房地产项目住宅消防工程招标工作讲解及合同管控要点（53页）.pptx

1、内部资料 注意保密住宅消防工程招标工作讲解及合同管控要点 集团合约管理中心 2018年12月19日目录一、招标工作讲解二、合同管控要点注：范围及适用对象-住宅类及类住宅商住公寓项目。招标工作讲解一一、招标工作讲解1、招标条件2、基本原则 2.1系统介绍、2.2图审重点、2.3招标注意原则3、承包范围4、开办费注意事项5、计量计价问题6、工程量清单7、议标问题8、评标报告关注事项1、招标条件（1）投标单位（2）招标图纸（3）招标文件招标图纸必须具备两个条件：已通过消防审图单位审图盖章确认；已完成项目联合审图、并对合约提出的不经济的设计异议、进行了变更或回复，内部已达成一致意见。消防单位的选择很关

2、键、要选择那些在该地区资源背景较深厚的当地单位。经常能以小成本解决项目面临的大问题（建筑规划与消规冲突等）。合同条款，参考公司标准招标文件版本，请留意根据项目实际情况调整。技术要求，包括主要设备、材料的技术要求、尤其是材料设备品牌的选用。尤其是品牌的指定，不能盲目。需要做一定的调研、了解，方可纳入指定范围。合同范围及施工界面 1.承包范围的图纸目录；详细的施工界面划分。2.非其施工范围，但需其进行调试、检测、验收的内容。工程量清单 详见后续第一、6条。2.1消防系统基本介绍2、基本原则火灾报警控制器（联动主机）火灾报警控制器（区域机）探测器、手报、输入模块、输出模块图形显示装置（CRT）消防电

3、话主机消防应急广播主机探测回路总线消防电话分机电话插孔消防广播喇叭消防控制室控制器总线消防控制系统总框图防火门监控主机监控模块消防电源监控主机消防电源监控模块电气火灾漏电监控主机漏电探测器可燃气体探测报警主机探测器A.火灾探测报警系统火灾报警控制器（区域机）消防、喷淋、防排烟、防火门/防火卷帘、电梯、应急照明及疏散、气体灭火探测回路总线B.联动控制系统B.联动控制系统消防电源直通119专线 消防电话2.1消防系统基本介绍2、基本原则2.1.1火灾探测报警系统火灾探测报警系统火灾报警控制器（联动主机）区域机1感烟感温手报消火栓按钮区域机4输入输入输出探测回路总线探测回路总线控制器总线DC24V火

4、灾显示盘声光警报器图形显示装置控制器总线火灾报警控制器（联动主机）产品图示系统图信号的获取（自动/手动）2.1消防系统基本介绍2、基本原则2.1.2联动控制系统联动控制系统A.消防专用电话系统总线消防电话总机总线消防电话分机总线消防电话插孔/手柄总线中继器广播区域控制盘广播功率放大器嵌入/明装吸顶音箱壁挂音箱B.消防应急广播系统C.其他系统联动-如：消防、喷淋、防排烟、防火门/防火卷帘、电梯、应急照明及疏散、弱电门禁、气体灭火。2个作用：灭火个作用：灭火/人员疏散人员疏散2.1.3防火门监控系统2、基本原则防火门监控主机防火门监控分机常闭模块电动闭门器器电磁磁释放器放器门磁开关磁开关常开模块系

5、统组成视选择的不同品牌的产品、其主机可控制的最大点位所定。超过可能需要增配分机及分机电源2.1消防系统基本介绍2、基本原则常闭防火门A主机门磁开关2.1.3防火门监控系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则主机 常开防火门Ba.电动闭门器b.电磁释放器2.1.3防火门监控系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则电气火灾监控设备分体式电气火灾监控探测器组合式合式电气火灾气火灾监控探控探测器器测温式温式电气火灾气火灾监控探控探测器器剩余剩余电流互感器流互感器一体式电气火灾监控探测器温度温度传感器感器电气火灾区域气火灾区域显示示器器系统组成A两种类型产品2.1.4电气火灾监控系统2.1消防系统基本介绍2

