弹性很大。营销部在2010年12月份、xx年1月份的项目定位报告中，均建议精装修成本按5,000元/m2标准考虑。后来因项目成本压力较大，为保证项目利润率，精装修成本调整为 元/m2标准（按可售面积成本）。详见室内精装修成本预测明细表（附件三）。与原预测的室内精装修成本5,000元/m2标准对比（基本同花城湾二期南区标准），目前预测的室内精装修成本为 元/m2，装修标准的调整思路具体为：1、适当降低产品档次，丰富产品配置。2、初期调研的洁具、水暖件价格偏高，经落实，实际工程价格有较大的下

27、降空间，此部分的价格做了相应的调整。3、厨房电器的价格进行了调整，原计划全部采用进口品牌电器，后考虑采用“西门子”、“伊莱克斯”等品牌的国产+部分进口的方案，降低成本的同时，不影响整体效果。4、调整对精装修成本影响较大的项目造价，例如将实木地板调整为3mm厚实木木皮复合地板。5、原石材预测料值大部分在 元/m2以上，但考虑到石材作为一种天然材料，并非价格越高越能显档次，加上参考xx部分豪宅项目的用材，故将石材预测料值降低至 元/m2。6、取消实用性较弱或个性化较强的产品配套，如净水器、微波炉等。7、在保证石材饰面效果、洁具水暖件及厨房电器档次的前提下，适当提高橱柜、开关插座等实用性较强的产品造

28、价，同时，增加卫生间地暖、智能化家居系统（简单配置）等对项目档次提升较有帮助的产品配置。8、适当增加对造价影响很小但实用的产品配置，如参考“瑞安创逸”项目的加热毛巾架、防雾镜、自动感应灯，便于日后维修的合页、门扣等。9、为保证样板房开放整体效果、利于竣工交楼，预留石材晶面处理的费用。以下是选型阶段收集的部分价格资料：品牌使用区域型号规格说明价格产品照片客厅、餐厅、门厅、走廊地面、厨卫墙地面赛维亚米黄石 客厅、卧室、餐厅、门厅墙面国产墙纸安信卧室地面3mm厚实木皮复合地板科勒厨房实木整体橱柜品牌使用区域型号规格说明产品照片施耐德室内空间“奥智”开关+“轻点”插座莹辉、华艺水晶吊灯含安装法兰、吊杆

29、西门子厨房煤气炉ER326C0W伊莱克斯厨房侧吸式烟机EU98西门子厨房对开门冰箱KA63DP70TI西门子厨房洗衣机WM10S360TI杜拉维特卫生间矩形嵌入式按摩浴缸（汽泡系统）710156002001000汉斯格雅卫生间浴缸龙头#39444000+13444180杜拉维特卫生间座厕斯达克2226090000+61000000xx000品牌使用区域型号规格说明产品照片杜拉维特卫生间脸盆078550汉斯格雅卫生间脸盆龙头AXOR#10070000汉斯格雅卫生间奇特里奥恒温龙头淋浴管39670000（7）配套设施、配套工程配套工程如小区给排水工程、变配电工程、煤气工程主要属市政工程，能满足项目

30、要求、通过政府验收即可，因此主要参考以往项目成本预测。而配套设施（商务休闲中心）是项目档次定位高端的保证之一，是xx豪宅必不可少的标准配套，业主可利用这个场所举办家庭聚会或私人小型宴会等，对产品的保值、增值有积极的作用，在建安成本方面适当调高，在装修、设备配置方面注重偏重豪华、实用，使之真正能在交楼之后作为小业主日常消遣、娱乐、待客的主要场所，成为项目的一张名片。（8）室外工程“园林”是影响消费者购买和决定项目档次的最关键因素之一。xx公司在这方面一直重视不够，投入不多。目前，本项目除了*区位、白云山景观外，无其他特别吸引眼球的地方，如要达到“来不来看广告，行不行看园林”的效果，则需要在园建、

31、绿化方面有过人之处，不能延续以往项目重室内精装、轻室外工程的做法，因此此部分的成本预测对比以往项目有较大幅度的调高。（9）小结在实际操作过程中，如某个子项的实际分判成本与预测值相比有结余，例如石材，如设计在选材时，考虑将节约的成本放在其他子项中，适当加强对项目档次提升较有帮助的配套中，如塔楼入户门、厨房电器或会所功能设置、装修档次等，增加售楼的宣传亮点。四、招标分判（一） 招标分判的整体思路1、关键线路上的工程招标分判思路：（1）精选合作单位：加强资格预审，做好前期工作，查清对方是否挂靠或资金实力是否足够，选择有实力、抗风险能力较强、愿意与xx共同面对挑战的合作单位。（2）提前启动招标工作：以

