沁阳上林苑住宅小区项目可行性研究报告(含表)（101页）.doc

1、沁阳市“上林苑”建设项目一期工程目录第一章 总论21.1 项目背景21.2 项目概况51.3问题与建议8第二章 项目建设背景92.1 国家宏观环境对房地产行业的影响92.2 沁阳市宏观经济环境分析13第三章 市场分析183.1 沁阳市房地产行业进入快速发展阶段183.2 沁阳市房地产市场的特点及成因分析193.3 沁阳市住宅市场分析21第四章 建设规模与建设条件244.1 建设规模244.2 项目现状概况254.3 沁阳市社会经济条件254.4 项目建设条件32第五章 建筑方案选择345.1 设计依据与设计原则345.2 设计目标和原则355.3 总平面布局365.4 建筑设计395.5 结构

2、设计405.6 市政系统设计425.7 通风设计475.8 电气设计48第六章 项目SWOT分析及销售推广策略596.1 本项目的SWOT分析596.2 营销推广策略626.3 销售策略656.4 房屋销售计划表71第七章 环保与节能717.1 项目环境影响评价717.2 节水节能74第八章 项目组织管理758.1 领导体制758.2 机构设置758.3 职工培训76第九章 项目实施与招投标769.1 项目实施769.2 招投标77第十章 投资估算与资金来源8110.1 投资估算依据8110.2 建设投资估算8210.3 资金来源8510.4 资金投入计划85第十一章 财务评价8611.1 财

3、务评价基础数据与参数选取8611.2 销售收入估算8611.3 财务评价8711.4 财务评价结论88第十二章 社会评价8912.1 项目对社会的影响分析8912.2 项目对所在地的互适性分析9012.3 社会评价结论90第十三章 风险分析9113.1 敏感性分析9113.2 定性分析9313.3 投资风险的控制94第十四章 结论与建议9614.1 项目总体描述9614.2 结论与建议97第一章 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 沁阳市“上林苑”建设项目一期工程1.1.2 开发商概况焦作市XX投资实业有限公司位于XX，注册资2000万元，成立于2007年4月，工商注册号XXXX0585

4、，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资、开发、实业投资等。 公司法人代表： 公司法人代表XX女，现年59岁，高级讲师，现任广东博雅教育集团董事长、焦作市XX投资实业有限公司。1.1.3报告编制单位编制单位：北京国金管理咨询有限公司资格等级：甲级工程咨询资格证编号：工咨甲10120070030发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及沁阳市颁布的相关法律、法规、政策； 2、沁阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 3、沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）； 4、沁阳市国土局土地出让证明； 5、沁阳市2005-2010

5、年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 7、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000版） 8、沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、焦作市XX投资实业有限公司的委托合同。1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产

6、价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6 项目提出的理由 随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓

7、舞。近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和沁阳市城市建设总体规划（2002-2020），沁阳市市区人口在2015年将从目前的13万人分别达到20万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。沁阳房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与

8、单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点、消费的热点。基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，焦作市XX投资实业有限公司于2010年8月通过公开竞拍方式获得了怀府西路南侧、常付路东侧、任庄村北侧宗地编号为2007-26号地块的使用权，并于2011年1月决定在此开发建设沁阳市“上林苑”（一期）商住小区建设项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“上林苑”（一期）商住小区将形成占地面积106亩，总建筑面积227798的建设规模，可容纳176

9、6户，5000余人的沁阳市首席规模社区，“上林苑”（一期）商住小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为沁阳市中心城区一道亮丽的风景线。1.2 项目概况1.2.1 地理位置沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。东侧地为规划公园广场。沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新沁阳影剧院、新华书店、沁阳一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百沁阳

10、商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周，距离沁阳“上林苑”均不超过5分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。1.2.2 建设规模与目标沁阳“上林苑”建设项目拟分二期完成，本项目只考虑一期工程。工程总占地面积70647（约106亩），计划投资46991.67万元新建7栋18层高层住宅，8栋11层小高层住宅，1栋2层商务会所和地下（半地下）车库等，总建筑面积227798，其中住宅部分面积167475，商业用房面积6000，地下（半地下）停车位915个，规划总居住户数1766户，规划总居住人口5000余人，容积率2.49，建筑密度19.6%，绿化覆盖率35%。小区内设

11、幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发沁阳“上林苑”建设项目，将致力于为在沁阳工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.2.3 项目建设期限 项目建设期限计划为24个月，即从2011年4月起至2013年4月。1.2.4 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为46991.67万元，资金来源为自有资金36991.67万元，预售房款收入10000万元。该项目开发商自有资金比例为78.72%，远高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，

12、预计销售收入为69898.62万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加3844.42万元、土地增值税3060.1万元后，预计利润总额为16002.42万元。1.2.5 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一主要设计指标1总占地面积70647.92建筑占地面积138803总建筑面积227798其中：地下建筑面积477061.半地下车库292722.地下车库（含人防工程）18434（其中人防工程14000）地上建筑面积1800921.商业部分面积60002.住宅部分面积（1766户）167475高层住宅（1216户）104729小高层住宅（550户）62746架空层（不计入

13、容积率）50203.会所面积15974容积率2.495建筑密度%19.66绿地率%357停车位辆980其中：地下辆460 半地下辆455 地上辆65二经济数据1总投资万元46991.672固定资产投资万元03营业收入（经营期平均）万元23299.544营业税金及附加（经营期平均）万元1281.475土地增值税万元3060.16利润总额（经营期平均）万元5334.147所得税（经营期平均）万元1333.548税后利润（经营期平均）万元4000.61三财务评价指标1销售利润率%22.89%2投资利润率%11.35%3财务内部收益率（所得税前）%20.56%4财务净现值（所得税前）万元4103.55

14、投资回收期（所得税前）年3.216资本金收益率%15.49%7资产负债率（经营期第1期）%0.00%8利息备付率（偿还期内平均）09偿债备付率（偿还期内平均）010总投资收益率%11.35%11项目资本金净利润率%17.17%1.3问题与建议考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设

15、的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。第二章 项目建设背景2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1 2010年房地产市场运行分析2010年的中国楼市是当之无愧的“政策调控年”：从年头的疯涨到4.17新国十条出台，随着一系列限购令、限贷令、限外令政策的出台，9月29国务院五部委新政“组合拳”，12月25日加息。2010年4月17日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度、频次、方式从来没有像2010年这样严厉、这么频繁和这么全面，可以说，2010年的楼市调控堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高

16、。2010年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征：1、全国房地产开发投资高速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025亿元，增长33.2%，增速比2009年提高17.1个百分点。2010年房地产开发投资增速是1998年以来最高的。西部地区增长最快，东中部地区比重下降；各物业类型房屋投资高速增长；新开工面积高速增长。2、房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。2010年，全国土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了2008年9月以来连续16个月的下降态势，从年初开始出现增长态势。土地开发面积减少。随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房

17、地产开发企业土地开发面积从2009年起出现下降态势。3、新建商品房销售高位回落。2010年，在一系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅比2009年回落33.5个百分点；商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，比2009年回落58.6个百分点。4、房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。2010年，全年房地产开发到位资金72494亿元，同比增长25.4%，比2009年回落20.5个百分点。利用外资、自筹资金大幅增长，其他资金增速平稳。东、中、西部地区到位资金增速均回落。5、房屋销售价格继续上涨。70个大中城市

18、新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。2.1.2 2011年房地产市场分析尽管去年年末中央高层和相关监管部门均表态，2011年要加强楼市调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨。但楼市对政策调控似乎产生了“免疫力”，出现冬日市场淡季的火热。去年12月土地、商品房供给量和成交量均创历史新高，低迷的股市，使得购房依然成为了投资的第一选择。预计2011年我国房地产市场将会呈现以下几个特征：1、开发投资将保持较快增长。由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受2010年房屋销售和资

19、金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。2、量价同涨将会是房地产市场的主旋律。在通货膨胀之下，不动产是最具有实现财富保值或增值功能的理财方式，也是很多财富人士的必然选择。特别是在当下中国实体经济远未复苏的大环境之下，购房热潮已经席卷一线城市，促使房价掀起了新一轮的上涨，随着投资性需求的进一步释放，量价同涨将会是房地产市场的主旋律。过去已经几次调控中途而废了，给了市场非常不好的信号，政府调控政策稍有松懈将会带来报复性的反弹。 2011年CPI的高涨，以及购房者对未来市场走向的不确定性，使得购房者的购房意愿要明显比2009、2010年初

20、旺盛；新年伊始，公积金对二套房范围的重新认定，给予了那些有合理改善需求的购房者通过“先卖后买”方法来实现置业升级的渠道，从而使得今年楼市第一周的成交量要明显好于2009、2010年同期。3、国家可能出台更加严厉的房地产调控政策。某经济类媒体进行的“2011年房价走势调查”结果显示，虽然多达94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但47.8%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14 .2%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降；在2011年元旦处于楼市二次调控后期，几经观望后消费者对于房价上涨预期仍然较高，成交逐渐活跃消费者对于房价上涨预期仍然较高，购房意愿强烈，今

21、年1月份成交量可能出现2009年之后同期成交的最高值，若1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，这可能会催促第三次调控政策加速出台。4、行业运行中长期看好国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展的目标。从行业运行情况看，房地产开发投资的加快应该会提高市场

22、供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。尽管2011年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但行业的中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅平稳增长。

23、2.2 沁阳市宏观经济环境分析2.2.1 沁阳市经济状况 1、 经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产的阶段2010年全市地区生产总值突破200亿元大关，达到235.2亿元，较“十五”末增长121%，年均增长17.2%。三次产业结构由“十五”末的7.8：62.6：29.6调整为2010年的6.1：71.8：22.1。全社会固定资产投资完成170.3亿元，较“十五”末增长432%，年均增长39.7%。地方财政收入完成9.3亿元，年均增长22.9%。工业经济已经由“十五”末铝电产业“一柱擎天”发展为以新能源、化工、电动车及储能电池、铝及铝深加工、复合材料、造纸装备及造纸、光电信息、新材料等产业为

24、重点的“多点支撑”。成功引进中国昊华、河南神火、中电投、广东兴发、山西晋煤等一批全国500强和行业龙头企业。五年来，招商引资项目达到392个，引进市外资金216亿元，连年位居焦作第一，被确定为全省首批对外开放重点市。招商引资工作正逐步向“选强商、引大资”转变。 图2-1 2005-2010年沁阳市GDP（亿元） 图2-2 2005-2010年沁阳市人均GDP（元）图2-3 人均年GDP对房地产市场需求的影响示意图近年来，沁阳全市GDP（国民生产总值）持续上升,2005-2010年区域经济增长速度达到13%以上，已进入了高速发展的快车道。从宏观面来看，沁阳的经济发展对房地产市场的发展，总的趋势是

25、向上的，经济快速发展将推动沁阳房地产市场的发展。当人均GDP超过1000美元以后，城镇化展进入加速期，2005年全国人均GDP已达17145元（近2000美元），全国的城镇化建设已进入全面发展时机，沁阳正好进入这条起跑线。 2、产业结构优化：第二产业是沁阳的支柱产业，第三产业还不够发达沁阳市2010年三次产业结构为6.1：71.9：33.0，工业主导作用进一步增强，工业增加值157.8亿元，比上年提高18.9个百分点。 图2-4 2006年沁阳市产业结构示意图全社会固定资产投资完成170.25亿元，增长29.2%；全社会消费品零售总额实现44.73亿元，增长18.5%。投资、社会消费的稳步增长

26、，为沁阳经济的后续发展打下了良好的基础。第三产业发展速度逐步加快。图2-5 2005-2010年沁阳市社会消费品零售总额（亿元）变化示意图 3、城乡居民收入继续提高，生活质量进一步改善全年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别较“十五”末增长112%、103%，年均分别增长16.2%、15.2%。城乡居民储蓄存款余额达到59.48亿元，比年初增加6.6%，户均存款约4.2万元。 从总体上来说，沁阳市居民的收入水平对于房地产市场近期的发展缺乏强劲的刺激，即使有部分居民是有一些灰色收入，但从该地区的整体经济水平和第三产业的发展来看，房地产市场的有效需求还是有限。图2-6 2005-2010年沁