6、、基本原则B.系统总图2.1.4电气火灾监控系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则电气火灾监控设备1).电气火灾监控设备C、产品实例区域显示器2).电气火灾区域显示器一体式电气火灾监控探测器3).末端：组合一体式火灾监控探测器2.1.4电气火灾监控系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则a.测温式火灾监控探测器电气火灾监控探测器b.剩余电流互感器c.温度传感器剩余电流互感器温度传感器4).末端：分体式火灾监控探测器C、产品实例2.1.4电气火灾监控系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则消防电源监控主机监控模控模块探探测器器互感器互感器中中继器器系统介绍A2.1.5消防电源监控系统2.1消防系统基

7、本介绍系统组成B消防电源监控系统消防电源监控系统-是服务于常规消防用电设备是否正常的监测系统。通过箱内监测模块、负责监视各个是服务于常规消防用电设备是否正常的监测系统。通过箱内监测模块、负责监视各个区域消防设备电源的运行状态信息。消防电源监控器与区域消防设备电源的运行状态信息。消防电源监控器与CRT通过通过CANbus总线或总线或RS485总线进行通讯连接。总线进行通讯连接。2、基本原则A.系统图B.产品示意a.电源主机b.分机/中继器c.传感器模块2.1.5消防电源监控系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则气体灭火系统管网式七氟丙烷气体灭火系统管网式IG541气体灭火系统管网式二氧化碳气体灭

8、火系统柜式七氟丙烷气体灭火装置悬挂式灭火装置住宅类住宅类主要分类造价造价较大、较大、一般一般不用不用于住于住宅类宅类项目项目以下重点介绍无管网柜以下重点介绍无管网柜式七氟丙烷气体灭火式七氟丙烷气体灭火2.1.6气体灭火系统2.1消防系统基本介绍2、基本原则B.产品示意A.系统结构柜式七氟丙烷气体灭火装置柜式七氟丙烷气体灭火装置2.1.6气体灭火系统2.1消防系统基本介绍2.2图审的注意事项2、基本原则消防送审阶段项目联合审图阶段招标阶段时间点此阶段如发现系统性设计不经济的情况、变更方案最简便。此阶段、多部门联合审图，全面排查成本关注的重点前面阶段遗漏的问题、再发现的阶段。一般通过经济指标检查、

9、确认设计成果的经济性基本动作注：如错过消防报审阶段发现问题，在后两个时间点发现较原则性设计经济性失误。依旧可以以设计变更形式、对变更部分进行重新消防报审。如优化材质或其他细节问题、则无须重新报审。只有涉及系统性、原理性的变更需要重新消防审图。A.时间线B.关注的两类重点2、基本原则设计方案的经济合理性基本材料设备类型、材质经济合理性一般住宅建筑只要设计部对设计院图纸复合过，基本较难出现原则性失误。但是不排除设计院仅仅是“套图作业”或过于保守考虑，导致出现不经济的设计方案。以下列举了一些较易出现问题的可能情况，见附件1-消防图审经济性要点相对于设计方案不经济出现的原则性失误，消防工程最容易出现的

10、反而是材料材质、设备类型的问题。以下列举了一些较易出现问题的可能情况，见附件1-消防图审经济性要点附件1消防图审经济性要点2.2图审的注意事项因为消防图纸需要经过消防报审，且最终施工验收较严格。图纸也非建设部门随意可变更。故用于消防招标的图纸必须是已通过消防审图单位盖章确认，且经过项目联合审图、对经济性进行过复核的图纸。才允许进行招标。合约应提醒设计、其提供的图纸即是用于变更率统计考核的基准版图纸。1）图纸质量的基本要求2、基本原则2.3 招标基本注意原则消防的招标一定是总价闭口包干招标。其不但要包图纸范围内施工，图纸仅示意性质的小系统（电气漏电火灾、消防电源、防火门监控、气体灭火等）的二次优

11、化包干，还要包括其选择的设备品牌及其自身在该地区可能会面临的市场准入的问题，及验收协调公关的内容。消防图纸末端细节瑕疵、及与综合机电预留预埋的闭合、深化或增补工作内容等。2）合同性质：总价闭口包干甲供：消防、喷淋水泵（含稳压泵，及其控制箱柜）。甲限乙供：A.报警联动系统的设备品牌必须指定，且应为3-5个全国性主流品牌（如松江、海湾、青鸟、利达、赋安等）。B.通风设备、消防器材、沟槽配件一般没有特别全国性市占率很高的品牌，指定当地常见品牌3-5个即可。C.阀门、消防线缆、管道，同质化产品，指定3-5个。D.电气火灾报警、消防电源、防火门监控、气体灭火、防火卷帘/挡烟垂壁等，最容易遗漏忽视、按系统