32、模拟工程量清单的方式，提前启动招标工作，如招标图纸无法及时提供，先回技术标，通过施工组织方案的详细审核，充分讨论、答辩等，是投标单位充分认识工程的重点、难点，商务标则更加有针对性，如技术标无法通过，则无需考虑商务标。（3）带方案投标：部分工程拟采用带方案投标（业主提供初步的设计方案，而由专业投标单位进行细化、优化设计），如基坑支护、铝合金门窗等，以达到节省时间、竞争充分、降低我司合约成本与风险等目的。（4）设置履约保证金：对重点工程，适当抬高准入门槛，设置投标保证金、工期保证金等，筛选实力较强的投标单位，同时为合同的顺利执行提供支持。（5）合理设置标段：根据工程特点，合理安排各施工单位分块分区

33、。（6）借助外部力量：充分借助发展管理部、设计管理部、项目发展部、客户服务部甚至物业管理公司各部门的专业能力与经验，在招标、议标过程中，主动收集各部门的意见与建议，群策群力，为完善标书内容、堵塞漏洞、工艺把关而努力。（7）有图定判：在定标前完成工程数量确认和总价包干，做到有图定标。（8）定标原则：技术标经评审通过的情况下，合理最低价中标。 2、非关键线路上的工程招标分判思路：因非关键线路上的工程对工期影响不大，按照集团公司正常的招标、定标流程即可满足项目进度要求。（二） 招标分判资源情况1、分判资源存在问题（1）部分工程QDSS数量不够，不能达到集团有关投标单位数量的最低要求。（2）即使数量满

34、足最低要求，部分单位也存在施工质量和配合情况下滑情况，未必能满足本项目高标准的施工管理要求。（3）部分合资格承建商和供应商仍停留在过往的惯性思维中，还无法适用我司的新要求、新思维，无法与我司一起迎接新的挑战。2、解决对策（1）提前开展新投标单位考察工作，加快且加大力度引进新投标单位。（2）对于重点工程、工期质量要求高的工程，在选择投标单位时应区别对待。实力明显不能满足上述工程要求的QDSS单位，在单位遴选时考虑放弃。（3）适当提高准入门槛，如设置投标保证金、工期保证金等。（4）对于个别工程（土建主包单位等）投标单位的资源的确满足不了合约管理制度要求的最低投标单位数量时，要按照宁缺毋滥的原则，积

35、极且主动地向华南区发展管理部及集团成本管理部申请。（5）帮助承建商和供应商（含新引进的）转变思维，接受、理解“更快、更好、更省”的内涵，主观上去做出改变，适应我司的发展要求。（三） 招标环节1、前期工程（1）初勘、详勘：为节省时间，未安排地质初步勘察工作，直接与设计确定详细勘察的点数后向相关单位询价，拍地后的第三天即完成地质详勘的定标工作，1个月后拿到勘察报告，提供给设计部开展相关的设计工作。（2）临水、临电：按正常的工作流程，地块的临水临电因未取得相关权属证明而短期内还无法开展，为了给后续施工创造条件，尽早接通施工水电，已在xx年3月中旬提前招标，并向各投标单位说明项目实际情况，充分利用投标

36、单位的社会资源和关系，尝试在无证下提前介入工作。（该方法不会增加成本，但设计方案相关政府部门未审批，成本较难控制）。如果仍然满足不了发展进度的要求，则考虑前期开工工程采用柴油发电机发电，待取得相关权属证明（建设规划许可证等）时再考虑临水临电的接驳。（3）临时围护：施工许可证暂时无法取得的情况下，将临时围墙与场地平整工程单独分判，提前将场地围墙做好、场地推平，防止场地变成外来土方堆场或拾荒人员的聚集地，配合项目部做到了具备提前开工的条件，给施工报建、设计出图也有一定的促进作用。（4）土壤氡浓度检测、地震安全性评价、监理服务、地铁检测及监控：直接询价定标或按正常招标流程，定标程序相对简单，在项目开

