成都饭店（洋洋百货）项目分析定位报告(190页).pdf
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成都饭店（洋洋百货）项目分析定位报告(190页).pdf
1、成都饭店的传承 洋洋百货的高峰 成都饭店项目分析定位报告 同策咨询研发中心 2012.10 TOSPUR 项目取地建议 项目约束条件及将要达成的开发目标 占地面积15930，商业用地性质，物业类型发展受限； 地块占地面积较小且相对狭长，影响建筑类型多样性； 容积率6.0，限高200米以内，建筑物必须纵向发展， 约束条件 开发商目标 开发模式的确定：在风险最小的情况下利润最大化； 树立公司品牌形象，成为未来公司上市后的优质盈利资产； 可售物业须回收项目总投资；其他持有物业能够获得长期稳 定的收入； TOSPUR 项目取地建议 区域及项目属性界定：成都西部华尔街CBD一级辐射区的商业综合体项目 属
2、性界定 描述 物业可发展空间 区位属性 未来规划好：距离西部华尔街东大街500米 但目前环境传统：老工业区，居民消费能力有限 周边竞争激烈：处于市级区域级商圈包围之中 商业综合体项目 （酒店+办公+商业） 项目属性 交通通达性强：紧邻一环主干道 政府对酒店档次和规模有一定限制 周边多为老式陈旧居民区 TOSPUR 项目取地建议 我们对成都饭店项目的思考：以何成为成都市商业综合体价值推动器 如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资 （收回投资） 销售物业 经营物业 物 业 价 值 实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 利 润 价 值 及 社 会 价 值 如何在树立公司品牌形象的同时、实现一定 量长
3、期稳定收益，成为未来公司上市后的优 质盈利资产。（盈利资产） 短期市场竞争 风险 长期经营风险 需要解决的关键问题 风 险 可发展的物业方向如何，才能在实现项目高端档次的同时实现资金快速回笼？ 确定各物业类型与开发方式，使之相互依托，相辅相成，实现长期收益？ TOSPUR 项目取地建议 报告研究思路 约束条件及 目标 根据项目约束条件及 目标确定 项目界定 1、区域属性界定 2、项目属性界定 1、城市宏观背景 2、项目可发展的物业方向研究 3、各类可发展物业配比 问题解析 定位方向研判 经济测算 1、酒店 2、写字楼 3、酒店式公寓 4、商业 通过经济测算 确定本案方案 TOSPUR 问题解析 1 1、城市宏观背景城市宏观背景 2 2、项目项目可发展的物业方向研究可发展的物业方向研究 3 3、各类可发展物业各类可发展物业配比与经营方式配比与经营方式 TOSPUR 项目取地建议 城市印象 闪
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