2006年永州零陵区商业项目初步定位研究（40页）.doc
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2006年永州零陵区商业项目初步定位研究（40页）.doc
1、 零陵区商业项目零陵区商业项目 初步定位研究初步定位研究 深圳市天方房地产经纪代理有限公司永州办事处 二二 OOOO 六年五月六年五月 目 录 第一章、项目概况（项目背景） . 2 一、项目地理位置 . 2 二、地块现状 . 3 三、地块附近物业及配套设施 . 3 第二章、地块 SWOT 分析 . 5 一、地块优势分析（S） . 5 二、地块劣势分析（W） . 5 三、地块机会分析（O） . 6 四、地块威胁分析（T） . 6 第三章 营商环境分析 . 8 一、项目地段的究竟好不好？ . 8 二、周边商铺市场反映的问题何在？ . 9 三、市场需要什么样的性价比商铺？ . 10 四、今天的商业地
2、产对发展商有了什么新要求？ . 10 第四章 项目定位建议 . 12 一、开发模式定位 . 12 二、商业部分定位 . 13 三、酒店部分定位 . 23 四、住宅部分定位 . 27 第五章 项目预算 . 29 一、评价依据、原则和方法 . 29 二、实施方案对比 . 30 三、基础数据及其测算（方案一） . 31 三、财务评价 . 37 四、方案对比评价结论 . 37 第第一一章、章、项目概况（项目背景）项目概况（项目背景） 一、项目地理位置一、项目地理位置 本项目位于位于零陵区芝山路原潇湘宾馆及旁边（友谊宾馆、其它单位）的 约 20 亩地，土地性质为商业金融用地，用地规模为约 50亩，图示如
3、下： 规划控制指标： 1、建筑密度28%； 2、容积率1.5、绿地率35%； 3、建筑间距1：1.0H； 4、房屋层数为低、多层建筑，其中：潇水河岸建筑高度根据其与潇水河岸的 距离进行控制，离河岸愈远，可建设的高度愈高。沿河岸的建筑层数不超 过四层，以 2-3 层（即 6-10米高度）为宜； 5、临芝山路建筑退离道路红线6m，临沿江路建筑退离道路红线8m，周 边建筑要求满足最少离界要求，即：主要朝向不少于 10m，次要朝向不少 于 6m； 6、建筑风格要符合历史文化名城保护要求，且均为坡屋顶； 7、公共设施配套、出入口设置、工程管线设置均要求符合相关规划要求。 注：经了解改地块的容积率最高到注：经了解改地块的容积率最高到 2.0，以下初步设想均以，以下初步设想均以 2.0 为准。为准。 二、地块现状二、地块现状 本地块尚未拆迁，原地块与潇水河岸有自然高差约 10 米，西面临水，呈 不规则长
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