37、工之前将工作做完。2、基坑支护与土方开挖工程（1）工程范围：整个项目基坑支护（含基坑土方开挖及外运）、土方开挖及外运工作。（2）标段划分：根据项目部的建议，将基坑支护与土方开挖工程划为一个标段，由一家单位进行承接。从以往的工程经验来看，这样的标段划分方式更有利于施工及现场协调工作。（3）提前发标：因本项目西侧临近地铁隧道，基坑支护方案需经过第三方机构、地保办及科技委的评审，截止xx年8月初，以上评审流程还未最终结束，如在拿到方案最终批复之后再招标，则进度将严重滞后，为此，在设计提供初步设计方案之后即发标，最终xx年5月19日定标，6月13日正式进场施工。（4）无证施工：本项目xx年6月13日即

38、通知基坑支护及土方开挖施工，当时施工许可证还无法办理，在招标即前告知各投标单位，如施工许可证无法及时取得，能否做到无证施工或其他可开工的内容，让投标单位充分挖掘、利用自有关系及资源，为我司服务，实践证明，以上设想确实能做到。（5）技术标评审：基坑支护方案、施工组织方案安排必须通过我司评审，才具备中标条件。3、基础工程（1）工程范围：拟采用CFG桩+溶（土）洞处理。（2）设计出图：溶（土）洞处理方案由设计院提出总体要求，再请专业设计、施工单位进行专家论证，通过现场试验等确定最终施工方案。由于规划设计迟迟无法通过审批，预计CFG桩基础施工图纸将在xx年9月10日左右出。（3）提前发标：由于CFG桩

39、基础施工图纸出图时间较迟，为项目进度不受影响，在溶（土）洞处理方案总体处理要求、CFG桩桩径确定之后，即可参考类似工程的技术指标编制工程量清单提前发标，在招标过程中，借助投标单位的专业力量与施工经验，共同确定溶（土）洞灌浆处理方案，本次招标的重点是确定每个分部分项工程的综合单价及其构成，溶（土）洞处理、CFG桩均按实际施工数量按实结算。最终于xx年6月14日定标，7月12日正式进场施工，截止8月8日，在项目尚未取得施工许可证的情况下，溶（土）洞灌浆处理已完成80%的工作量。（4）注意事项：招标文件的“投标须知”中，加入工程管理策划与本工程相关的施工组织方案、工期要求等内容，及我司在质量、责任、

40、措施等方面的约定及投标规则。4、土建总包工程（总承包）（1）工程范围：工程范围参照xx公司以往项目的工程范围，即结构主体工程、砌筑工程、内外粗装修工程、防水工程等，其中钢筋为甲方采购。土建总包单位负责施工现场全面总包管理的责任和义务，包括总包单位自行分判的承包人以及我司直接分判的承包人。（2）提前发标：招标工作适当提前，以模拟工程量清单的方式提前发标，出施工图前即可开展施工组织方案评审、议标等工作，施工图出后核定工程量并定标，从出施工图到最后定标控制在20-30天之内。（3）标段划分：结合项目工程体量和施工场地条件，拟按一个标段招标。（4）总价包干：所有工程项目除注明为“暂定数量”外，其数量均

41、以我司发出的招标图纸（合同图纸目录所述图纸版本及设计变更）进行包干，不以实际完成工程数量与投标时的数量之差异（施工图差异及设计变更除外）进行调整。（5）招标要求：在招标文件中，将我司的工期要求详细说明（如阶段工期、总体工期、销售节点、室外工程形象进度要求等）、施工现场的平面布置、样板房楼层、劳务队伍配置、机械设备的台数等等（如塔吊、施工电梯）进行明确，工程质量达到“市结构优良样板工程”质量标准，投标单位按此要求投标，并列入合同。（6）价格调差：钢筋已纳入甲供范畴，与供货商按合同约定执行浮动价格方式。其余均采用固定单价的方式，不允许对价格开口。（7）质量控制：结合华南区实测实量的具体要求，将实测

42、实量结果纳入工程进度款的审核范围。5、机电分包工程（1）工程范围：地库及塔楼机电工程所包含的电气系统、生活给排水系统、消防给水系统、通风系统、弱电及消防报警预留/预埋及人防机电系统的供应（甲供材料及设备只包含安装）、安装、调试、验收、维护保养等工作，在此基础上，拟增加通风机、生活不锈钢水箱的供应安装。（2）标段划分：结合项目工程体量和施工场地条件，拟按一个标段招标。（3）总价包干：所有工程项目除注明为“暂定数量”外，其数量均以我司发出的招标图纸（合同图纸目录所述图纸版本及设计变更）进行包干。（4）价格调差：不采用调差方式，各项目单价均为固定单价性质。（5）招标要求：将我司对机电配合精装修的安装