12、指定3-5个品牌。详见：附件2-消防工程量清单模板-（附表3-甲供及甲限品牌分判表）。注意：忌品牌档次不一、忌单部门指定、忌指定唯一或少于3个品牌。仅国产、禁止进口品牌（如为酒店、品牌方要求的除外）。设计部如主动提供品牌表、合约部门应是甄选、和最终决策部门。忌其他部门或个人推荐的品牌、拿来即用。小系统一定要注意，易被设计院以“产品型号上图”的形式、间接指定品牌。品牌表中品牌、在议标阶段，要提醒投标单位复合在该地区是否存在准入问题。2、基本原则（3）材料设备分判消防工程涉及图审、报验、手续、公关等等。在同期项目不应分标段，且住宅单期开发的体量均有限、消防金额均不大。2、基本原则（4）标段划分原则

13、（5）调差的原则消防工程中主要涉及价格敏感性的材料为消防喷淋管道、风管。如果招标时对工期有一定把握、不会出现大幅变动的可能性，则可不设置调差。否则、如预计该项目消防工期会较长、且近期材料市场巨幅波动，则需设置对管道、风管的调差。（6）中标原则“合理最低标中标”是基本原则。2.3 招标基本注意原则（续）3、承包范围（1）消防工程内容的特点跨多专业（涉及消火栓喷淋的图纸、电气图纸、消防控制系统的图纸、暖通图纸、建筑图纸）、图纸类型比较庞杂、要避免遗漏图纸。建议招标文件中列一个招标范围的图纸目录清单。主要内容的一些系统分类、见以下导视图：消防工程防火门监控系统主机、分机、末端门磁/电动闭门器、配线火

14、灾报警联动系统端子箱、模块箱，报警末端装置、报警主机，电气配管、配线分项分部系统消防工程主要内容导视图（住宅类）3、承包范围电气漏电火灾报警系统主机、末端监控探测器、测温探测器、配线消防电源监控报警系统主机、末端监控模块、配线消火栓系统管道、消火栓、灭火装置、阀门、屋面水箱、保温喷淋系统管道、喷头、阀门、水箱、水泵、稳压设备、保温通风防排烟系统风机、风口、风阀及部件、风管气体灭火/泡沫灭火系统七氟丙烷灭火装置、控制器、报警装置、配线防火卷帘及挡烟垂壁系统防火卷帘（含控制器、驱动电机装置）、挡烟垂壁、配线泵房系统管道、阀门、水泵、水箱、控制箱柜室外消防管道、阀门及井、水泵接合器、消火栓地地下下室

15、外，视情况定各各业态可燃气体探测报警系统（如有）无国家强规，一般较少设计、视个别区域地方要求其他不属于消防施工，但须其调试联动；如：防火门、电梯、应急照明1）常规方面，上述导视图示11个系统均为常规消防承包范围。特殊情况：区域已将防火门及卷帘做了集采的、招标则可不含防火卷帘。该区域室外消防及给水管网均必须由垄断供水单位负责的，则消防室外管网也不纳入。3、承包范围（2）消防常规承包范围及注意点2）减项闭合的逻辑。以上所述系统及该各个系统对应的图纸范围内，但除以下内容外的所有图纸内容。均属于消防工程内容。-供消防使用的外墙及屋面刚性防水套管、人防密闭套管，及其他结构套管或孔洞、套管外封堵；消防暗配

16、管、消防桥架；消防设备及控制箱柜的用电电源箱柜及供电线路均属于总包（或综合机电）。强调：消防要负责-总包预留套管的套管内封堵及防火封堵，消防明配管、消防控制箱与设备间的控制线路。3、承包范围（3）不属于消防单位施工，但属于其必须负责的调试、检测报验的内容，如防火门、电梯、应急照明疏散等。（4）消防电气子系统的注意点电气火灾漏电报警系统、消防电源监控系统末端探测器及附属模块安装在配电箱内、而主机、分机、控制布线、调试均需由消防完成。且该系统前端主机与末端模块必须为同一厂家品牌，否则难以兼容。故两种解决建议：a.要求配电箱厂家按消防单位提资的探测器尺寸要求，预留箱内安装空间，配电箱进场后由消防单位