27、阳市城镇居民人均可支配收入（元）图2-7 2005-2010年沁阳市在岗职工平均工资（万元）2.2.2 城市建设与规划沁阳市区位于沁阳市沁河南岸平原地区，土地总面积62平方公里。现辖怀庆、沁园、覃怀和太行4个办事处，60个村（居）委员会，现有居住人口近14万，是沁阳市的政治、经济、文化中心。根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到“十二五”末，沁阳市中心城区面积达到35平方公里，城区人口达到20万以上。城市整体定位为河南省历史文化名城，焦作市以工贸产业为特色副中心城市，全市经济社会发展中心。根据城市总体规划，沁阳市中心城区发展要按照“规划先行”的原则和规划建设管理“三位一体”的要求

28、，强力推进旧城改造、新区开发和城中村改造，大力发展沁南产业集聚区，尽快形成一环（东环、北环、西环、南环）、两区（广利总干渠以北政治文化生活区、以南沁南工业集聚区）、三河（沁河、城河、干河）、三湖（天鹅湖、沁南人工湖、西湖）、九纵（适居路、香港街、太行路、沁园路、人和路、建设路、北寺街南门街、东关大街、东环路）、九横（团结路、文化路、怀府路、覃怀路、河内路、长城路、工业路、南环路、未来路）的城市发展大格局。城市用地发展方向将重点向西、南两方向发展，西北、东南两个方向适度发展并保留建设备用地，其他方向以填补建设、调整改造为主。第三章 市场分析3.1 沁阳市房地产行业进入快速发展阶段近年来，沁阳市委

29、、市政府通过强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，全力推进“四化”进程。为了拉大城市框架、完善城市功能设施，先后投资6亿多元新建改造了太行景观大道、东环路、西外环、新沁河大桥、共建路、怀府西路、覃怀西路等15条主次干道和太行路、工业路、怀府路、建设路、适居路、团结路、文化艺术中心 “六路一中心”项目，新建、改造了天鹅湖公园、怀府广场、民族公园、滨河公园、联盟文化广场、炎帝苑等50余处公园、游园和街头绿地，城市绿化覆盖率和绿地率分别达到38.49%和32.92%，人均公共绿地面积达到10.43平方米，初步形成了点、线、面相结合，乔、灌、花、草合理搭配的城市绿化体系。荣获了河

30、南省园林城市称号，吸引了东方金典、河南建业、北京国顺、福建宏盛、浙江杭州湾、深圳中昊、河南精英、荣祥、宏宇、环宇、亚星等大型开发商来沁投资开发，城市开发完成投资近20亿元，总建筑面积达到150万平方米，其中亚星盛世家园、润泰国际商城、清华园、太行新城、阳光假日、丰泽苑、清华御景园、城市金典、太行花园、锦绣江南、沁水湾、城市花园、书香莲郡、亢庄小区等住宅项目已建成投入使用，使城市的品位和形象提升到一个新的水平。3.2 沁阳市房地产市场的特点及成因分析1、消费主体逐步发生变化近年来，在国家关于扩大内需，刺激住房消费政策的鼓励下，随着房改的逐步深化，沁阳市住房消费已由过去的集团消费占主导转向个人消费

31、占主导。2、市民住房消费观念转变，负债购房将逐步成为热点在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。按揭购房己成住房消费的主流，形成了一种消费时尚。据粗略统计自2006年以来，沁阳预（销）售的商品房中，按揭购房约占个人购房的50。3、对住房供应要求逐步发生转变以前人们在住房的需求上除价格因素外主要考虑的因素是：在地理位置上要求市中心、在布局上大多数选择三室一厅，而很少考虑环境因素、小区绿化、物业管理等。而现在人们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光、物业管理作为重要选择因素，在住房地理位置的选择也已由追求市区逐步向追求城郊住宅小

32、区转变。在房型选择上也逐步由经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。4、居民法律意识明显提高近年来，房地产交易纠纷投诉逐年上升，一方面反映了开发商的经营行为还欠规范，同时也体现了消费者的法律意识逐步提高。人们在购房时，除考虑商品房本身的因素外，普遍注重了开发商的信誉和预购商品房的用地、建设手续是否合法等问题。己改变了以前只图价格便宜而不顾房屋开发建设手续齐全与否的商品房消费误区。5、市场管理水平逐步提高近年来，市房地产管理局在房地产市场管理上，坚持“管而不死，活而有序”的原则，持续不断地做好房地产市场的培育、发展、管理工作。在市场的硬件建设、政策法规建设、队伍建设及市场管理方面采取了一系列

33、行之有效的措施，促进了沁阳房地产市场的发展，提高了房地产市场管理水平。6、房地产价格快速上扬近年来，由于中多外来大型房地产开发企业抢滩沁阳，土地供应价格迅速攀升，同时由于新开发的项目质量、功能、配套设施、环境都有了质的飞跃，加上建筑原材料价格的持续上涨，都造成了房屋开发成本的大幅增加，也快速推动了房屋销售价格的上涨。7、商品房供需两旺，平衡发展当前，沁阳市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。随着住房二级市场的全面开放，沁阳市住房供应体系以逐步完善，住房供应状况有了明显好转。随着房改的深入，金融的助动，住房有效需求逐步增大。从房地产商品的供求关系上讲，应属于需求大于供给，并且市场的潜在

34、需求较大。3.3 沁阳市住宅市场分析 3.3.1住宅市场供应特点1、规模住宅社区不断涌现2010年沁阳市住宅施工面积达52.31万，比2009年增加23.1%；竣工面积13.4万，比上年增加4.8%；批准销售面积43.34万，增加21.2%，销售额完成9.4亿元，增加81.9%，整个住宅市场出现量价齐升的局面。沁阳市房地产开发已开始向规模化社区开发转型，新开盘项目大都在10万以上。近年来，沁阳市的住宅楼盘以由中小规模为主转为规模较大、功能齐全、居住环境优越、物业水平有很大改善的规模楼盘，这也是沁阳城市迅速发展，人口不断增加，消费能力持续攀升等因素所需，也全面提升了沁阳城市整体的基础设施的水准。

35、2、规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升现阶段上市的大型项目中，不少项日均吸收了上海、北京、深圳、甚至引入香港、法国、澳大利亚、加拿大、美国等海外的设计规划理念，整体环境有极大的改善，也给沁阳楼市带来一阵新风。提高楼盘自身品质，已成为众多发展商开始面对挑剔的个人市场认识到的获胜关键。3.3.2 沁阳市区住宅市场需求特点1、商品房需求量大幅度上升根据沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和沁阳市城市建设总体规划（2002-2020），沁阳市市区人口在2010年和2020年将从目前的13万人分别达到20万和25万，人口的增长代表城市发展的多项指标，随着沁阳城市化进程的不断加快，政府加大政策

36、灵活变动性，招商引资，产业链的激增，外来劳动力和人才不断涌入，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。 2、居民住房潜在购买力较大随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。目前全市城镇人均住房面积不足15平方米，距小康社会35平方米的标准仍有较大的空间。同时，根据调查，沁阳市目前居民基本上是一户一套，基本没有对外租赁的余房，这说明：改善居住条件依然沁阳市民将来几年内置业的重点考虑内容。3.3.3 沁阳市住宅发展流行趋势1、主

37、流需求对于价格特点而言，沁阳市整体住房的需求还是集中于25万-45万的左右的住宅。由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长，带来大量的“成长型”客户。他们客观上需要大量的住房：经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加，对未来的预期显得比较乐观，敢于用明天的钱圆今天的梦。这批“成长型”客户的承受能力大多在40万至50万。2、优质高档楼盘不断涌现沁阳市的飞速发展，使城市建设，市民生活进入了一个全新的时代，城市功能的全面升级和城市形象的时代定义将发生巨大的变化，新一轮的城市扩张势在必行。传统的居住格局和形式已经无法满足发展的步伐，对住宅环境的要求会愈来愈高，追求品牌住房的意识增强，在住房消费上将会逐步转

38、向环境、绿化、物业管理较好的小区住宅，逐步追求实力强，信誉好的开发商开发建设的品牌住房。3、商品房不断涌现随着沁阳城市整体建设发展水平的不断提高，自1998年来，政府加大力度积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，商品房的不断涌现和需求加快了地产市场的商品化流通。4、按揭购房将成为主要购买方式在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。按揭购房己成

39、住房消费的主流，形成了一种消费时尚。据粗略统计自2006年以来，预（销）售的商品房中，按揭购房约占个人购房的50，今后个人住房消费将会继续大幅度增长，按揭购房将成为主要购买方式。 第四章 建设规模与建设条件4.1 建设规模沁阳“上林苑”建设项目一期工程总占地面积70647（约106亩），计划投资46991.67万元新建7栋18层高层住宅，8栋11层小高层住宅，1栋2层商务会所和地下（半地下）车库等，总建筑面积227798，其中住宅部分面积167475，商业用房面积6000，地下（半地下）停车位915个，规划总居住户数1766户，规划总居住人口5000余人，容积率2.49，建筑密度19.6%，绿

40、化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。4.2 项目现状概况4.2.1 地理位置沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。东侧地为规划公园广场。项目地处沁阳市新行政区，地理位置优越，交通便利。整个地块呈矩形，用地平坦，是沁阳市新城区重要的高端住宅规划用地。4.2.2 土地权属类别及占地面积 宗地编号：2007-26； 土地权属：国有； 土地类别：居住用地； 使用权类型：出让； 使用期限：70年； 土地使用权面积：70647（约1

41、06亩）。4.3 沁阳市社会经济条件 4.3.1 沁阳市概况沁阳市位于河南省西北部，地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，北依太行，南眺黄河，毗邻能源大省山西，南边与温、孟二县毗连，东邻博爱县，西傍济源市，与焦作、郑州、洛阳相距分别为36km、128km、90km，市域南北长36公里，东西宽30公里，总面积623.5平方公里，辖3乡6镇4个办事处329个行政村，人口49.46万。沁阳市中心城区位于市域中部偏东，沁河之南岸，地理坐标为北纬3505，东经11256。沁阳有七千年的历史，源远流长，人杰地灵。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，1989年9月27日，国务院批准，撤县

42、建市，由省直辖，焦作市代管。历来为豫西北的政治、经济、文化中心，素有“京洛孔道”、“覃怀古都、河朔名邦”之美称。沁阳是一座蓬勃发展的新型工业城。境内有铝、铁、铝钒土等20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一；有沁河、蟒河、丹河等5条河流和两座中型水库，是华北地区难得的富水区；有30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，沁北工业集聚区被确定为首批省级产业集聚区。沁阳是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂和小浪底工程，富足的资源和能源为工业发展奠定了雄厚基础，已形成以铝及铝深加工、化工、造纸机械及造纸、玻璃钢、电动车、新能源等六大产业为重点的新型工业体系，是全国造纸机械之乡、

43、中国玻璃钢科技创新示范市、中国耐蚀产品研制示范第一市和豫西北重要的铝工业基地。 沁阳是一座独具魅力的文化旅游城。沁阳历史悠久，人文荟萃，古迹众多。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城，是唐代诗人李商隐、元代科学家许衡、明代科学艺术巨星朱载堉、狼牙山五壮士宋学义的故乡。沁阳有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国保单位3处，有唢呐、怀梆、高抬火轿等国家首批非物质文化遗产3个。境内神农山景区集龙脊长城、神农古迹、白松雅韵、猕猴憨态等为一体，是“北方山水”的经典代表，被评为国家4A级旅游区、国家重点风景名胜区、世界地质公园