43、标准要求加以完善以及对承包范围、工作内容的具体细节加以调整补充。安装范围的划分要避免机电单位与精装修单位成品保护的责任推诿。（6）提前发标：招标工作适当提前，以模拟工程量清单的方式提前发标，出施工图前即可开展施工组织方案评审、议标等工作，施工图出后核定工程量并定标，从出施工图到最后定标控制在20-30天之内。6、外立面装饰（1）工程范围：包括塔楼铝门窗、塔楼外墙装饰（石材+铝单板+外墙砖）等工程。（2）招标时间安排：铝门窗争取在主体结构完成0.00左右定标，塔楼外墙立面装饰的招标、定标则以不影响外排栅拆除、市政工程管线施工及营销需要为前提。（3）招标要求：根据现在设计部的出图计划，在铝合金门窗

44、招标时，相关图纸应该可以及时提供，在招标图纸的基础上，我司再针对窗型系列、壁厚、表面处理方式、玻璃厚度及品牌、五金配件及铝型材品牌、窗框周边渗水责任划分及保修时间等提出要求，其他由投标单位依据招标图纸自行深化、投标。7、装饰工程（室内精装修及公共部位精装修工程）（1）工程范围：室内装饰、标准层电梯厅装饰、地下室电梯厅装饰、电梯轿箱装饰、首层大堂装饰、商务休闲中心装饰，不含木地板、橱柜、门窗等。（2）标段划分：由于标的金额较大，工期紧，拟采用23家精装修单位。（3）总价包干：所有工程项目除注明为“暂定数量”外，其数量均以我司发出的招标图纸（合同图纸目录所述图纸版本及设计变更）进行包干。（4）招标

45、时间安排：如项目需要，招标工作可适当提前，在样板房开放之后，即可以模拟工程量清单的方式提前发标，出施工图前即可开展施工组织方案评审、议标等工作，出施工图后定标。（5）注意事项：施工界面的划分，施工工艺（石材湿挂或湿贴、抛光砖瓷砖胶粘贴等）、质量及验收要求，材料进场搬运及验收，甲供物资的深加工（石材、抛光砖、加工砖、工艺砖等），材料送检要求、垃圾清运、成品保护等须一一明确。8、市政配套及室外工程（1）工程范围：给排水工程、燃气管网工程、变配电工程、道路工程、园林绿化等。（2）标段划分：按不同专业，拟各采用一家单位。（3）招标要求：市政配套及室外工程涉及的作业面大、专业分包单位多、施工交叉多、关系

46、杂，里面存在很多不可控的因素，同时，牵扯到较多的政府部门（如供电局、煤气公司、自来水公司等），前期工作手续冗长，有条件须提前招标，为分包单位进场提供充足的时间。（4）注意事项：招标前，会同设计、项目部准备一套完整的总体施工图（含给水、雨水、污水、消防、供电、通讯、小区景观、绿化、照明灯），对各专业之间的管井冲突、管线冲突等及时调整，分清各专业的工程范围，做好与总包的界面划分等。（5）暂定项目：绿化工程中较名贵的景观石、苗木采用暂定价格的方式，实际施工、采购过程中，由施工方、我司设计、合约人员、项目部工程师一同到景观石产地、苗木场挑选，由我方出面谈定价格之后，施工方出资购买。9、甲供物资采购（1

47、）确定甲供材料范围已纳入集团、区域集中采购的物资、大面积石材、中央/分体空调、电器、开关面板、排气扇、卫浴五金、园林灯具、游乐设施均严格采用甲供的方式供应。（2）计划自行采购集采物资的种类由于本项目定位为超高档，对部分物资的品牌档次比较敏感，如集采物资的产品品牌与楼盘定位确实不相符合，则计划向集团或区域申请自行采购，主要物资种类有：洁具水暖件、户式中央空调两个。（3）设计选型本项目甲供物资品种繁多，招标分判、供货时间较为集中。尤其涉及设计出图、样板房开放的甲供材料、设备如电梯、电器等需提早确定品牌、型号。对于集中采购物资，尽可能在集中采购范围内挑选样板；对自行采购物资，同等条件下尽可能选用有良

