1、容积率与建筑形式容积率，是指总建筑面积与总用地面积的比率。这是我们最常用的一个地产名词，很多做策划的同事，每天都会聊到容积率的问题。那么首先，我么要明白的是：单一容积率下，什么产品符合什么样的容积率建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独栋、双拼别墅小于0.30.30.4大于0.4Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5层叠加0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.72.02.02.22.22.518层高层2.22.52.52.72.73.2单一物业类型的各种容积率指标尼玛，容积率一定要做满！伤不起的
2、容积率啊！名叫尼玛的你伤不起啊做策划的童鞋，你们都遇到过这种情况吧，有木有！有木有！5谁动了我的面积对容积率的误解源自于粗犷式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的偷面积；不断的公关；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥
3、之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？实际上应该怎么理解容积率？哈尔滨南郡新城为了满足开发商“将容积率做满”的需求和指示，我们很多时候要出一些我们不喜欢或者不好去化的产品：比如厢房、比如塔楼、比如高层7先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理。现象一：我的叠加怎么没有了现象一：我的叠加怎么没有了？当容积率从当容积率从1.61.6到到2.22.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目
4、的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的现象二：为何给我做如此多的一梯四一梯四户？（北方某城市）户？（北方某城市）当容积率从当容积率从2.82.8到到3.43.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思：商反思：市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？市场难以接受一梯四户的产
5、品，开发商想要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？为什么没有做出想要的产品？8看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是积率是3.13.1还是还是4.24.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？有可能吗？别人
6、做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？已经没有土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？好呢？现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做120120而做而做140140（北方某省会）（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率某中档次的花园洋房社区，开发商要求容积率1.61.6，一梯两户，平均，一梯两户，平均6 6层：层：为何三房两厅不给我做为何三房两厅不给我做120-125120-125，都超过，都超过140
7、140？销售均价比邻近楼盘低销售均价比邻近楼盘低200200元元/平方米，销售速度还没别人快，人家平方米，销售速度还没别人快，人家还没做广告，我们已经海陆空齐上？还没做广告，我们已经海陆空齐上？9容积率问题开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单容积率决定了什么？容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难
8、度及如何盈利的问题。决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局10我们需要理解容积率的那些问题？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规
9、律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。11先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题。容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：不过分追不过分追求容积率求容积率品质及销售价格土地价格容积率最容积率最大化大化单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间大，向容积率偏重单方利润空间小，向品质偏重单方利润空间小，向品质
10、偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。4312高容积率低密度低容积率高密度为什么中心红树湾采用了为什么中心红树湾采用了“v v”型的楼体设计和布局型的楼体设计和布局？万科万科1717英里的规划有什么特别之处？英里的规划有什么特别之处？从容积率角度考虑，中信红树湾沿街从容积率角度考虑，中信红树湾沿街tohotoho有何有何意义？意义？为何为何北方的开发商在开发时不停的加大进深，甚至是不惜导致面积庞北方的开发商在开发时不停的加大进深，甚至是不惜导致面积庞大、户型设计不合理大、户型设计不合理？为何开发商听到退红线很大就头疼为何开发商听到退红线很大就头疼?
11、上述的几个问题其实是从不同的角度说明了容积率的技术影响层面，我们分别在下边的沙龙中，结合案例来说明，以期能找到相对合理的规律和答案。项目规划的两个方向13案例一：星海华庭将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利高容积率低密度案例二：中心红树湾满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合高容积率低密度即增加面积，又增加价值：高容积率下的“均好”，增加建筑面积，同时保证居住舒适度。保证采光和景观的均好性。北方也有类似项目，只是做的不如此彻底整体规划特点1、没有遵循兵营式排列的规则形状，没有设立中轴线；2、最大限度的利用浑河景观，利用品字结构来实现浑河景观的均好性。3、以内外景观来实现双
12、层的规划布局，河景部分，为第一组团；呈弧线排布利用中央景观带的为第二组团；4、中央景观带的第二组团奢华的楼间距，营造豪宅效果。5、豪华会所没有设立于园区中央，而是将中央区域让位于绿化和景观，在功能性和便捷性上退居其次。17案例三：杨柳国际新城地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼低容积率高密度低容积率高密度技术层面，谁在影响容积率？项目项目规划结构和规划的布局形式？规划结构和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒
13、适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。增大梯户比增大梯户比降低舒适度降低舒适度，不能做豪宅，不能做豪宅增大户型进深增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积增大户均面积不能偏离定位过多不能偏离定位过多p竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，户