44、、国家级猕猴自然保护区。沁阳先后荣获“中国县级城市旅游竞争力20强”、“中国文化旅游大县”、“中国最佳旅游目的地”、“中国最佳生态旅游城市”等称号，并于2008年10月以河南省第一名的成绩高分入选中国优秀旅游城市。 沁阳是一座与时俱进的开放城市。沁阳地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，二广高速、长济高速及常付、紫黄、卫柿、郑常等省道四通八达，焦柳、侯日、焦太三条铁路穿境而过，距郑州、洛阳、新乡、晋城均在1小时车程，距新郑国际机场90分钟车程。沁阳是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和36个扩权县（市）之一，享有比照国家振兴东北老工业基地等多项优惠政策。近年来，沁阳深入开展平安建设，强

45、化“效能革命”，发展环境不断优化，为全国平安建设先进市、河南省社会治安综合治理先进市、河南省优化经济发展环境十佳县（市）、河南省最佳投资城市。对外开放和招商引资成效显著，中国昊华、中电投、中国铝业、长江基建、香港华懋、广东兴发、河南神火、山西晋煤、浙江超威、山东东阿等国际财团和全国知名企业在沁投资兴业。 沁阳是一座充满生机的活力城市。近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机突发等复杂局面，沁阳市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，

46、全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。综合经济实力位居全国中小城市百强第97位，河南省第位。先后荣获全国最具区域带动力中小城市百强县、中国金融生态城市、全国平安建设先进市、全国村务公开民主管理示范市、国家科技进步先进市、全国政务公开先进市、河南省村务公开民主管理示范市、全省基层组织建设先进市、全省新农村建设先进市等省级以上荣誉120余项。党和国家领导人胡锦涛、温家宝、李长春、李克强、华建敏等先后到沁阳视察指导工作。4.3.2 2010年沁阳市社会经济发展情况2010年，沁阳市地区生产总值完成235.2亿元，增长15.7%；全社会固定资产投资完成170.3亿元，增长29.2

47、%；财政收入完成14亿元，增长22.9%；先后荣获2010中国最具海外影响力县市区、中国优秀旅游城市、中国金融生态城市、国家绿色能源示范县等省级以上荣誉120余项。卢展工、刘春良、刘怀廉、铁代生、路国贤、孙立坤等省、焦作市领导多次莅沁视察指导，卢展工书记评价沁阳“发展很快、变化很大、很有实力”、“班子奋进、社会和谐”。2011年2月，省委政研室通过调研认为，沁阳用“三具两基一抓手”工作方法来领导和推动经济社会发展，取得明显成效，并总结提练出“科学引领、求实创新、埋头苦干、勇争一流”的沁阳精神。以“项目带动”为支撑，形成了八大产业竞相发展的新型工业格局。2010年，全年实施500万元以上项目25

48、2个，总投资313亿元，完成投资81亿元。其中，投资80亿元的中电投2100万千瓦发电机组项目前期工作进展顺利。一期投资25亿元的晋煤集团煤化工项目前期工作基本就绪，将于2011年3月开工建设。投资15亿元的广东兴发高档铝型材加工及幕墙门窗、投资15亿元的昊华二期等一大批超亿元项目正在加紧建设。重大项目的落地，初步形成了新能源、化工、电动车及动力电池、铝及铝深加工、复合材料、造纸装备及造纸、光电信息、新材料等八大产业体系。“资本活市”战略深入实施，走出了一条资本助推经济发展的特色之路。率先在全国提出并实施“资本活市”战略，全年新增贷款27.6亿元，融资39亿元。大力招行引资，推进银企合作，焦作

49、商业银行、江南村镇银行先后入驻，吸引浦发、广发等14家股份制银行来沁开办业务。组建了注册资金15亿元的投资集团、担保公司、小额贷款公司等金融组织，中国平安保险、中原证券等相继在沁设立分支机构。推动企业上市融资，安瑞高材、德海源诚分别在天津股权交易所、河南技术产权交易所上市，永威和思可达被列为省重点上市企业，明年将在中小板、创业板上市。通过BT、BOT等方式，成功运作了团结路、适居路、文化艺术中心等项目。加强社会信用体系建设，优化金融生态环境，“资本活市”品牌在全国初步叫响。“人才兴沁”、“环境赢商”战略成效显著，县域发展的生机与活力进一步增强。开展“百名硕士进沁阳”等活动，引进人才1073人，

50、其中院士2名、硕士及以上学历65人。每年设立500万元的科技专项基金和100万元的人才奖励基金，重奖优秀人才。深入开展“企业服务年”、“项目服务年”等活动，着力营造“全省最优、全国领先”的发展环境，中国化工集团、河南神火集团、晋煤集团、广东兴发等全国500强先后在沁投资兴业。社会事业的全面发展和民生的不断改善，让群众充分享受到了发展带来的成果。投资4.4亿元高标准建设基础设施项目，城乡道路质量达历史最高水平。投资9亿多元建设了锦绣江南、清华御景园等高档小区，在建房地产开发项目21个。投资8.8亿元建设了亿万五星级国际饭店、联盟四星级酒店等三产服务项目。农业机械化率基本达到100%，连续16年夺

51、得省“红旗渠精神杯”，走在全省乃至全国前列。率先在全省实现“乡乡建成体育文化活动中心、村村建成农民体育健身工程”。农村自来水普及率实现100%。焦作工贸职业学院挂牌招生，成为焦作市第一所民办高等学校。一中新校区、人民医院新院等民生工程扎实推进。争取到全国第二批新农保试点。城乡低保实现应保尽保，被评为全国五保工作先进市，人口计生工作通过“全国计划生育优质服务先进市”验收。4.3.3沁阳市“十二五”发展总体规划指导思想：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以基本实现“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，以富民强市为中心任

52、务，大力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，着力培育支柱产业体系，着力推进新型工业基地、社会主义新农村和区域性金融商贸物流中心建设，着力推动文化发展繁荣，着力建设资源节约型和环境友好型社会，着力保障和改善民生，走出一条不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的科学发展新路，把沁阳建设成为经济发达、文化繁荣、生态宜居、社会和谐、更具活力的中原经济区核心区新兴现代化中等城市。战略定位：打造中原经济区核心区新兴现代化中等城市。加快产业集聚区建设，推动产业集群发展，优化工业结构，促进产业升级，进一步拉宽拉长产业链条，打造中原经济区新型工业化的先行区；发展集约和特色农业，打造特色现代农业

53、产业基地；充分挖掘发挥区位优势，打造区域性物流中心和商贸中心；统筹城乡基础设施建设，完善城市服务功能，提升城市品位，打造中原魅力城市。发展目标：经过五年的奋斗，经济发展水平明显提升，经济结构明显优化，城乡居民收入明显增加，社会建设明显加强，改革开放明显推进，转变经济发展方式取得实质性进展，综合实力和竞争力显著提高，人民物质文化生活显著改善，在焦作地区率先实现全面建设小康社会，基本实现“四化”目标。“十二五”末，全市经济实现“五突破、一高于、一率先”的目标，即地区生产总值年均增长22%，突破600亿元；财政收入年均增长24%，突破40亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长15%，突破3万元；农民人

54、均纯收入年均增长16%，突破1.6万元；全社会固定资产投资年均增长23%，五年累计投资突破1500亿元。主要人均经济指标高于中部地区和全国平均水平，率先达到沿海发达地区平均水平。综合经济实力稳居全省前三强，跻身全国百强，成为中原经济区建设的排头兵。沁阳市“十二五”时期国民经济和社会发展目标指 标 名 称单 位2010年2015年年均增长(%)1地区生产总值（2010年价）亿元235.2635222人均生产总值（2010年价）元47210122100213固定资产投资亿元170.247923五年累计投资亿元530突破15004财政总收入亿元144024 其中：财政一般预算收入9.327245社会

55、消费品零售总额亿元44.794166城镇化率52597居民消费率31348农民人均纯收入元7984.816770169城镇居民人均可支配收入元15485311001510五年城镇新增就业人数万人5.5611五年转移农业劳动力人数万人1.5712人口自然增长率46以下13中心城市燃气普及率60以上2514中心城市污水集中处理率90953415中心城市垃圾无害化处理率8590以上3516中心城市人均绿地面积平方米1020364.4 项目建设条件4.4.1 工程地质水文气象条件1、地质条件沁阳地处太行山南部南麓，系山西地面太行山复背斜的南翼中隆区边缘，为二级构造单元。以燕山运动和喜山运动为主，形成了

56、一些高角度正断层，平缓开阔褶皱，构造简单、断层、褶皱以东西方向为主，形成沁阳市地层构造的主体。拟建地址系黄河流域冲积平原的一部分，地势平缓，海拔高69m左右，属暖温带季风气候，冷暖适中，雨量充沛，四季分明，无霜期长，光照充足。周边的地质勘察结果表明，该处地基为第四系黄河冲积层，浅土层为粉质粘土，次为粉土和中细砂，层位稳定，均匀性较好，中压缩性，建筑场地类别为中软场地土。该区地质结构稳定，地面下不属于挖采区，粉质粘土，地基承载力为120kpa，地震烈度6度，建筑防震设计按7度设防。2、水文条件沁阳地下水属黄河水系，主要有沁河、丹河、济河等，以沁河为最大，流域面积达到13530平方公里，最大洪峰流

57、量为4550m3/s。沁阳地下水类型主要是基岩孔隙裂水，主要由大气降水供给。地下水经流量为0.912m3，补给量为1.369亿m3，地下水实有1.063亿m3。3、气象条件沁阳地处北温带，属暖温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明，春暖而干旱，夏热而多雨，秋清而气爽，冬冷而鲜雪。平均气压1003.1pa；平均气温14.2；极端最高气温42.1；极端最低气温18.6；平均降水量707mm；年最大降雨为1101.1mm；年最小降雨为262.9mm；平均风速2.3m/s；最大风速14.0m/s；风向历年平均次数最多为东风及东南风；无霜期208d；日照2415.5h。4.4.2 交通条件项目地处沁阳市

58、新行政区，北临沁阳市黄金大道怀府路，沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新沁阳影剧院、新华书店、沁阳一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百沁阳商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周，距离“上林苑”住宅小区均不超过5分钟，地理位置优越，交通便利。4.4.3 土地条件该项目属于原来是耕地，土地性质变更、征用工作均已完成，无需拆迁，且地块平整，可以直接进行工程施工，具备进行项目开发的条件。4.4.4 建筑材料及施工条件 该项目主要原材料为水泥、钢材、木材、愬

59、钢门窗、管线材料以及石子、砖、砂子等，沁阳均有生产，且质量较高，均可由沁阳建筑材料市场供应，货源充足，渠道通畅，运输距离短，供应没有问题。 沁阳市目前有众多的具有相当实力的建筑安装施工队伍，能够按照设计规范和质量要求完成各项工程的施工。项目所在地水、电、路、通讯快捷方便，完全可以满足项目开发建设的需要。第五章 建筑方案选择5.1 设计依据与设计原则 5.1.1 设计依据1.中华人民共和国城市规划法，建设部，19892.城市规划编织法，建设部，19913城市规划编织法实施细则，建设部，19954城市居住区设计规范（GB0180-93）5住宅建筑规范（GB50386-2005）6.高层民用建筑设计

60、防火规范（GB50045-2005）7.建筑设计防火规范（GB50016-2006）8.甲方提供的资料以及设计要求 5.2 设计目标和原则5.2.1 设计目标结合沁阳城市特色及周边环境，综合考虑项目定位、区域位置、拟开发用地现状等方面因素，在规划、建筑、景观等各个方面，创造一个品质优良的高端居住社区。5.2.2 设计原则1、时代性原则随着建筑技术进步，住宅产品在不断演进与变化。高层公寓的阳光与景观越来越受到人们的喜爱与推崇。市场反应出不同人群对理想住居的追求。便捷舒适的高层、小高层住宅就成为本区域规划的理性之选。2、生态型原则运用自然坏境要素，建设性的打造自然生态状况是本规划的基本出发点。充分