17、现场安装。b.消防单位将“探测器”发货至配电箱厂家、由厂家直接出厂安装。3、承包范围以上以上为主要主要原原则，详细界面界面见附件附件2（5）抗震支架属于承包范围、但是具体列项方式、见清单部分的讲解。（6）甲供设备材料招标文件及清单中有明确的甲供材料分判表、并约定了损耗率、详见“附件2-清单模板-甲供材分判”表约定。应强调办公区及生活区水电费由乙方负责、并列入开办费。建筑物内施工用水电费由甲方已包干支付总包，承包人无偿使用、无须考虑费用。施工及办工用房：无论场地内租赁总包已建临设或场地外自行租赁，其费用均应单独按项包干、计入开办费。仓储及加工场地：投标时自行踏勘现场情况，其费用均应单独按项包干、

18、计入开办费。施工、办公及生活区水电费办公用房工人宿舍、仓储及加工场地多次验收的费用项目实施中可能存在多次消防验收的实际情况。包括其自身承包范围内内容，及不属于其承包范围，但属于消防验收范围的其他专业单位负责的内容、导致了多次验收的情况发生。消防单位均应无条件配合，且不得索要额外费用。费用按项报价列入开办费、包干。4、开办费注意事项甲供材卸车、场内转运、保管等费用，按项包干计入开办费。甲供材保管费用消防检测、验收费用a.工程范围内所有消防系统内容的第三方消防检测；不限制于自身承包的消防工程内容，包括其他属于消防检测验收范围、需消防单位委托第三方检测、协调验收的工程内容。b.通过消防检测（委托第三

19、方机构）、消防验收（取得消防检测报告、消防验收报告）备案所需的费用。以上费用均应按项包干、计入开办费。竣工后移交前照管费明确不论竣工后至交付前时间无论长短，均按项包干，计入开办费。4、开办费注意事项消防全系统调试费用工程范围内所有消防系统内容的全系统调试，以及不属于消防单位其承包范围、但属于消防整体验收范围、并由其他承包人承包的工程内容，相关的一切系统联动调试费用。均应由消防单位整体负责、按项包干、计入开办费。政府准入备案之费用其单位新入该区域时，可能存在的消防准入的备案、及其他政府手续费用。计入开办费、按项包干（尤其是在新入小城市开展项目时）。脚手架搭设费用主要指一些项目可能出现的个别部位超

20、常规挑高（常见于商业类），导致活动脚手架无法满足施工需要，需新搭设脚手架的情况。应在开办费中强调，计入开办费。4、开办费注意事项已完施工的移交接收费用a.属于由总包（或综合机电）负责施工的预留预埋、消防桥架等内容，应由消防单位负责进场时复核接收。b.总包（或综合机电）已完全按图施工，但因图纸末端细节瑕疵，导致需要对已施工内容进行修补或增补的新增施工内容。以上需要发生的费用均应按项包干、计入开办费。配合总包及其他分包、对管线综合、精装点位复核、深化设计及制配图纸的费用。对图纸细节瑕疵的优化，均列入开办费包干。且明确所有变更费用亦不会再另计深化设计费用。深化设计费培训费向业主员工及物业员工提供消防

21、的系统性培训的费用，消控机房主要设备的使用培训。应在开办费清单中列项，并提供全套消防设备的相关维修手册及厂家联系人清单。竣工图施工单位须绘制竣工图纸，并提供一定数量的竣工图纸及竣工资料。4、开办费注意事项前期已发生的公关费用（视实际情况而定）前期消防图审阶段。因项目需求、主要为了解决建筑规划、防火分区等与消规的冲突；或有关消防新旧规、及高于国家规范的地方消规、存在一些可擦边或者莫能两可的规定、如此类的问题。而引入了在该区域与消防主管部门关系、资源深厚的消防单位、来解决此类问题。并且发生了公关费用。对于此类情况，建议在消防招标时，开办费中单独列项，锁定该费用为不可竞争项。由中标单位支付已发生的费

22、用。（虽然可能对原单位竞标条件更有利，但甲方从整体角度则获利更大）。保险费工程一切险及第三方责任险由甲方购买，其余的雇员保险以及其他施工单位认为有必要的保险均已包括在开办费中，不得调整。管道、风管、设备的所有普通支吊架，包括固定件，绝缘体，及设备的减震装置（抗震支架除外）。除锈、油漆和装饰油漆。电缆终端头。法兰片、卡箍件等定额计价中单独计费的项目。三通、弯头及大小头等管配件。过路盒、接线盒等。穿墙及穿板套管（套管均含入管道单价）。防火封堵（管道风管的防火堵料）。设备、模块、箱内的接线调试。（1）基本原则：辅助项目，不应独立计费图纸上可见的内容一般独立列项，图纸不直接可见、但是根据国标清单或定额

