重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划报告（71页）.doc
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重庆“地铁广场”项目商业裙楼营销策划报告（71页）.doc
1、 重庆“地铁广场”项目商业裙楼重庆“地铁广场”项目商业裙楼 营销策划报告营销策划报告 前前 言言 近年来，随着居民收入、消费水平的提高，重庆零售业和服务 业发展很快，不仅营业额连年攀升，新的业态和经营模式也不断涌 现，为商业物业营造出广阔的市场空间。因此，开发企业对商业物 业的信心也空前高涨，供应量空前的大，这又在极大程度上加剧了 竞争的激烈程度。 渝中区是重庆的商业中心，历来是商家必争之地，但客观的 说，当前商业物业的供应已开始出现饱和的迹象。凭借本项目的口 岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实的。 这就要求项目的定位和推广都必须着眼长远，寻找业态空白点 或实现经营差异化，以突破和创新
2、制胜。 在本报告中，我方对项目的经营业态及方式、产品规划、租金 （售价）水平环节等提出了较为系统的建议，供贵司参考。我们希 望能以此作为双方进一步讨论的平台，通过沟通和优化，最终为项 目商业裙楼找到一个最合理的解决方案。 一、项目市场背景分析一、项目市场背景分析 （一）重庆商业物业市场环境分析（一）重庆商业物业市场环境分析 1 1、数字化商业、数字化商业 （1）商业面积： 主城区有效商业面积在 370 万平米左右，以常住 人口 500 万计，人均商业面积约 0.75 平米。距国际 城市化问题有关研究标准还有 0.25 平米左右差距。 （2）商圈饱和度： 根据各大商圈商业营业面积、客户量、平均购
3、买 力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每 平米年营业额普遍在 2.5-3.5 万元之间，离理想经营 值尚有 2-2.5 万元的距离，远远低于饱和度。 （3）零售业态： 据相关统计，重庆的商业业态比例中，便民店、 杂货店比例约占 35%，偏高；百货店约 20%，购物中 心（商场）25%，连锁仓储式中心店 5%，比例偏低， 其余 15%为专业市场。 （4）租金水平： 主城区 5 大中心商圈的独立商铺租金价格在 100-1100 元/平米月（商圈中心区域），平均租金 价格在 150-200 元/平米月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在 2080 元/ 平米月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有 非常明显的影响；此外，不同业态由于营业额和利润 水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 结合重庆未来 5 年发展趋势，我们认为无论是大 型商业物业或是独立商铺，租金水平都会稳中有
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