61、营造一个环境优美、气候适宜、空气清新、封闭安静的现代化生态型居住社区。3、合理性原则合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通、水电等配套公共设施，提供便捷的合理的人车分流交通系统。利用景观资源，突出经营的营造。在规划布局上注重创建新型居住空间环境，造大庭院及围合的私密的居住氛围。4、整体性原则强调规划内部结构的完善，同时对园区的管理，环境形象设计等统一考虑。注重项目整体规划与周边用地规划之间的协调性，注重对项目内部景观的营造及周边各景观元素之间的过渡和遮挡，处理好低密度住宅区的视线遮挡效果。5.3 总平面布局5.3.1 总体布局整块建设用地呈倒“L”型。顺应地块形状将小区用地分为高层住

62、宅区块和小高层区块。两块区块通过绿地景观轴线相连接。高层居住区块一轴，双庭院：一轴用地内结合小区出入口设局部外环道路，实现人车分流；结合道路周边的绿化布置，形成小区内环境和周围城市的有效过度。南北向空间轴线，通过大台阶、跌水、中央草坪等景观元素营造起伏变化的景观节奏；主轴线连通南北主次入口广场和中心庭院，通过泳池、旱喷等景观元素形成庭院中不同区域的主题。双庭院西北地块，五排，四列高层公寓合成一个巨型中央庭院，庭院南北长170m，东西宽300m。南北地块结合入口广场，围合成次入口中央庭院。整体环境开敞、通气，同时结合灌木、土坡等景观元素有效的引导视线，在大庭院的基础上不同尺度的小型庭院，满足住户

63、不同层面的需求。设计将庭院设置在半地下，在下车库的层面，覆土1.21.5m。 主要设计指标项 目单 位数 量总占地面积70647.9建筑占地面积13880总建筑面积227798其中：地下建筑面积477061.半地下车库292722.地下车库（含人防工程）18434（其中人防工程14000）地上建筑面积1800921.商业部分面积60002.住宅部分面积（1766户）167475高层住宅（1216户）104729小高层住宅（550户）62746架空层（不计入容积率）50203.会所面积1597容积率2.49建筑密度%19.6绿地率%35停车位辆980其中：地下辆460 半地下辆455 地上辆65

64、5.3.2 道路及交通组织设置半地下地下车库，少部分停车结合绿化做地面停车。因此，地面机动车道的设置原则尽量减少，将道路面积让给绿化和景观。小区内部设置环形车道，实行人车分流。消防车道结合机动车道并设置局部隐形消防车道来解决。道路等级：小区道路分为主干道、宅前道路及步行道路。主干道：路面宽7米，双向同行。宅前道路：路面宽2.5米：步行道：宽11.5米，结合绿化景观布置，串联不同层次的公共绿地、锻炼、休闲道路。路面材料：主干道以沥青路面为宜。以平侧右收边；步行系统可采用人行道砖、天然石材等材料；其余道路材料结合园区景观营造的不同要求再行考虑。入口：高层住宅区主入口设在北怀府西路上，东侧在适局西路

65、设置次入口。在入口处设门卫室，入口附近设配套服务用房，减少其对住家的干扰。5.3.3 景观设计1、水景水景处理避免大面积的水景处理，减少日后的维护和运行的费用。以喷泉、叠水、水渠等类型的景观元素构成景观中的点线面要素，形成整体景观结构。水系除泳池均为浅水系，保证正常运行的经济性和安全性。2、绿化景观草坪、密林、绿篱、富有雕塑感的乔木是绿化配置的主要元素：草坪景观：绿篱景观结构中的面状要素，大面积草坪是承载活动，尤其是儿童活动的最佳场所，也是配合水系、小品，是形成小区空间凝聚力重要节点。密林景观：绿篱景观结构中的围合要素，保证地块与城市道路分割开来，营造建筑与树木相映成趣的意境，实现人与自然的和

66、谐。 绿篱景观：绿篱景观结构中的现状要素，同时保证有效的围合小尺度的庭院空间，同时绿篱也可以营造富有童趣的迷宫景观。乔木景观：乔木是景观结构中的点状要素，富有雕塑感的乔木也是法式园林的特征所在。入口处在入口区道路两侧栽种高大挺拔的成年树种。庭院的核心位置布置形态极佳的乔木品种。3、小品在园区的道路两侧、组团中心、树林中设置硬质铺地、座椅等小品。4、叠水、旱喷小区主入口处设置叠水景观，结合景墙，有效的过渡景观的高差问题。旱喷夏天可定时喷水，不喷水时或冬天兼做质景观广场。5、灯光主入口域是住户进入园区的毕竟之路，规划有小区配套服务建筑、水域等，适宜采用亮度较高的暖色系灯光，营造典雅、柔美的感觉。6

67、、井盖修饰地下管线设在道路两侧的绿化带中，检修井应尽量不出现道路上，避免对道路、景观造成破坏、造成噪音等。修井盖做地面处理，并在上面进行 修饰、在相应的位置坐好标记。5.4 建筑设计5.4.1 居住建筑从景观与环境的角度，确定住宅层高与形态，以18层高层和11层小高层建筑为主（底层设架空层），每栋楼2个单元，住宅层高3m,18层住宅设置一部楼梯和两部电梯。住宅楼底层架空，层高3.6m，提供开敞的架空层活动空间，丰富小区的景观层次。部分室外绿地延入架空层内，形成内外交融的自然空间景观。建筑设计反映环境及文化特征，与环境巧妙结合；外墙采用暖色灰色涂料、灰色双层中空玻璃，深暖灰色铝合金构建，底层采用

68、深咖啡色干挂花岗石，整体呈现精致、典雅的气质高层住宅区庭院尺度较大，南北长170m，东西宽300m.形成开敞、疏朗的整体氛围，建筑位置高低及距离远近符合人的舒适观赏距离。在控制成本的前提下，尽可能选用新型建材和先进的保温材料，以满足建筑节能保温要求。5.4.2户型设计住宅主要作为业主的第一居所使用，应考虑居住的户型结构，满足住户的日常生活、起居、会客等需求，户型设计功能分区明确，避免互相干扰。高层户型面积从40平方米至170豪华套房平方米不等，户型就够分为单身，两室一厅、三室一厅、三室两厅、四室两厅等不同种类。5.4.3 物管用房小区会所在主入口中轴线上，位置合理，能方便有效服务业主。5.5

69、结构设计5.5.1 设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB5009-2001 (2006年版)混凝土结构设计规范GB50010-2002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002砌体结构设计规范GB50003-2001建筑工程抗震设防分类标准GB50023-2004建筑抗震设计规范GB50011-2010建筑抗震设防分类标准GB50023-2004建筑桩基技术规范JGJ94-2008建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑地基处理技术规范JGJ79-2002人民防空地下室设计规范GB50038-20055.5.2 设计取值基本风压：0.45K

70、N/基本雪压：0.40KN/地面粗糙度：B类。本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组，建筑抗震设防分类为丙类，地震作用和设防措施按设防烈度7度考虑。建筑结构设计安全等级为二等级，设计合理使用年限为50年：地基基础设计等级为已级。结构主要使用荷载标准值初步确定如下：住宅： 卧室 2.0 KN/ 起居室、餐厅 2.0 KN/ 卫生间 2.0 KN/消防疏散楼梯间 3.5 KN/ 厨房 2.0 KN/ 阳台 2.5 KN/ 电梯机房 7.0 KN/ 不上人屋面 0.5 KN/上人屋面 2.0 KN/屋顶花园 3.0 KN/商铺、物管 配套：商铺 3.5 KN

71、/办公室 2.0 KN/卫生间 2.5 KN/楼梯间 2.5 KN/汽车库：消防车通道 20 KN/ 5.5.3结构设计1、地基与基础：拟采用复合地基或桩基，基础参数将依据勘查报告确定，桩型待定。2、选用材料：砼 ：现浇钢筋混凝土构件C25C35.钢筋：HPB235、HRB335和HRB400.填充墙：加气混凝土砌块或其它新型轻质材材料。5.5.4、其它1、初步设计开展前应进行本工程场地的地质勘察，以进一步明确工程场地地质情况和水质情况。2、为减轻结构自重、减少地震作用，并有利于节能，本工程框架填充墙，将因地制宜采用轻质、节能材料。3、可结合类似工程经验，对超长结构及高低差异较大的结构采取特别

72、技术措施加强或采用新工艺、新材料。5.6 市政系统设计5.6.1设计依据建筑给水排水设计规范（2009版）GB50015-2003室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006建设单位及其他相关专业提供的基础技术资料5.7.2 给水系统设计1、生活给水系统水源：工程给水水源选用城市自来水，拟分别由基地背面及东面道路市政给水管网上各引入DN300给水管一根，沿本工程主要道路及建筑布置成环状（环管管径DN200DN250），供区内各建筑室内、外生活用水、绿化浇洒用水及消防用水。用水量：住人员用水指标250l/人d;配套公建用水指标8l/d；绿化及道路浇洒用2l

73、/M2d；管网漏失等未预见水量按生活用水量的15%计。依次计算，本工程最高日常生活用水量约为2835.3m3/d（其中绿化浇洒用水量约84.0m3/d），最大小时生活用水量约为292.0m3/h（其中绿化浇洒用水量约10.5m3/h）。2、供水方式：根据基地实际情况，本工程生活给水系统竖向拟分为三个区，地下层至地上三层生活用水及室外道路、绿化浇洒等用水为供水低区，由市政管网压力直供；四层至十一层位加压供水低区，由设在底下室水泵房内的1#变频加压设备加压供水；十一层以上各层位加压高区，由设在地下室水泵房内的2#变频加压设备加压供水；凡住户用水引入管处水压超过0.35Mpa的均于用户水表前设置支管

74、减压阀（阀后压力0.2Mpa）减压。整个小区集中在底下室配合加压泵设不锈钢调节水箱（有效容积300m3，分两格）一只。3、热水：本工程十一层住宅住户室内用热水考虑采用太阳能热水系统，采用集中集热分户储热方式，集热器集中设置于屋顶，户内采用带换热盘管及电加热的容积式热水储水罐;十八层住宅均不设集中热水系统，住宅内用热水由住户自行设置电（或燃气）热水器制备；但考虑到节能，住宅顶部住户（上部三层）可适当分户设置太阳能热水器制备热水。4、计量：不同性质的建筑用水分水表计量。5.6.3 排水系统1、排水体制：采用水、污水完全分流制，污、废水河流。2、污水系统：根据估算（按生活用水量的85%计算，绿化用水

75、量不计），本工程最高日生活排水量约为2338.6m3/d，最大小时生活排水量约为239.3m3/h.生活污水经化粪池处理后分块就近排入基地周边道路市政污水管网。3、雨水系统：雨水及空调冷凝水均采取有组织排水。雨水收集后就近分块集中排入基地周边道路市政雨水管网。雨水量按当地暴雨强度公式计算： 屋面排水设计重现期p=5年，场地排水设计重现期p=3年。 屋面集水时间为t=10分钟，综合径流系数为0.65.5.6.4 管材室内给水管采用钢塑管（镀锌钢管内衬PE管）。高层住宅室内污废水排水管采用柔性接口铸铁排水管，地下室加压排水管采用镀锌钢，其余采用普通upvc雨落水管。室外给水管采用给水PE塑料管。室

76、外排水管采用双壁波纹管。人防给水管采用钢塑管（镀锌钢管内衬PE管）；人防排水管均采用镀锌钢管，。5.6.5 消防设计5.6.5.1 设计依据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）建筑设计防火规范 GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范（2005年版）GB50067-97汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97建筑灭火器配置设计规范 GB50140-20055.6.5.2消防设计消防用水量根据高层民用建筑设计防火规范，本工程按高于50米的普通住宅楼设计消防给水，其消防用水量为：室外消火栓用水量20l/s 2h 室内消火栓用水量 20l/s 2h自喷用