48、好合作关系厂商的产品，这样在提供样板或样板房供货方面能减少很多不必要麻烦。尽量避免采用市场上只有一家、独家垄断或少数几家才有的产品，以避免招标时无法形成有效竞争，无法控制工程造价，或即使定标后很难保证货源的充足供应。（4）招标时间安排精装修材料的采购时间，应与室内精装修工程分判紧密衔接。涉及显示品牌的甲供材料，如洁具、水暖件、燃气具、空调、电器、开关面板、排气扇、衣柜等，尽量安排在样板房开放前完成招标工作。其余甲供材料，如墙地砖、石材、灯具、水暖配件、木门小五金等，完工后品牌不明显或是看不见品牌的，可在精装修工程施工需要时再进行招标，以保证其市场价格的准确性。但墙地砖等属集中采购物资的材料，完

49、全可以在样板房开放之前即可确定。（5）集采物资的合约条款设置集采合同的个别合约条款与xx公司的实际要求有出入，计划在征得集团或区域相关部门同意的前提下进行调整，主要有以下几点：a、付款资料：进度款要求提交甲供物资初步验收表、送货单据及xx公司要求之付款书封面、汇总清单。结算款需要提供甲供物资结算确认表。b、付款时间：调整为收到付款资料之后的24个日历天。c、保修时间：调整为相应工程竣工验收合格之日起计24个月。d、售后服务：电梯如采用集采产品，计划由集采供货单位负责保修期内的维修保养工作。（6）注意事项：a、有品牌物资（洁具、电器等）的招标流程：多品牌报价确定品牌多个代理商竞标确定代理商。b、

50、物资招标时，对参与投标的产品，在档次上应较为对等，形成良性竞争。c、洁具、电器等在招标前，由设计部在参与投标的品牌中挑选好相应的型号，再进行投标。d、集团、区域采购物资在合作过程中如有较大分歧或质量问题，及时与上级部门沟通。e、招标过程中，水暖配件的产品档次提升，角阀、软管、浴缸去水的匹配，座厕的定位、脸盆与龙头的配套，洁具、电器的安装附件清单，吊灯灯杆与灯座的配送，排气扇的开工尺寸，大型设备进场时间与安装空间，户内配电箱的系统图确认等等均是需要注意与考虑的问题。10、其他分包工程其他分包工程相对简单，不在关键线路上，对工期影响较小，时间较为充裕，尽量在图纸、进度等各方面成熟之后，依照集团的规

51、章制度进行分判工作，如有必要，在合理和可控的前提下，也可以提前发标、定标，节约时间。（四） 新工艺新材料拟采用情况（1） 大模板体系；（2） 仿系统铝门窗；（3） 入户指纹密码门锁；（4） 车库远距离读卡系统；（5） IC卡电梯（刷卡入户）；（6） 现代科技感开关面板；（7） 一体式电器橱柜；（8） 瓷能热水龙头；（9） 户内铜质或不锈钢给水管；（10） 进口品牌（格兰富或威乐）生活供水设备；（11） 厨房和卫生间液晶电视。（五） 招标时间计划安排1、 工程招标计划（各阶段时间为相对于进场日期的提前天数）序号分判工程名称项目要求进场日期启动单位考察设计到图发标 回标定板定样定标1基坑支护与土方

52、开挖2溶（土）洞处理3CFG桩基础4土建主包5机电安装 7人防设备8铝门窗9阳台栏杆10弱电11消防报警12煤气管道14变配电15精装修16住宅木门17防火卷帘及防火门18橱柜19木地板21交通标志和地坪漆22市政道路排水23园林绿化2、甲供物资采购计划（发标、定标时间为相对于进场日期的提前天数，备货期为绝对天数）序号物资名称要求进场 日期启动单位考察发标定标卸货责任备货期备注供货商承包商1钢筋2阀门3电线电缆4管材5外墙砖6外墙石材7户内配电箱8电梯9发电机组10水泵11木门五金12室内石材13室内墙地砖14洁具及水暖件15开关插座16室内灯具17户式中央空调18厨房电器3、土建总包工程招标