23、习惯，属于单独列项的内容、一般均为辅助项目，不应单独列项（含入主项工作内容描述）。5、计量计价问题5、计量计价问题（2）建议的几类列项方式、但与国标清单规则习惯存较明显差异。风口、消声器、静压箱按计算（可以规避此类项目规格种类繁多、经常出现尺寸变更导致大量核价的情况）。风管按材质、厚度进行分类，以“”计价。防火卷帘、挡烟垂壁按平方米计价（含控制器、控制箱、电机、驱动装置）。详其余详细的规则，见集团新版工程量计价规则2018及附件2-消防工程量清单模板。（3）拆改或者其他零星项目。拆改或者其他零星签证备用项，统一在“其他项目清单”中列项。并且锁定单价、投标方响应。6、工程量清单一号清单开办费二号

24、清单地库三号清单高层四号清单底商五号清单室外六号清单商票保理其他附表清单（1）清单结构二号清单地库2.1 消防火灾报警系统2.2 消火栓系统2.3*系统6、工程量清单（2）注意事项：工程量清单中应注意区分各物业业态，有多业态时增加相应清单。各业态清单中再根据系统细分、这是后期分析指标及经济性复核的前提。底商是一个独立业态，系统设计也与公寓主楼不同。指标是远高于高层等业态的。不要把底商混到高层业态中不区分。当底商占比较大时，解释不清楚地上主楼业态的指标为何超标的问题。如该项目存在一些超常规内容，比如因地规增加的“户内报警”，建议在该业态下单独作为一个分部来列项，便于经济性指标异常的分析。执行的规

25、范为建筑机电工程抗震设计规范（GB 50981-2014）、抗震支吊架安装及验收规程（CECS 420-2015）、建筑机电设备抗震支吊架通用技术条件（CJ/T 476-2015）。验收主体是质检部门。在清单中在每个业态单独作为一个分部、单独列项。在该业态下按项包干、由各投标方根据自身资源情况（与消防局、质检站验收部门的关系）。竞报其含风险考量的报价。宗旨即-现场实际的抗震支架的实施程度由其自身决定、但是其负责包验收。抗震支架附件3-工程量清单模板（1）强调开办费为包干价，不论投标单位实际发生与预估有何出入，均为包干价；且不随设计变更大小而变化。（2）强调消防工程为总价包干合同，所有工程量应由

26、投标单位自行复核完成，发包人给定的招标工程量仅为参考，不论投标单位是否对发包人工程量做增减。均视为投标单位已完成图纸复核工程量的确认、及可能发生的图之外风险考虑。中标后的合同总价不会因发包人给定的招标工程量清单中的项目及工程数量有任何错误、遗漏而调整(除明确为暂定数量、暂定价格的)。（3）强调工程量清单中以“项”为单位之项目所填报之费用均作为包干使用。（4）强调若招标图纸、工程验收规范等互相之间有矛盾，以较晚发出的为准，若同时发出的文件存在矛盾，则以较严格的规定为准，且必须同时符合国家有关规范、标准及政府相关部门的要求，所需的费用已包括在投标总价中。（5）再次要求投标单位确认招标范围及分工界面

27、，尤其需要强调需要消防三方检测、验收，但并不属于其施工单位的内容。（6）回标过程中提出投标方报价的错误项、异常项、不合理项、不平衡报价项、偏差较大的工程量，乙方必须同意甲方的调整意见、调整到位。7、议标问题（7）要求投标单位确认：消防单位应响应、及配合总包（综合机电）对综合管线图排布工作，并承担综合管线排布图导致的消防工程相应管线工程量增减的费用。后期均不调整金额。消防工程中管道、桥架、风管、线缆等项目在施工过程中必然产生的管线间的相互避让、翻高翻低、设备预留等产生的附加工程量，以及与梁、柱等结构冲突而导致的附加工程量；诸如此类涉及的一切相关费用。均已综合考虑在相关项目之综合单价中、工程量仅以