77、水量 30l/s 1h室内消火栓系统本工程室内消火栓（竖向不分区），消火栓4保证室内任何部位有两股充实水柱到达，且充实水柱不小于10m。本工程室内消火栓系统采用屋顶消防水箱+消防贮水池+加压水泵联合供水。凡消火栓栓口压力超过0.5Mpa的均采用减压稳压型消火栓。室外消火栓系统本工程室外消火栓沿室外环状给水管网布置，并保证其布置间距不大于120m，保护半径小于150m，室外消防用水由室外消火栓提供，且每只室外消火栓处均设置水表计量。自动喷水灭火系统喷淋系统主要设置于地下汽车库，按中危险11级布置喷头，火宅延续时间1小时。消防水池及屋顶消防水箱与消火栓系统合用。屋顶消防水箱及地下消防水池水泵房本工

78、程在最高建筑（尽可能选靠近消防水泵房的最高建筑）屋顶设18m3消防水箱一只，贮火宅初期10分钟消防（消火栓及自喷系统）用水，在小区中部地下室设252m3消防水池，贮2小时室内消火栓用水量及1小时自动喷淋用水量，并配套设置消防水泵房。根据范围要求，在各建筑物内配备一定数量手提式磷酸铵盐干粉型的灭火器。5.6.6 环境保护及卫生防疫在室外总引入管上设置倒流防止器，防止倒流对市政管网产生二次污染。室内排水采用污、废分流制，各卫生洁具及存水弯水封高度不小于50mm。本地块严格执行雨、污水分流。生活污水经化粪池处理后与生活废水合流，集中后排入市政污水干管。水泵均采用优质水泵，并设减震基础及在水泵进出水管

79、上设可曲挠橡胶软接头，以最大限度地降低噪声。水箱、水池进水管均与溢水位保持有效隔离高度，防止倒流产生的二次污染。5.6.7人防设计说明水源：接自室外给水管网，每个防护单元引入一根DN50给水管，供人防用水。用水量及给水方式 战时用水量标准：饮用水4L/人*d，生活用水4L/人*d保障给水天数：饮用水15天；生活用水9天。在每个防护单元内单独设置不锈钢板储水箱，临战时制作安装。战时用水均由水箱供给，简易洗消及防毒通道等清洗采用水摇泵加压供水，饮用水均采取水箱直供。本工程人防单元为地下室，人防清洁区排水经集水井收集后用潜水泵排除室外。人防染毒区洗消及冲洗污水，经设在密封通道及防毒通道外的集水池单独

80、收集后排至室外，由专业人员处理。所有穿越人防区墙板的管道均在“墙板”内侧安装压力等级不低于1.0MPa的闸阀。穿管处均安装防爆套管。5.7 通风设计5.7.1汽车库设置机械排风系统采用自然补风或机械补风，汽车库换气次数按6次/小时。自行车库无自然通风条件时设机械通风，换气次数按2次/小时，水泵房换气次数按6次/小时设计，变电房换气次数按12次/小时设计，自行车库换气次数按2次/小时设计。5.7.2其它民用建筑用房采用换气扇及通风机进行分区通风，通风量依据现行规范。5.7.3防火排烟工程设计防烟楼梯间每五层有可开启外窗大于2平方米，合用前室可开启外窗大于3平方米，前室可开启外窗大于2平方米，按自

81、然排烟设计；合用前室没有自然排烟条件的，设置加压送风，风量按“高规”要求设计。地下汽车库设置机械排烟系统，换气次数按6次/小时设计，汽车坡道自然进风。消防防排烟系统的风机、风口、防火阀等均与消防控制中心连锁。5.7.4 环保和卫生防疫设计利用自然通风和排气扇或通风机进行通风满足室内空气品质要求。所有通风设备均采用低噪声设备，并作消声处理，达到噪声控制作的要求。卫生间、厨房、汽车库采用机械通风系统，浑浊空气由排风机经竖并排至室外，经常保持室内空气新鲜。汽车尾气排至屋顶。5.7.5人民防空工程设计地下室设六级人防防护单元，清洁式通风量为大于5立方米/小时/人，滤毒式通风量大于2立方米/小时/人。防

82、护时间3小时，二氧化碳容许含量2.5%。虑毒通风时，人员掩蔽区清洁区保证30Pa，主要出入口防毒通道的换气次数取每小时40次。人防口部按规范要求设计5.8 电气设计5.8.1 设计范围本工程设计包括红线内的以下电气系统：10/0.4KV变配电系统（本设计仅提供总用电量，具体由当地供电部门设计）；电力配电系统；照明系统；建筑物防雷、接地系统及安全措施；弱电系统5.8.2弱电系统与其它专业设计的分工：室外照明系统，由专业厂家设计，本设计仅预留电源；有特殊设备的场所（例如：电梯机房等），本设计公预留配电箱并注明用电量；有特殊装修要求的场所，由室内装修设计负责进行照明平面的设计。本设计将电源引至配电箱

83、，预留装修照明容量。5.8.3 10/0.4KV变配电系统1、本工程用电负荷等级为一级。一级负荷：疏散照明，消控中心、消防设施、地下层照明及各层疏散楼梯、前室及公共通道等照明；三级负荷：其他电力负荷及一般照明。2、本工程总用电功率10912.0KW；COS=0.94；总视在功率11608.0KVA；变电所选用变压器22800KVA干式变压器，总变压器负荷率约为66.0%。3、供电电源：本工程从本城市10KV开闭所不同母线段，分别引来一路10KV电源，每路均能承担本工程50%负荷。两路10KV电缆穿管埋地引入变电所。4、高、低压供电系统结线型式及运行方式：高压为单母线分段运行方式，中间不设联络开

84、关，平时两路电源同时分列运行。低压为单母线分段运行，低压主进开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。5、10KV继电保护：用负荷开关保护；变压器10KV侧单相接地信号装置、温度保护及信号装置。6、计量：住宅一户一表设置计量表。7、功率因数补偿：在变电所低压侧高功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因数不小于0.90.并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因数不小于0.90.8、10KV高压柜操作电源及信号：10KV配电设备采用SM6开关柜，变压器采用干式变压器带外壳。9、工程供电：进户高压电缆规格、型号由供电部门确定。10、低压断

85、路器（运行、极限）分断能力要求：800KVA以上干式变压器，UK6%，低压断路器要求运行分断能力：50KA及以上。11、低压保护装置：低压主进、联络断路器设过载长延时、短路延时保护脱扣器，其他低压断路器设过载长延时、短路瞬时脱扣器，部分回路设分励脱扣器，这些回路既可以在自动互投时，卸载部分负荷，防止变压器过载，又可以在火灾时，切断火灾场所相关非消防设备电源。5.8.4 电力配电系统低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量弱较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。一级负荷：采用双电源供电，在末端互投（或在适当位置互

86、投）。三级负荷：采用单相电源供电。本工程小于30KW的电动机采用全压启动方式；30KW及以上电动机采用降压启动方式。污水泵采用液位传感器就地控制，水位超高报警、水位显示及泵故障由BA系统完成。排风机、送风机等采用DDC（应用计算机进行直接数字控制）及手动控制。消防专用设备：消火栓泵、喷淋泵、消防稳压泵、排烟风机、加压送风机等不进入BA系统。消防专用设备的过载保护只报警，不跳闸。排风兼排烟风机，进风兼补风风机：平时，由DDC系统控制，火灾时，由消防控制室控制，消防控制室具有优先控制权。用于消防时，设备的过载保护只报警，不跳闸。5.8.5 照明系统1、光源：有装修要求的场所视装修要求商定，一般场所

87、为荧光灯、金属卤化灯或其他节能型灯具。2、照度要求：场所 照度（LX） 光源及灯型大厅 250300LX 装饰灯办公室等 150-200LX 带格栅及反光罩荧光灯门厅 100-150LX 装饰灯设备用房 100-150LX 普通荧光灯汽车房 30-50LX 普通荧光灯通道 50-100LX 普通荧光灯3、应急照明：消控中心、变电所，泵房、机房等照明100%为应急照明；其他公共场所应急照明一般按正常照明的10%-15%设置。在走廊、楼梯间及其前室、消防电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散照明。在公共场所，其疏散通道上设置疏散导流标志。出口标志灯、疏散指示灯，疏散楼梯、走道应急照明灯采用蓄电池

88、式供电应急照明系统，其他场所应急照明采用双电源末端互投供电，应急照明持续供电时间大于90分钟。应急照明平时采用就地控制或由建筑设备自动监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制点亮全部应急照明灯。室外立面照明、庭院照明由专业厂家设计，设计院配合。5.8.6 设备选型变压器按环氧树脂干式变压器设计，设强制风冷系统及温度监测及报警装置。接线为D，YN11.保护罩防护等级不低于IP20.低压配电柜按GCS开关柜设计。电缆桥架为托盘式系列。5.8.7 电缆、导线的选型高压电缆选用YJV2210KV型交联聚乙烯铜芯电力电缆。低压出线电缆选用 YJV-1.0KV型交联聚乙烯铜芯电力电缆；低压出线导线选用

89、BV-500V型铜芯塑料线；5.8.8 建筑物防雷、接地及安全1、建筑物防雷：本工程高层建筑物防雷等级为二类，其余建筑物防雷为三类，建筑物的防雷装置满足直击雷、侧击雷，防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。接闪器：沿屋顶四周女儿墙装设避雷带以及短型避雷针相结合的避雷装置，并在屋面上装设不大于10M10M（二类）、20M20M（三类）的网格，以防直接雷。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙两根16以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于18M（二类）25M（三类），引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两要主筋焊接。外墙引下线在室外地面

90、下1M处引出与室外接地线焊接。为防止侧向雷击，从30米及以上设均压环。均压环均与该层外墙上的所有金属窗、构件、引下线连接；玻璃幕墙或外挂石材的预埋件及龙骨的上下端均应与防雷引下线焊接。均压环利用圈梁内两根16以上主筋通长（焊接、绑扎）形成。接地极：接地极为建筑物桩基、基础底板轴线上的上下两层主筋中的两根通长（焊接、绑扎）形成的接地网并连接室外人工接地装置（护坡桩）组成。2、接地及安全：本工程防雷接地、变压器中性点接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防中心、弱电机房等的接地共用统一接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切

91、电气设备金属外壳均应可靠接地。本工程采用总等电位联结。卫生间采用局部等电位联结。二级配电箱内装二级电涌保护器，末端配电箱及弱电机房配电箱内装三级电涌保护器。屋顶室外见机、室外照明配电箱内装二级电涌保护。计算机电源系统、有线电视系统引入端、卫星接收天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。5.8.9 弱电设计设计要求范围：火灾自动报警及消防联动控制系统；通信系统；有线电视系统；安全技术防范系统（保安监视）；综合布线系统（电话、计算机）（不涉及网络设备）；车库管理系统；火灾自动报警及消防联动系统通信系统：本工程设置通信系统，为办公人员提供先进的通讯手段及各种先进的通讯业务和多媒体信息服务。它包括多媒

92、体信息、电子贸易、网上购物、EMAIL、信息查询、娱乐、教育等。通信机房设在综合楼，与综合布线机房合用。由市政引来的外线电话电缆及中继线电缆，由建筑物地下层进入弱电机房。室内通信配线线路采用综合布线系统。有线电视系统：普通电视信号由市政有线电视网引来，系统采用862MHZ（双向）高隔离度的邻频传输系统。广播系统：广播机房与消防中心合用。火灾应急广播与背景音乐共用一套音响装置。末端广播分专用火灾应急广播、背景音乐兼火灾应急广播。公共场所设独立的广播系统，这些场所需另设专用火灾应急广播并由消防控制室控制。火灾应急广播优先于其他广播。广播区域划分应在满足火灾应急广播区域划分的前提下，满足建筑功能划分

93、的需要。本工程按层划分区域。话筒音源，可对每个区域或单独或编程或全部播出。安全技术防范系统（保安监视）：监视机房设在一层（与消防中心合用）。本工程各出入口，电梯轿箱内及二层以上各层走道内均设闭路监视摄像机，走道内保安监视摄像机吸顶安装，电梯轿箱内保安监视摄像机吊顶内暗藏。所有摄像机的电源，均由主机供给。主机自带UPS电源，工作时间20分钟。系统控制方式采用编码控制。综合布线系统：综合布线系统是将语言信号、数字信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需要时，形成各自独立的子系统。综合布线系统可以实现资源共享，综合信息数据库管理、电子邮件、报表