14、型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；p增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。位过多。补全容积率的办法补全容积率的办法21户型组合形式问题一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？设计上对开间一般都是比
15、较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。开发商常做的事情进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬。23南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高覆盖率，增加容积率。24比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透容积率在2.5以下的时候，我们不恐慌，可是随着政府批地的同时出现容积率超过3的产品的同时，我们不会了高容积率下的规划结构分类（按构成元素）高容积率下的规划结构分类（按构成元素）纯塔纯塔万科星园（万科星园（2.7）棕榈泉国际公寓（棕榈泉国际公寓（3.4）1高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯塔纯塔塔塔
16、+少量板少量板朗朗琴琴园园(3.8)珠江峰景（珠江峰景（2.44）高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯塔纯塔塔塔+少量板少量板塔塔+板板 阳光上东阳光上东(2.48)纯塔纯塔塔塔+少量板少量板塔塔+板板板板+少量点少量点乐府江南乐府江南(2.07)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类诚品建筑（诚品建筑（2.4）高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板板板板+少量点少量点燕沙后燕沙后(2.5)澳洲康都澳洲康都(3.98)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯塔纯塔塔塔+少量板少量板塔塔+板板板板+少量点少量点
17、纯板纯板慧谷阳光慧谷阳光(2.15)华纺易城华纺易城(2.46)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板板板板+少量点少量点纯板纯板沿海赛洛城沿海赛洛城(2.64)观湖国际观湖国际(3.5)高容积率下的规划结构分类高容积率下的规划结构分类纯点塔纯点塔点塔点塔+少量板少量板点点+板板板板+少量点少量点纯板纯板高层高层高层高层+小高层小高层高层高层+多层多层+低层低层高层高层+低层低层上元上元(3.18)高容积率下的规划结构分类（按围合方式）高容积率下的规划结构分类（按围合方式）强围合强围合半围合半围合弱围合弱围合开敞式开敞式超高层的梯户组织形式三
18、梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）根据本项目地块情况，建议：根据本项目地块情况，建议：1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上；平米以上；2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；够，建议少量排布三梯三户点式；3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。关于梯户比：关于梯户比：p超高层标准层面积超标准层面积超过过500500平米平米时才达到较好使用率
19、要求；p三梯二户250平米以上，或三梯三户150平米以上；关于单元连接数：关于单元连接数：p由于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；p根据地块排布实际，首选两个单元连接。户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。保证纯正的南北通透舒适度。p点式一梯四户设计p三房二厅二卫面积控制在105左右p三房二厅一卫面积控制在90左右p二房二厅一卫面积控制在75左右p通过入户阳台功能置换，形成室内面积有效放大，从而实现销售面积的压缩高容积率下的规划结构要点分类表高容积率下的规划结构要点分类表序号构成元
20、素高低组合围合方式空间形态（围合感、领域感）景观性城市形态(外在气氛)小气候品质体现点1纯塔高低开敞围合形态简单，容易形成相对强的流动感1、流动性和连续性2、围合感和私密性3、覆盖率与绿化面积4、景观优先的规划结构点和板的布置直接构成沿街形象和外在表情 开放、封闭、或者冷漠，影响城市界面1、避免高层风2、围合与开敞对局部小气候的影响1、单体的品质2、领域感3、外在形象4、景观品质5、舒适的小气候和活动空间2塔+少量板形态有变化，弥补弱围合感3塔+板形态变化丰富，容易形成围合感4板+少量塔形态有变化，容易形成围合感5纯板形态简单，容易形成围合感规划的形式感规划的形式感1 1、为什么有些规划讲求、
21、为什么有些规划讲求“形式形式”？更容易体现产品的差异性，引起市场关更容易体现产品的差异性，引起市场关注注契合了人们对于契合了人们对于“形式形式”的需求，强化的需求，强化某种空间氛围某种空间氛围设计师的设计师的“自发自发”需求，追求构图上的需求，追求构图上的秩序和美感秩序和美感市场角度市场角度客户角度客户角度设计角度设计角度高容积率下楼间距与高容积率下楼间距与中庭院之间的矛盾中庭院之间的矛盾100m的高层平行布置时南北向间距最小为35m。角对角布置时板式山墙最小距离为20m,塔式山墙最小距离为25m。相对于面对面的布置，角对角的布置的利用率更高，同时也更有利于减弱户与户之间的视线干扰节省大量的中
22、庭面积采用角对角的方式采用角对角的方式布置总图，但并没布置总图，但并没有减小楼栋之间的有减小楼栋之间的间距，相反却拉大间距，相反却拉大了户与户之间的对了户与户之间的对视距离，形成较大视距离，形成较大的绿化空间的绿化空间2 2、强化、强化“形式感形式感”的的N N种手段种手段A A、追求强烈和极致化的空间对比、追求强烈和极致化的空间对比B B、经营、经营“轴线轴线”CC、几何图案化的构图效果、几何图案化的构图效果D D、超大尺度的构图元素、超大尺度的构图元素E E、旋转与律动、旋转与律动F F、单元复制、单元复制 /母题重复母题重复2 2、强化、强化“形式感形式感”的的N N种手段种手段“通常通
23、常”的社区规划的社区规划A A、追求强烈和极致化的空间对比、追求强烈和极致化的空间对比深圳淘金深圳淘金山山天津江胜天鹅天津江胜天鹅湖湖北京上元北京上元B B、经营、经营“轴线轴线”深圳桃源居深圳桃源居长春中海水岸春长春中海水岸春城城天津汐岸国际天津汐岸国际CC、几何图案化的构图效果、几何图案化的构图效果上海未上海未来湾来湾佛山万科山水家佛山万科山水家园园D D、超大尺度的构图元素、超大尺度的构图元素上海国际住宅上海国际住宅竞赛竞赛成都万科金色家园成都万科金色家园E E、旋转与律动、旋转与律动北京阳光上东北京阳光上东沈阳万科花园沈阳万科花园新城新城F F、单元复制、单元复制 /母题重复母题重复深圳四季花城深圳四季花城中山万科城市风景中山万科城市风景成都博瑞光华成都博瑞光华产品组合方案案例看龙湖如何利用容积率掏干吃净龙湖如是案例2 成都郫县项目案例2 重庆睿城项目可选择的配比方式案例3 上海滟澜山n七栋别墅合围成一个庭院七栋别墅合围成一个庭院n各栋通过分户墙、平台连接各栋通过分户墙、平台连接n类独栋合围式别墅类独栋合围式别墅案例4 联排大院案例4 类联排洋房
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