惠州办公现状与写字楼市场研究报告（57页）.doc
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惠州办公现状与写字楼市场研究报告（57页）.doc
1、 第一篇第一篇 市场总体评价市场总体评价 一、一、惠州办公物业市场总体概况惠州办公物业市场总体概况 （一）存在形态（一）存在形态 从惠州办公物业的存在形态来看，少部分有实力及注重公司形象展示 的企业会选择租金相对较贵的纯写字楼，决大部分公司的办公场所都 是在商住楼，在裙楼二楼办公的情况也相当普遍，而制造业的办公场 所为了公司管理的方便通常都是在厂区内，因此可以看出惠州的整体 办公环境还显得相对不成熟。 （二）总体分布（二）总体分布 麦地路、德赛大道沿线及江北是惠城办公物业相对集中的三个区域： 麦地路沿线的办公物业主要包括国商大厦、盈金泰大厦、达利大厦、 天星大厦、汇银大厦等；德赛大道沿线的办公
2、物业主要包括广东发展 银行大厦、投资管理大厦、广发证券大厦、南坛大厦等；而江北属新 区，近年开发了外商投资管理大厦、德赛大厦、电信大厦等，但由于 江北目前的开发不是很成熟，人气仍显得不足，因此目前江北开发的 写字楼相比麦地路和赛大道沿线的办公物业租售情况不是很理想。 （三）地段、交通（三）地段、交通 惠城区绝大部分的办公物业都集中在交通便利的城市核心地段，周边 公交线路密集，各项市政配套齐全，人气足，尽管物业外部形象相对 较差，但对于很多行业来讲，在惠州这样的地方办公环境并不是他们 首先看重的，地段优势明显，出入交通方便才是最关键的，因此可以 看到在惠州地段交通优势明显但物业档次较低的物业往往
3、租的不错， 而那些形象档次做的不错但地段相对不太成熟交通不便的写字楼往往 存在非常突出的空置问题。 （四）租售状况（四）租售状况 从惠城现有办公物业的整体租售情况来看，空置情况非常突出，据我 司市调人员初步掌握的数据分析，整个惠城区有近 40 万的空置量， 项目所在的江北片区就有超过 10 万的写字楼空置，从纯写字楼的数 据统计分析，空置率超过 70%，因此惠城区的办公物业的供求矛盾显 得非常突出。 但有一个非常明显的现象就是目前有很多公司希望找一个更好的办公 场所以提升公司的形象。从直观感觉来讲，市场并不缺乏办公物业的 需求， 然而供求之间却产生了如此尖锐的矛盾，根本的问题还在于供求之间 产生了结构性的失衡，同时发展商的原因也是一个主要的方面，开发 时机没有有效结合市场行情的变化，有的步伐太快，如江北 2000 年左 右推向市场的德赛大厦， 当时整个江北的发展前景仍不是很明朗，各 项市政
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