94、处理、财务管理、电话会议、电视会议等。本工程计算机和电话采用非屏蔽综合布线系统，水平选用六类电缆，穿镀锌钢暗敷。计算机垂直干线选择光纤，电话垂直干线选择六类大对数电缆，配线架在竖井内（挂墙或19”标准机柜）明装。竖井内竖向线槽应与平面图中水平线槽连接。楼层配线间若安装网络设备，应考虑环境条件，并根据网络的要求自配ups电源。车库管理系统：本工程在地下车库设一套停车场管理系统。采用影响全鉴别系统，对进出的内部车辆采用车辆影响对比方式，防止盗车；外部车辆采用临时出票机方式。系统应具备：a出、入口影像鉴别；b.出、入口票据核实，自动区分月票、临时票据等，自动计费； c.自动计费、收费显示，出票机有中

95、文提示，自动打印数据； d.出入栅门自动控制； e.入口处设空车位数量显示； f.使用过期票据报警； g.非本停车场票据报警； h.物体堵塞验卡机入口报警； i.非法打开收款机钱箱报警； j.出票机内票据不足报警5.8.10消防电气设计本工程地下室火灾自动系统报警系统的保护等级按一级设置，二类高层建筑物火灾自动报警系统的保护等级按二级设置。系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防直通对讲话系统；电梯监视控制系统；应急照明控制系统。消防中心：本工程消防中心设在会所一层，并没有直接通往室外的出口。消防中心的报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、crt显示器、打印机

96、、应急广播设备、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘和电源设备等组成。消防中心可接收感烟、感温、火焰、可燃气体等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号，消防中心可显示消防水池。消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况。消防中心可联动控制所有与消防有关的设备。火灾自动报警系统：本工程采用集中报警控制系统。消防自动报警系统按两种线环路设计，任一点断线不应影响系统报警。烟尘较大的场所（地下汽车库）设置感温探测器，一般场所设置感烟探测器，住户内不设探测器。在消火栓内设消火栓报警按钮。在楼梯间及疏散楼梯前室走道侧，设置火灾声光报警显示装置。消防联动控制：火

97、灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关的正压送风阀及排烟阀、电动防火阀、并启动相应加压送风机、排烟风机，排烟阀280熔断关闭，防火阀70熔断关闭，风机的动作信号要反馈至消防控制室。在消防中心，对消火栓泵、自动喷洒泵、加压送风机、排烟风机，即可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线手动控制，并接收其反馈信号。火灾应急广播系统：在消防中心设置火灾应急广播（与音响广播合用）机柜，机组采用定压式输出。火灾应急广播按层分路，每层一路。当发生火灾时，消防中心值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动进行火灾广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。首层着火时，启动首层、二层及地下层火灾应急广播。

98、二层以上着火时，启动本层及相邻上。下层火灾应急广播。消防直通对话系统：在消防中心内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在配电室、消防水泵房、消防电梯轿箱、电梯机房、放排烟机房、管理值班室等处设置消防直通对讲电话分机。在消防中心内设置直接报警119外线电话。电梯监视控制系统：在消防中心设置电梯监控盘，能显示各部电梯运行状态、正常。故障、开门、关门等及处位显示。火灾发生时，根据火灾情况区域，由消防中心电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因；除消防电梯保持运行外，其余电梯均强制返回一层并开门。火灾指令

99、开关采用钥匙型开关，由消防中心负责火灾时的电梯控制。5.8.11电源及接地所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消防中心设备还要求设置蓄电池作为备用电源，此电源设备由设备承包负责提供。消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线，要求其综合接地电阻小于1欧姆。5.8.12人防电气工程人防概况及等级：本工程的地下层有人防要求，人防等级为核六级常六级乙类二等人员掩蔽所。供配电：人防电源由平时电源和战时人防电源组成。平时照明、动力电源由室外箱式变电所回路供给，采用双电源末自动切换。平时电源 和战时人防电源，采用双投开关手动切换。战时电源由市人防区域电供给。电源电压为

100、380v/220v。其中应急照明、基本通信设备、应急通信设备设置集中eps（ups）电源，连续工作时间30min。仅供战时使用的eps(ups)蓄电池组，战时安装。 照明：照明电源采用各种高效节能荧光灯和白炽灯。并满足照明场所的照度。防空地下室平时和战时的照明均有正常照明和应急照明；平时照明设值班照明，出入口处设过渡照明，战时应急照明利用平时的应急照明，连续供电时间不小于隔绝防护时间。电缆线出入工事的防护密闭：人防配电必须按人防规范执行，所有直接穿过工事围护结构或防护密闭门的电缆电线均须严格进行密闭处理，并加抗力片防冲击波，穿过工事密闭门的电缆线应做好密闭处理。电缆线密闭处理有“管内密封”及”

101、接线合密封”两种方法，当采用后一方法时，接线盒内应填充沥青麻丝类易更换的密封材料。信号装置：设通风方式信号装置及出入口呼唤电铃两种。供站时使用，距地1.4米安装。通风方式信号装置距地1.2米安装，均为明装。第六章 项目SWOT分析及销售推广策略 6.1 本项目的SWOT分析6.1.1 优势（Strength）1、尊居新城金钻区位，是尊崇与荣耀的官方诠释怀府路、太行景观大道、覃怀路、西环路阡陌交通，脉络畅达，市政各级机关纷纷入驻，各界商家慧眼投资，5年励精图治，近30亿元大手笔投资，“规划高起点、建设高品位、管理高水平、经营高效能”的沁阳西部新城，是沁阳市全新的政治、经济、文化、居住中心。项目北

102、临沁阳市黄金大道怀府路，作为沁阳贯穿东西的交通大动脉，怀府路东起东环，西达西环，交通优势无可匹敌。社区东倚西区首条人居大道沁水路，新建西环线驱车即到，轻松实现与周边县市的快速联通，1路公交门前设站，直达全程，方便出行。社区区位优势是本项目最大的优势。 2、尽善尽美的市政配套，惬意舒心的人生 以“上林苑”为圆心，与周边配套形成5分钟生活圈。沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新沁阳影剧院、新华书店、沁阳一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百沁阳商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲

103、、教育卫生、餐饮商务环临四周，生活设施，应有尽有，“上林苑”以城市的配套，为业主提供舒心的生活。3、产品的独特性23万磅礴大盘，沁阳首席社区，卓然挺立，傲视全城；高层、小高层组团布局，兼顾景观和朝向，打造丰富的社区层次；经典户型，灵动空间，为业主量身定做；社区首席国际双语幼儿园，精英式教育，让孩子领先现在，应在未来；1500余多功能会所，专为业主建造，私享空间，尽显尊贵；3000余中心水系景观龙吟湖，打造沁阳城市景观，成就园林极致高度。 上述项目的价值优势的特质，将成为该项目最大的卖点，也是该项目能够取得成功的基本保证。 6.1.2 项目劣势（Weakness） 项目开发时间较晚，失去了占领市

104、场的先机。 6.1.3 项目机会（Opportunity）具有稳定收入但是尚未置业的国家机关事业单位工作人员、企业白领和商业成功人士最可能在本项目置业，他们向往具有良好居住品质、能够体现现代生活气息的居住生活；沁阳市还具有相当数量的持币待购者，这些人有的可能是因为家庭人口的增加需要更换大面积的住房，有的是因为对原有住宅的不满需要更换具有时代特征的新户型住房等，这些人将成为本项目潜在的最大买家。 6.1.4 项目威胁(Threats) 1、与同质产品的竞争本项目定位于大型高档花园式居住社区，目前沁阳的大型开发项目，也大都推出这一概念，项目同质产品较多，销售时可能会存在较为激烈的竞争，这是项目存在

105、的最大威胁。但由于具有本项目区位地段优势和城市配套设施的项目不多，因此通过不断地摸清市场的脉搏，及时调整销售策略，这一威胁还是可以化解的。2、工程进度的快慢本案的产品要与工期抗争，滞后的工期将会面临滞后的产品滞销，给销售带来了极大的负面影响。如果工程跟的上，严格按照建设计划进行，让消费者看到项目的成长过程，会极大增强消费者的信心保障，这一点也是项目的重中之重。3、通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就

106、为该项目的投资减轻了风险。4、政策风险房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。6.1.5 S0对策 S-充分发挥项目区位优势O-努力创造机会6.2 营销推广策略6.2.1 基本思路 通过引导式推广强化项目的优势，化解项目的劣势，刺激消费者购买的欲望和冲动，达到销售目的。 1、概念先行 营销推广的核心概念：23万平方米磅礴大盘，沁阳首席规模社区！怀府路/23万平方米人本知性建筑群！沁阳市规模最大的花园式样板社区！2、品牌塑造赋予项目清新独特易记的名字及区别商品识别的标志，设计独特的个性形象包装，通过系列社会性公关（或推广）活动，迅速在市场建立认识度。站

107、在消费者立场看，力求产品设计精细，平面布局合理，配套方便实惠，充分体现文化，体现品味。保证施工质量和进度，给予购买者信心保障，建立品牌形象。提高销售质量，做为一个提供人性化设计的发展商，应让客户享受到所提供全面优质的品牌服务。加强售后服务，通过提供完善的售后服务将楼盘的品牌效应延续。例如通过发展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方面建立友好关系，塑造好和入住氛围。形成良好声誉，从而获得经济效益和社会效益双丰收。最终倡导的品牌意识不但包括项目的品牌形象，其目的在于通过树立项目的品牌形象从而树立发展商的整体品牌形象。建立完善的销售渠道，例如：通过客户介绍新客户购买且成功成交的，应给予旧客户

108、各种不同的优惠。其目的是巩固已有的市场份额的基础上，再进一步扩大市场占有率。 3、产品支撑 充分展示项目“以人与自然为本，强调与自然共生，精心构思高标准、高水平、高技术、高情感的国内一流居住家园”的产品特质，刺激消费心理，最终促成交易。 6.2.2 整合推广沁阳“上林苑”的推广，应抓好以下几个方面的工作：1、外部整合 尽可能充分综合利用和挖掘与销售本项目相关的一切可用资源和相关要素，包括政府资源、社会资源、行业资源、社区资源、项目资源等进行整合，以实现开发商与上下游企业、客户、合作伙伴的良性连接与对话，最终形成一个完整的开发、营销网络系统，广告媒体宣传，形成羊群效应，并建立良好的口碑。2、内部

109、整合 克服一切不利因素，创造有利条件，处理好开发经营过程中各个环节之间相互衔接的有关问题，包括开发公司内部的各个部门之间，开发公司与相关单位之间，在工作中相互配合的各种问题，使之产生较好的市场效应和经济效益。 项目营销组织必须以销售为中心，可考虑建立项目经理负责制，专项负责进行传达、汇报、招集、牵头、协调、督促、检查等方面的工作，明确销售部、策划部、工程部组织内部的各项活动及分工，密切配合，相互协调，以保证销售能顺利进行。3、卖场整合：现场包装与体验营销 项目销售现场不仅仅是售楼处，整个项目现场就是一个大卖场。鉴于项目周边环境杂乱，在进行销售推广时，现场的包装与产品的展示将显得至关重要。主要有

110、：社区包装、工地包装、售楼处包装、产品展示-现房实景体验、销售与物业管理服务展示。通过良好的现场包装与展示，让消费者充分体验其产品的魅力，为消费者描绘一个财富发源地，产生购买该项目的冲动欲望与信赖。 4、销售跟进 在与商业广场同时推广的过程中，既与整体同步销售，必要时根据具体情况，考虑采取一些个性化的销售手法。 6.2.3 主要对策 在公寓的营销方面，侧重于采用SO对策-努力使本项目的优势影响最大化，使机会趋于最大，即充分利用机会和创造机会，抢占市场份额。 主要通过项目SWOT分析，采用的SO对策中，需要解决的重点如下：1、强化产品：做好产品，引导消费，让消费者认同 通过产品设计、环境营造、市