28、图纸净量计算。（8）厂家品牌：a.要求其复核确认所选品牌是否完全在发包方提供的品牌范围内。b.要求其复核确认其选定消防设备品牌必须有3C认证、且在该地区是否存在消防备案准入的问题（应特别注意、否则会出现消防设备在消防窗口送检报验时才发现通不过）。注：因为上述原因、故甲方在指定消防设备品牌范围时、一定要谨慎、做调研，选择全国性的主流品牌。对于吃不准的小系统（电气火灾、消防电源、气体灭火等）的品牌，应在回标环节与投标单位征询确认。7、议标问题（9）要求投标单位承诺已清楚现场施工条件、总承包单位的建筑施工计划，投标单位应匹配好其大型设备（主要是风机），进场计划。如因消防单位的原因导致拆改机房墙体的，

29、相应费用由其全权承担。（10）要求投标单位确认承诺其已经了解工期节点要求，重视其采购计划的管理，如因设备材料供货期无法满足要求、而需更换品牌的，业主方将不予增补任何费用，且档次不得降低。更换品牌需获得业主方书面认可。（11）要求投标单位确认其清楚进场后须复核总包（综合机电）预留预埋工作是否按图施工符合综合要求，未按图施工不符合要求的须要求总包（综合机电）整改，满足要求后确认接收。接收后、其不得就预留预埋的准确性（主要是图纸细节瑕疵）向业主提出索赔，如产生了修补费用、则已在开办费中考虑。（12）要求投标单位确认，如在不同章节的工程量清单中出现同项不同单价的，在变更时均以该项最低单价执行。（13）

30、要求投标单位确认、工程量清单中各项单价均为综合了各个不利部位施工时的综合价格，包括超常规的层挑高、高空作业、机房、管井等不利位置明显的施工降效。（14）电气火灾漏电报警、消防电源、防火门监控、气体灭火、智能应急照明等，须明确所报费用是带了深化包验收的总费用。无论最终现场使用末端设备、主机、分机、电源等是否与图纸一致。均不调整价格。7、议标问题（15）要特别强调防排烟系统中，且在合同执行阶段经常出现争议的风管连接方式的问题。无论设计图纸为何种连接方式，皆要求投标单位清楚知悉该地区风管是否必须采用角钢法兰连接验收（此连接方式牢固质量高、但是施工价格要高与共板咬口连接）。后期均不得以招标或图纸与验收

31、不符为由、提出索赔。（16）赶工费：合同工期内不存在额外赶工费、不论甲方是否对部分楼号工期延缓、部分楼号工期加紧提前等原因，总工期不超合同工期均不存在赶工费。7、议标问题（17）应强调抗震支架、分业态按项包干。是否需要完全按规范施工或只做一部分内容，由各投标方根据自身资源（与消防局、质检站验收部门的关系），由投标单位竞报。但其报价无论高低，为包抗震支架验收、含风险考虑之报价，中标后均不调整费用。（18）接口协议的强调约定（住宅一般不发生、商业酒店必然发生）：（视情况而定、住宅一般不涉及、但不排除物业的需求在变化的情况，商业酒店肯定有）因消防联动控制的子系统较多（如消防报警联动、漏电火灾、电源监

32、控、防火门监控、气体灭火等），其中各子系统与联动控制系统主机、及独立管理平台的兼容匹配、接口协议的处理，不论协议的编程处理由乙方自行完成或乙方通过协调各设备厂家完成此工作；相应的工作及费用均由乙方全权承担。进口品牌（“安舍、江森、西门子”之类），极难同意开放协议。以往经验，历史收购商业项目、为了满足商管集中监控、控制平台的接入要求。消防控制系统是进口品牌的基本要全部报废重来。这也是非不得已时，不应选择进口品牌的原因（即便是酒店）。售后差、业主的增项及开放性需求较难满足。7、议标问题招标简介A.项目概况。（基本信息、物业类型等）。B.招标范围。（对于异于常规的、要特别说明）C.招标方式及标段划分

33、。D.目标成本对比分析投标单位名称及历史合作情况招标过程简述A.招标文件发出、标前答疑、第一次回标、第一次议标；第二次回标、第二次开标及清标。B.历次投标报价情况概览。回标情况及报价分析A.各次回标的分析。B.定标结果的分析及分析的结论总结定标意见及结论8、评标报告注意事项（1）评标报告的结构详见-附件5的评标报告模板几个主要原则：A.对于异于常规的招标范围要重点说明。B.一张投标报价概览表，很明显的展示出各投标单位、历次报价、排名、降幅等信息及演变情况。C.说明各轮报价中产生价格演变的原因，特别是对于产生价格异动、导致原可能中标人发生中标次序变化的情况。是由于计算错误、漏项、无因大比例降价或