53、计划 工作内容时 间参加部门备 注考察新投标单位6月1日-8月4日合约部、项目部、发展部、主管领导、区域发展部审批投标单位8月4日-8月8日合约部、项目部、主管领导、总经理编制招标文件6月6日-8月5日合约部评审招标文件8月5日-8月8日合约部、项目部、财务部、主管领导发出招标文件8月9日合约部模拟工程量清单回标8月18日投标单位开标8月18日合约部、项目部、发展部、主管领导议标及议标回复8月22日-8月26日合约部、设计部、项目部、发展部、主管领导及投标单位提供招标图纸8月25日设计部咨询公司算量8月25日-9月10日咨询公司、合约部发出工程量清单9月14日合约部第二次回标9月19日投标单位

54、经济标议标及议标回复9月22日-9月26日合约部、设计部、项目部、发展部、主管领导及投标单位经济标编写评标报告9月27日合约部召开内部定标会议9月29日xx公司合约评审委员会内部定标华南区定标会9月30日华南区领导、xx公司合约评审委员会发出中标通知书10月08日合约部中标单位进场10月09日项目部签署分判合同华南区定标会后30天内合约部（六） 工程物资招标流程示意图招标流程示意图五、销售相关招标采购（一）售楼部和样板房的准备计划利用2#楼首层作为售楼部，样板房设置在3#、4#楼的3层，开放时要求项目西侧的大部分园林工程需要展示，对合约分判带来一定的难度，为避免浪费和返工，在风险可控的情况下，

55、考虑将园林绿化、部分市政工程提前分判。（二）销售相关工程分判时间计划表根据项目发展计划，样板房的施工期都将在xx年1月至3月，因此相关分判时间统一安排。样板房工程分判和物资采购，属于集团及区域集采项目的，应严格按照有关集采制度进行定判。属于我司自行招标的，尽量采用考察评比、多家竞争投标的方式定判。但如客观原因无条件进行招标，在公司合约评审会许可下，可采用直接议价委托方式进行定判。（三）加快销售相关工程招标工作，确保如期开盘加快销售相关工程的招标工作，确保售楼部、样板房、售楼通道、展示区园林等如期开放，实现项目及时开盘，是合约工作的重点之一。在主体达到0.00、铝合金门窗、栏杆工程定标之后，即全

56、力投入销售相关工程的招标工作，加强与设计、营销、项目各部门的沟通，创造条件，争取主动。序号招标/采购项目名称最迟进场日期样板确认备货期招标模式1样板房装饰2样板房铝门窗3样板房阳台栏杆4样板房木门5样板房木地板6样板房橱柜7销售通道装饰8样板房墙地砖供货9样板房开关面板供货10样板房洁具供货11样板房五金件供货12样板房电器供货13样板房外墙砖供货14样板房家具采购15样板房装饰灯供货六、合约执行的过程管理利用标前的有利位置，制定对我方有利的游戏规则，招出愿意与我司面对挑战的有实力单位，是成功的第一步，但要保证合约的顺利执行，为项目的顺利发展保驾护航，则需要做好合约的过程管理，要求在工作中融入

57、工程、参与工程、服务工程、监督工程，树立主动控制的思维，做好合约管控工作，妥善处理各种纠纷、做好结算工作，避免成本超支风险。（一）工期管理加强工程进度的巡视工作，严格对照各工程约定的节点工期完成情况，若发现有工期可能拖延迹象，立即进行内部通报，必要时动用合约中约定的“工期保证金”扣除条款。注意收集工期延期的客观证据，供以后向施工单位处罚以及防止被施工单位反索赔。对关键线路上的重大工程变更，除进行变更价款估算外，还需对工期的影响进行评估，并将结果一并登记造册，每月进行内部通报。（二）质量管理要求达到合约要求的质量标准，并按照华南区实测实量工作要求执行。（三）变更签证管理重点做好两件事，即工程变更

58、的事前评审和现场签证的高质高效审核。严格执行工程变更质量评审制度，建立工程变更指令台帐，登记每份变更指令的基本信息和造价变动情况，尤其是减少项目台帐，避免减少项目的遗漏，为后续金额确认、付款、结算等提供有利保障。重大变更增加工期变动情况评估。每月整理好工程成本变动报告，核实成本执行情况，并上报相关部门及公司领导。提高现场签证办理的质量和效率。严格执行公司工程签证管理工作程序和工程签证申报要求。遇到不符合要求的签证，及时对承建商或工程师予以指正，不断提高工程签证的质量。签证审核的时效性也应特别重视，要杜绝现场签证超过审核时效而造成事实无法确认的情况，做到现场签证在施工过程中完成审定。（四）暂定量