111、场推广、物业管理等方面，提升区位的形象，使之成为沁阳市地产市场的一个亮点。让消费者能够切实感受到产品的适用性与超前性，更重要的是让消费者能够认识到该项目区位资源的稀有性所带来的增值，生活增值，物业增值与投资理财理念的变革。2、全新生活方式与理财方式的引导:唤起消费者对项目的向往 通过核心概念的确定，营造崭新的生活方式与理财理念，原来买房还可以升值，还可以“以房养房,买房投资”，唤起消费者对本项目的向往。3、性价比消费引导:物有所值的满足通过性价比消费引导，让消费者感受到这是一个物有所值的产品，使其乐意接受，这是在项目的市场营销过程中，需要解决的重点。 6.3 销售策略 6.3.1 目标客户群体

112、本项目目标客户主要定位于国家机关事业单位工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭。客户年龄3045岁，文化程度较高，职业稳定，家庭人口少，生活时尚，追求生活品位与个性，认同（或容易接受）“花苑社区”的新观念，消费更注重品质，经济承受能力在25万45万左右。6.3.2 产品包装1、形象展示系统上林苑统一标识上林苑沙盘模型、户型模型上林苑物业示范展示上林苑楼型效果图、楼型立面图上林苑企划、设计、装修、广告、施工、律师、银行等整体运作系统的图片或漫画展示及介绍说明（专业化展示）房产增值情况表2、销售洽谈系统管理员值班前台合同签署区商务洽谈区客人休息区销售人员办公区（

113、保证私秘性，与客户区域有明显分隔）6.3.3 销售渠道1、老业主的通路开发 利用社区球场、会所，设计多样化的文化、娱乐活动。侧重于观赏性的文娱活动和参与性强的健康体育活动两类。 建立健全老业主档案，活用档案资料，进行情感促销。将老业主的固定拜访制的执行与其家人的生日、节日、各类重要意义的纪念日等结合起来。 鼓励老业主购房及介绍朋友购房，继续实施老业主介绍新客户入住“太行新城花苑”，新客户让一个百分点，老业主免半年物业管理费的办法。2、社区活动（媒休：老业主）房产销售的常规是：做广告、谈客户、看房翻楼书，然后是签合同。暂且我们把由于从广告起步所引起的客户屋称为第一营销渠道。那么，值得注意的是由于

114、物业及物业包装而产生的市场信任度，由客户间互相传递而产生的客户群，是至关重要的房产第二营销渠道。当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要，也是形势所迫。广告市场成为楼市营销的主流，在原先硬广告基础上，文字广告开始兴起，并被众多企业所接受。但再有形式上的变化，归根到底，大多楼盘的市场冷热，几乎都依托在广告发布总量的基础之上。一般意义上，楼盘广告量多密度高，其导入的购房客户比例相对要高，因此，不少发展商把推盘广告一提再提，个别物业的广告投放已占合同总额的4%至5%之多。这种由广告投放而产生的销售量，商业推广交应明显而直观，但却显得不够稳定，致使不少企业难以控制市场走势、无法把握成交量。近期来，从第一

115、营销渠道起步，转移进第二营销渠道的成功案例已经出现在楼市，并引起了行业关注。非广告引发的购房导入力，虽然效应不够直接，但却非常深入，这种由于物业本身引发的市场冲击力，由于客户滚动的派生的购房源，成效率高，一旦第二营销渠道建立，物业在市场的状态就极为稳定。另外由客户滚动出的有效客户比例非常高，形成了一个购房客户派生出的新生客户市场。而针对第二营销渠道的建立，在太行新城花苑的销售过程中更要精心组织一系列针对已购房客户的活动，滚动效应将会十分明显。通过最初的广告市场，形成客户派生客户的第二个购买市场。因此，在市场竞争日趋激烈的情况下，在并不放弃广告带来的购房群同时，针对性地再做已购房客户工作，并形成

116、第二营销渠道至关重要。6.3.4 不同时期的营销推广策略1、导入期形象篇+绝版概念 内容要求：大气+人性+成熟+绝版概念 频 率：高密度集中发布，保证冲击力度 首期广告：形象+新产品推出告知定主题：“金价年度扛鼎之作”达成目标：将新产品信息在上市前传达给消费者，使之充分消化2、开盘期形象篇+绝版意识篇内容要求：城中城+精品住宅+绝版概念定主题：“换个生活方式”达成目标：上市的隆重通告，吸引目标客户并缩短其决策时间3、强销期以产品特点热烈诉求为主，并继续保持高密度的发布频率内容要求：住宅园林化+提升生活品质+金牌物业定主题：“明天我们住在哪里”达成目标：以感性诉求渲染住在新城区中心的氛围；以理性

117、诉求表述新城区中心住宅的支持因素4、延续期完整社区的功能表述为主，同时针对“上林苑”自身个性展开专题推广 内容要求：绝版概念+专题推广+高品质生活 定主题：“理想和现实的距离” 达成目标：加强目标客户对产品功能的认知度，以理想中的生活环境描述和为数不多的最后机会来促使目标客户缩短决策时间5、催促期用销售汇报的数据来显示加入太行新城的机会正越来越少，同时用成熟社区、完善配套、便捷交通、高品质生活等硬指标进一步刺激目标客户，促使其成交 内容要求：销售汇报+绝版概念 定主题：“作上林苑的业主还是作上林苑的客人” 达成目标：将上林苑的绝版概念引向极致，用对比产生的差距激发目标客户的最后决断6.3.5

118、价格策略1、价格行情及对未来形势的综合判断 目前沁阳市主流商铺销售价格8000-25000元/。近年来沁阳市商铺销售价格快速上升，年升幅约为20%-30%。目前沁阳市住宅主流销售价格约在2000-4000元/，住宅销售价格差距正逐步拉大，从一两千元每平方米的多层住宅到四五千元每平方米的高层、别墅项目都有供应。去年来沁阳市住宅销售价格急速攀升，12月份价格较年初升幅约为30%。在未来2-3年内，只要沁阳市的整体经济保持增长，沁阳市的房价不会出现回落。 2、定价依据与原则必须高于开发成本消费市场能够接受的价格水平有一定的利润空间体现产品的价值 3、定价策略 根据本项目实际状况，其定价策略主要考虑如

119、下： 从项目的成本来看，本项目不宜采用低价策略；从项目的地段、项目片区的消费结构与消费心理来看，也不宜采用高价策略； 从沁阳市经济发展前景，消费趋势与产品的引导等方面来看中价策略是可以实现的。 总体采用中价策略，低开高走。在价格调整时，因时而异、因势而异，掌握调价尺度，在保证项目顺利销售的前提下，争取利润最大化。 4、定价方法 由于项目规模大，销售周期长，价格的制订不能一刀切，需要根据不同的具体情况，制订不同的价格，但必须有一个核心实收均价。对核心实收均价的制订与实现，需要从不同方面去解决。根据当前沁阳市房地产业的定价水平和销售进度情况，同时结合本项目的区域位置、目标客户特征，项目销售价格区间

120、建议确定为：商业用房10000元/M2，高层住宅3600元/，小高层住宅3300元/，停车位6万元/辆。6.4 房屋销售计划表表6-1 房屋销售计划表(%)序号项 目项目总面积售价(元)销售率合计建设期生产经营期123451商业用房600010000100.00%0.00%60.00%20.00%20.00%0.00%2高层住宅1047293600100.00%0.00%60.00%20.00%20.00%0.00%3小高层住宅627463300100.00%0.00%60.00%20.00%20.00%0.00%4车库停车位91560000100.00%0.00%60.00%20.00%20

121、.00%0.00%全 部1743900100.00%0.00%60.00%20.00%20.00%0.00%付款分期2年,比例:0.7;0.3。第七章 环保与节能7.1 项目环境影响评价7.1.1 设计依据1.环境空气质量标准GB3095-1996；2.大气环境质量标准GB3095-82;3.污水综合排放标准GB8978-88;4.锅炉烟囱排放标准GB13271-91。7.1.2 项目周边环境状况该项目处于沁阳市城市新城区中心位置，地势平坦，周边城市道路完善、便捷，有比较完善的市政公用系统。工程区自然环境条件优越，环境状况良好。7.1.3 本项目对环境的影响及保护措施7.1.3.1 项目对环境

122、的影响项目开发建设会对周边环境带来一定的影响，主要包括在施工期和使用期对大气环境、声环境、生态环境影响。1、对大气环境的影响本工程对大气产生污染主要是在施工期施工、运输机械排放的污染气体、燃烧建筑用沥青烟，填土的粉尘和施工运输车辆丢散的弃物以及未铺装路面的起尘。施工期机械、车辆排放的大气污染物由于排放总量不大，其污染影响范围是有限的。施工期的粉尘污染将随着工程的竣工而结束，因此污染是短期的。2、对声环境的影响噪声在一定范围内污染声环境，强烈的噪声若长期作用于人体，使人感到烦躁不安，大脑疲惫，会诱发多种疾病。该项目噪声主要来自各种施工机械和运输车辆。项目竣工后其影响将会随之减少。工程竣工交付使用

123、后的噪音主要来自于商铺，噪音的大小与商铺经营种类有关。由于经营范围不同，当消费群体多时，会产生一定的噪声，但对当地的声环境不会造成较大影响。3、本项目对生态环境的影响本工程在施工和使用阶段将产生污水、污物。如厨房、卫生间、公共洗手间产生的生活污水；施工阶段产生的建筑垃圾及交付使用后产生的生活垃圾。但这些污水、污物无论在施工阶段还是在使用时期都会集中排放和专门堆放，对生态环境均无较大影响。7.1.3.2 保护措施1、对大气环境的保护措施为减少施工期的粉尘污染，设备应有良好的除尘和密封装置。对施工中道路采取洒水降尘或临时铺设水泥路面等措施，以减少施工车辆运输产生的扬尘。对进出施工场地的车辆，采取进

124、出车辆封闭作业和进出场地附近道路洒水降尘措施；由于城市交通道路管理办法中明确规定，禁止尾气超标车辆上路，因此，正常的车辆尾气不会对环境造成污染。2、对声环境的保护措施 施工期的噪声主要影响施工人员和周围生活区的居民。、为保护施工人员的健康，建议施工单位合理安排工作人员接触高噪音机械的时间，降高噪声的施工最好安排在白天进行，同时注意保养机械，规范操作，文明施工，尽量使施工机械维持最低声压水平。、在附近有居民的方向设置隔噪屏障，降低各种噪声对居民的影响。、建议施工单位使用噪声振动控制设备。7.1.4 环境影响评价结论从上述分析中可以看出，本工程对环境的污染程度较小，如果建议的防治措施能够付诸实施，

125、在施工期和使用期对环境的不利影响可以降到最低程度，不会造成大的环境问题。为配合整个沁阳市环保工作的有效实施，在该项目的开发时应充分考虑周围的环境，利用空地进行重点处理，组织花坛、草坪，设计绿化带，栽种花卉、灌木、绿篱和常绿乔木，并在条件允许的情况下设计屋顶花园。该项目的建成可促进沁阳的市容环境建设，带动区域的经济发展，其经济效益和社会效益远大于环境污染所造成的损失。7.2 节水节能7.2.1 节水措施地下层至地上三层生活用水及室外道路、绿化浇洒等用水采用市政管网力直供。有效利用市政管网压力，降低加压能耗。所有卫生器具均采用节水型产品，坐便器采用节水型冲水箱（不大于6L/次）不同性质的用水均加设

126、分表计量，以便有效管理节约用水。加压水泵等机电设备均采用高效率设备，尽可能减少电力能耗。十一层的住宅设置太阳能热水系统，有效利用绿色能源。十八层的住宅顶部住户（上部三层）适当设置太阳能热水器，有效利用绿色能源。本工程选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件。给水系统避免超压出流现象，采用减压限流措施。变压器、高压开关柜选用带保护装置的产品，确保操作人员安全。7.2.2 节能措施各主要通道、门厅、公共走廊均采用节能灯。各办公室、商业内均采用电子式高效荧光灯。室内照明线路宜分细，多设开关，位置适当；近窗的灯具电设开关，充分利用天然光；室外照明宜采用分组布置，自动控制或半夜节能

