1、S Shopping mallhopping mall 英国案例英国案例 美琢购物中心美琢购物中心 英国最大的购物中心美琢购物中心，坐落于只有 7.8 万人口的英国盖茨海德市，基地面积 120 亩, 位于该市的郊区, 过去 40 年来, 原本是专门给发电厂倾倒废料的荒地, 也无交通动线连接基地, 可谓 是鸟不生蛋的不毛之地, 当初,这块地的市值鉴价评估不到 10 万英镑, 谁都想不到, 重新开发之后,竟 成了今天欧洲最大的购物中心之一, 营业面积 168,900 , 年均聚客入店 2,400 万人次, 摇身一变, 亦成了生金蛋的宝地, 盖茨海德这个小城市也因而声名大噪, 受惠无穷。中国有句俗话
2、 “清水变 鸡汤”, 拿来形容这家购物中心的成功, 感觉还不是很入味, 因此, 将其改成“馊水变鸡汤”, 似乎 更贴切一些。 最初, 从表面上去评估这块基地, 一般都认为没什么价值可言, 但就商业地产开发的角度来审视 的话, 它的战略位置却是大有文章, 价值匪浅。它位于泰恩河流域(Tyne River)的心脏地带(见图 1) , 介于英格兰东北地区最大城市纽卡斯尔(Newcastle)与盖茨海德市之间, 过了泰恩河, 就进入了纽卡斯 尔市, 距离约 12 公里。 图 1: 美琢购物中心之立地位置 此外, 该购物中心虽在盖茨海德市的郊区, 但以其 168,900 的营业面积, 属 ICSC 国际
3、购物中心 所定义的封闭式超区域型购物中心, 主商圈客源辐射范围可拉至 25 公里, 覆盖了包括盖茨海德 市、纽卡斯尔市及周边小城市, 开车 30 分钟内到达基地的人口约 150 万人, 次商圈则放大至 2550 公 里的范围内, 以纽卡斯尔市为核心的 12 个大小卫星城市都会圈, 开车 1 小时内可到达的人口约 2503 00 万人。 在这里, 我们必须特别注意一点, 在英国, 家庭汽车拥有率并不输给美国, 因此, 这两个国家的 家庭购物习惯离不开汽车, 购物中心和超大型店也多半在郊区开店。问题是, 美琢购物中心的基地是 块不毛之地, 亦无交通动线可言, 仅有的、也是最大的优势, 是它的商业战略位置, 如此而已, 怎么 个搞法? 很显然地, 光有战略位置的优势, 竞争力太单薄了, 如果缺少四通八达的交通动线, 顾客进 不来,项目根本就搞不下去, 因此, 必须靠当地政府改造计划的强力支持,
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