34、其他？均需要做出说明分析，并给出结论性的意见。D.对于在招标过程中对招标方案有重大调整的应做出详细说明，并给出对投标总价影响的结论性意见。严禁对此类情况语焉不详。E.对你清标的结果作出结论（包括围串标的检查结论）、形成洽谈的重点。勿须在报告中赘述高高低低的清标过程内容。（2）评标报告的重点8、评标报告注意事项价格的分析重点：A.与目标成本对比分析。一定要有与目标成本的检查分析，目标成本是否合理？招标是否有遗漏、范围是否一致？一切“不吻合”的现象，一定要解释清楚。B.与该区域历史项目对比分析。a.业态、各分部系统经济性指标分析；优先与历史项目对比，如无历史项目，再外部对标。（再强调下、一定是经调

35、整后，同口径下、相同的甲供、合约招标界面）。分部系统的对标，检查是否处于市场的常规水平，设计是否存明显异常、或超规设计。对于指标超常规的现象（一般也是超目标成本的）、是由于本项目存一些特殊的原因或其他？必须透彻分析出原因。b.主要单价的分析。应挑选造价比重较大的主要项目。例如管道、配管、线缆、风管、报警探头等，单价应与历史价对比（但钢材类若原材市场价有变动的、则注意材料调差、否则静态对比没有意义）。（2）评标报告的重点（续）8、评标报告注意事项如果一份评标报告、简洁的展现出：招标过程合规、疑点主动剖析清楚、价格合理（2个维度-设计经济可控、价格处于市场水平），则可视为一份能满足决策的合格报告。

36、8、评标报告注意事项价格分析的样例模板，见附件4-价价格格分分析析的的结论以上几点价格的分析后，既满足目标指标、也与历史项目、外部项目经济指标水平吻合；单价也合理。那说明设计基本是经济可控的、且招标价格也合理。则说明定标结果的成本水平是合理的。结论评标报告的样例模板，见附件5-合同管控要点二 二、合同管控要点1.合同图纸的确认，从招标开始一直到议标完成，可能图纸会不断变化，需要及时更新图纸目录，并在定标后整理出最终的合同图纸，在合同图纸上加盖合同图纸章、日期等，对于总价包干的合同，合同图纸作为后期计算变更的原始基准图纸，对结算至关重要。2.公区装修施工前、应提醒项目部工程、应该要求消防单位注意

37、消防点位与公区装修的复核，应按复核确认后的装修点位图纸、实施消防末端的安装。避免盲目施工导致返工、而导致施工单位索赔费用。如个别区域涉及到户内报警的项目、则同理。3.地库施工前、应确认综合管线的深化排布图纸，按综合管线图纸施工。禁止按单专业图纸、未与综合机电交圈、即盲目施工。工序安排失误、导致返工、拆改等。4.从合同成本管控、现场质量美观等角度，为减少管线交接打架可能出现的变更，应由综合机电单位主导共用支架排布（消防可分摊其所属的管道或防排烟支架施工内容）、且消防单位必须无条件配合。5.由施工单位深化的设计成果，必须经过甲方书面审批，但不得增加造价。二、合同管控要点5.经定标，不轻易改变材料或

38、设备；更不能轻易接受施工单位“建议”来修改材料设备各类功能。要防范施工单位以各种理由更改材料设备品牌。不得不更改的，必须经过区域内合约、设计、工程三部门共同决定，并报区域负责人同意。任何单一部门、单一个人无权决定更改合同品牌。6.应在施工过程中及时关注机电工程可能存在的偷工减料、品牌更换、以次充好的问题。7.注意甲供材料的领用，及时与应供量核对，避免施工单位随意领用，现场混乱施工，例如不同类型的电缆混用，结算时发生扯皮。8.对于签证单及联系单均应由变更指令覆盖，但对于成本人员需要明确，并不是有指令就有费用产生，成本人员需判定变更事项是否成立，变更内容是否已包括在原合同总价内，是否有变更责任方相对应的扣款等，并不是简单的计算变更费用即可。