127、控制方式。各变压器选用scb10低省耗干式变压器，变压器总负荷满足变压器经济运行条件。工程设计对消防、排烟、空调等防治采取必要的措施，消除由此产生的安全隐患。第八章 项目组织管理8.1 领导体制沁阳市“上林苑”建设项目采用项目法人负责制。8.2 机构设置根据沁阳市“上林苑”（一期）工程的建设规模、建设周期的要求，建议设置以下机构：1、管理机关公司领导2人（其中综合管理1人，工程管理1人），公司财务2人（出纳、会计各1人）。2、工程部门管理人员1人，办事员2人。3、营销部门销售主管1人，销售代表4人。4、综合部门主管人员1人，办公室1人，后勤人员1人。8.3 职工培训根据公司业务需要新招聘的人员

128、，应满足其从事工作的相应资格和资质。在公司培训一个月，熟悉本职工作及各部门工作内容，考核合格后，正式聘用上岗。第九章 项目实施与招投标9.1 项目实施9.1.1 建设工期 该项目一期工程从土建开始施工到配套工程全部完成计划建设期限为24个月，即从2011年4月份开始施工到2013年4月份结束。9.1.2 项目实施与管理项目实施拟分报建设计、主体工程施工、装修工程施工、基础配套设施施工、竣工验收交付使用五个阶段进行。 为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。如在施工图设计阶段，可以进行土地平整工作，土建施工末期可以进行安装工程和配套基础设施施工工作。 项目

129、建设实施管理： 1、项目的实施严格按照“项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身责任制。对项目质量负主要责任的领导，参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。4、严格按照建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。9.1.3 项目实施进度 根据项目整体开发进度计划，主体工程施工期限为2011年4月-2012

130、年6月，装修工程施工期限为2012年7月-2012年12月，配套工程施工期限为2013年1月-2013年4月。9.2 招投标9.2.1 招标范围及招标方式本项目招标的范围包括勘察设计招标、施工监理招标、施工单位选择招标和设备与材料采购招标，面向社会全部进行公开招标或邀请招标。表9-1 招标基本情况表建设项目名称：沁阳市“上林苑”建设项目（一期工程）单项名称招标范围招标 组织形式招标方式不采用招标形式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程施工监理设备重要材料其他情况说明： 建设单位盖章年 月 日鉴于项目承办单位目前不具备自行招标所需的编制招标文件

131、和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定的报刊、信息网络或者其他媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求，对投标的资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。其中勘察设计投标人的资历要求最低在乙级以上，施工监理投标人的资质要求必须在乙级以上，施工企业资质要求在二级以上，设备与材料投标

132、人要求是具有生产许可证，产品出厂合格证，产品质量认证的企业。4、组织潜在投标人踏勘项目现场。5、本项目的招标文件自开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于三十日。9.2.2 招标程序 本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中，必须遵守如下程序：1、项目承办单位在指定的报纸上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成

133、招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。3、开标时由该项目承办单位主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人牵头，公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任；自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.2.3

134、评标委员会 项目全部采用公开招标的方式，在招投标过程中，为保证项目的公正公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在专家随机抽取，评标委员会主任由专家临时推选；评价委员会采用单数制，最低不少于6人，且技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会严格按照招标文件确定后的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。按得分高低排出名次，推荐中标候选人，得分最高者中标。（2）评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高（副教授）以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入

135、的研究，且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十章 投资估算与资金来源10.1 投资估算依据 1、沁阳市“上林苑”住宅小区建设项目规划方案； 2、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法（2000版）； 3、设备价格按设备制造厂家报价或近期市场价格计算； 4、安装工程执行河南省安装工程费用定额； 5、土建工程执行河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）； 6、工程建设其它费用按河南省建筑工程概算定额和当地实际价格计算。10.2 建设投资估算10.2.1 土地费用估算本项目土地费用估算为4353.33万元

136、，具体构成见土地费用估算表。表13-1土地费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1土地出让金4185.892征地费167.444186*4%合计4353.3310.2.2 前期工程费估算本项目前期工程费用估算为450万元，具体见前期工程费估算表。表13-2前期工程费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1规划、设计、可研费3002水文、地质勘查费203道路费304供水费105供电费206土地平整费70合计45010.2.3 基础设施建设费估算本项目基础设施建设费估算为1070万元，具体构成见基础设施建设费估算表。表13-3基础设施建设费估算表单位：万元序号项目名称建设费用接口费用合计估

137、算说明1供电工程500502供水工程15001503供气工程10001004排污工程10001005小区道路工程10001006路灯工程12001207小区绿化工程40004008环卫工程50050合计10700107010.2.4 建筑安装工程费估算本项目建筑安装工程费估算为36877.6万元，具体构成见建筑安装工程费估算表。表13-4建筑安装工程费用估算表单位：万元序号项目名称建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计估算说明单价(元)金额单价(元)金额1高层住宅楼110729130014394.775005536.4519931.222小高层住宅楼6776610006776.65003388.

138、310164.93会所15971000159.71000159.7319.44半地下车库2927212003512.64003512.645地下车库（含人防工程）1843416002949.44002949.44合计22779827793.159084.4536877.610.2.5 开发期税费估算本项目开发期税费估算为210万元。表13-6开发期税费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1市政支管线分摊费502供电贴费503用电权费104分散建设市政公用设施建设费505绿化建设费50合计21010.2.6 公共配套设施建设费本项目公共配套设施建设费估算为150万元，具体构成见公共配套设施建

139、设诶估算表。表13-5公共配套设施建设费估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1幼儿园1002公共厕所50合计15010.2.7 其他费用估算本项目其他费用估算为560万元，具体构成见其他费用估算表。表13-7其他费用估算表单位：万元序号项目名称金额估算说明1施工图预算或标底编制费1002招标管理费1003工程质量监管费604工程监理费300合计56010.2.7 管理费用估算 本项目管理费用按照1%的比例进行估算，费用为441.13万元。10.2.8 销售费用估算 本项目销售费用按照1.5%的比例进行估算，费用为651.91万元。 10.2.9 不可预见费估算 本项目不可预见费按5%的比例

140、计算，费用估算为2227.7万元。10.2.10 项目投入总资金估算本项目投入总资金估算为46991.67万元，具体见项目投入总资金估算表。10.3 资金来源 本项目总投资估算为46991.67万元，资金来源为自有资金36991.67万元，预售房款收入10000万元。该项目开发商自有资金比例为78.72%，远高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。10.4 资金投入计划拟分五年分期分批进行投资，具体投入计划为：第一年计划投入25315.58万元，第二年投入21183.05万元，第三年投入220万元，第四年投入180万元，第五年投入93.04万元，共计投入资金46991.67万元。具体

141、见项目总资使用计划与资金筹措表。第十一章 财务评价11.1 财务评价基础数据与参数选取 1、国家计委、建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2、项目计算期按5年考虑，其中建设期2年，运营期3年； 3、销售房款分2期收取，每期收取比例为0.7：0.3； 4、各项税率按照以下标准计取：营业税：收入的5%；城市维护建设税：营业税的7%；教育费附加：营业税的3%；所得税：25%； 5、财务基准收益率确定为13%。11.2 销售收入估算根据本项目房屋销售计划，本项目完成后，预计实现销售收入为69898.62万元，每年的销售收入与经营税金及附加详见附表。11.3 财务评价11.3.

142、1 盈利能力分析本项目完成后，预计销售收入为69898.62万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加3844.42万元、土地增值税3060.1万元后，预计利润总额为16002.42万元。 投资利润率=年平均利润总额项目总投资100% =5334.1446991.67100% =11.35% 销售利润率=年平均利润总额年平均销售收入100% =5334.1423299.54100% =22.89% 资本金利润率=年平均利润总额资本金100%=5334.1436991.67100%=17.17%该项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均高于行业基准值,项目具有较强的盈利能力。11.3.2 财务

143、评价指标1、通过对项目的全部投资的财务现金流量进行分析,结果如下:内部收益率：（所得税前）20.56%（所得税后）15.49%财务净现值：（Ic=13%）（所得税前）4103.5万元（所得税后）1346.67万元投资回收期：（所得税前）3.21年（含建设期）（所得税后）3.47年（含建设期） 详见全部投资现金流量表。2、通过对项目资本金的财务现金流量进行分析,结果如下:资本金收益率（所得税后）：15.49% 财务净现值：（Ic=13%）（所得税后）1346.67万元资本金投资回收期：（所得税后）3.47年（含建设期） 详见项目资本金现金流量表。 上述各项指标均表明项目财务评价是可行的。11.4

144、 财务评价结论本项目的内部收益率20.56%，高于行业内部基准值13；行业基准收益率为13时，财务净现值4103.5万元，大于零；投资回收期3.21年，从财务评价上讲是积极可行的。该项目的经济评价通过一系列量化指标的计算，各项指标均达到了要求，项目是可行的，关键在于积极筹措资金，使项目尽快实施，早日建成，早日获利。第十二章 社会评价12.1 项目对社会的影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现

145、在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本项目的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本项目的建设不但可以为大量沁阳居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本项目的将绿化面积达到35%，由于本项目地处沁阳新城区黄金地段，将会吸引大批党政机关事业单位工作人员、企业白领和成功商业人士前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，要想维护项目良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建

146、设将会给社会提供大量的就业机会。12.2 项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区地处沁阳市新城区中心位置，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应能满足需求。对于居民子女的上学问题也是人们比较关心的问题。该地区的教学环境非常优越，大中小学校一应俱全，居民子女在这儿能享受很好的学习环境。12.3 社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。表11-1 项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收

147、入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平对居民就业的影响对沁阳的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响

148、基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无第十三章 风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对沁阳市“上林苑”建设项目（一期）工程投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。13.1 敏感性分析1、敏感性分析表表13-1 敏感度系数和临界点分析表(基本方案收益率20.56%)序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1可出售面积-5.00%16.13%0.88-8.51%可销售面积-10.00%11.68%

149、0.89临界值：-15.00%7.18%0.89159553.382售房价格-5.00%16.13%0.88-8.51%平均售价-10.00%11.68%0.89临界值：-15.00%7.18%0.893667.173出租经营费用5.00%20.56%00.00%出租经营费用10.00%20.56%0临界值：15.00%20.56%004建设投资(不含利息)5.00%16.76%0.7610.58%开发建设投资(不含财务费用)10.00%13.29%0.73临界值：15.00%10.10%0.751963.082、敏感性分析图通过对可出售面积、售房价格、出租经营费用、开发建设投资等因素进行敏感

150、性分析，可知可出售面积和售价对项目的影响最大，开发建设投资次之，但也需要将强控制。13.2 定性分析1、自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的

151、风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障

152、或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。13.3 投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很

153、大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，应采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择

154、、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十四章 结论与建议14.1 项目总体描述通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。14.1.1 优点1、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展

155、、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2、项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积: 227798 项目总投资: 46991.67万元 项目财务净现值:4103.5万元 项目财务内部收益率:20.56% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。3、项目具有突出优势 项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境） 项目所处地块的发展前景较好 项目以人为本的设计理念 公司的资金具有优势4、项目开发经营风险较小 本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府

156、提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。14.1.2 存在问题 1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。14.2 结论与建议14.2.1 结论从经济效益来说：由于沁阳市“上林苑“建设项目（一期）工程在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售

157、，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为沁阳的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了沁阳的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：沁阳市“上林苑“建设项目（一期）工程建成后，可提供住宅1766余套，将切实解决沁阳市中高端用户对高品质居住环境的需求。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为沁阳市新城区又一个亮点，为沁阳市居民提供了优越的住宅环境，积极有效的响应了沁阳市的安居工程，使沁阳人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使沁阳人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在

158、党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化沁阳的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。14.2.2 建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 1、实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 2、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 3、要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。 4、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。5、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。第 99 页