59、的处理合同暂定数量应在工程开工后尽早核算。主要暂定量项目核算的时间要求：土方量，土方完成外运后1个月内；外墙面砖，开工后3个月内；园林乔木，苗木完成种植后1个月内。（五）易产生索赔事项的防范1、 因地质条件不可预见，增加溶洞处理成本。尽可能提供准确完成的地质资料，减少不可预见因素。施工过程中需要地盘做好溶洞处理工程量记录。2、 雨季施工基坑土方工程。要求施工方提供详尽的雨季施工方案和安全措施。留意恶劣天气的预报并即时通知现场进行防范。在合约条款中明确包干原则，合理分配合约风险。3、 因政府行为或不可抗力的停工索赔。在合约中明确停工状态成立的条件，并注明补偿范围和计算方法。对可能发生的停工提高预

60、见性，提早进行劳动力安排，避免大额索赔。对已经发生的停工事实，要仔细记录停工前后的现场劳动力和机械数量，为索赔谈判提供客观依据。4、 现场总平面布置的改变。认真审核现场总平面布置，特别是对分期施工的场地安排，要有预见性。在合约条款中明确包干原则，合理分配合约风险。5、 赶工、加班索赔。将赶工、加班费用单独以包干形式包含在开办费中，明确包干原则。慎重签署有关加班赶工的指令和签证。如发生加班情况，认真统计好人员和机械台班。6、 垃圾清理的职责范围。统筹考虑各阶段的垃圾清理工作责任，既不遗漏也不重复。如发生一方不履行垃圾清运责任，可使用代工制度。（七） 甲供材料的管理1、 供货的及时性及规范化对需要

61、使用甲供物资的承建商，我们要求其提前一个月向合约管理部申报物资需求计划，填写甲供物资申请表，需求计划由承建商项目经理签发，项目发展部主管工程师、地盘经理复核数量、供货时间的合理性，最后由合约管理部采购主管及部门经理审核发至供货单位。禁止施工单位与供货单位直接联系并安排供货。2、 墙地砖、石材的供应方式和切割工作归属墙地砖是集采物资，以规格板供应，因集采合同没有加工价格，如由供货单位切割，则需花费大量的人力来统计成品规格、甲供损耗、模数损耗、加工长度等等，建议在装饰工程招标时即设定一个损耗率，由精装修单位负责墙地砖的切割。石材是地区公司自行采购物资，一般做法是供货单位按精装修单位的下料清单以成品

62、供应，因此精装修单位仅考虑施工损耗即可。3、 超领数量的结算处理因甲供物资的数量基本均是参照工程合同应供量来确定，在合同执行过程中，根据设计变更等及时调整应供量，那么如果施工单位发生超领，在当期粮款中能够及时体现，超领金额在施工单位的当期工程款中及时扣回，以保证我司的资金不被套用，同时也有利于甲供物资的供应控制。七、结算及后期保修（一）工程竣工后，立即对结算时间进行计划安排，对承建商的提交结算资料的时间提出具体要求，并对未按时提交结算资料的承建商提出书面警告。（二）承建商提交的结算资料，要确保符合我司有关结算资料要求，及时向承建商发出我司收到结算资料的回复函件，以避免产生不必要的法律风险。结算

63、资料通过提交初审后，不得随意增补变更内容。（三）总包工程在项目入伙后一年内完成结算工作，其它分包工程和甲供材料及设备在项目入伙后六个月内完成结算工作。（四）结算办理完成后，及时与成本预测值对比分析，总结经验、教训，为后续分判与合约管理提供借鉴。（五）保修期内的委托维修制度的执行。（六）加强电梯、水泵、发电机组等重要设备在保修期内的维修保养工作。八、合约人员配置本项目拟设置专职项目QS.和地盘土建QS.各一名。设置兼职项目水电QS.和及物资QS.各一名。九、合约管理日常用表（一）标书发放统计台账；（二）议标邀请函；（三）工程定标情况统计表；（四）合同管理台帐；（五）建安成本预测明细表；（六）工程变更指令及工程管理指令统计表；（七）签证单审核时间明细表；（八）物资采购计划；（九）甲供物资申请表；（十）甲供物资初步验收表；（十一）采购合同结算确认表；（十二）结算资料收悉函。