2013年九江中航城高量高价解决之道（27页）.docx
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2013年九江中航城高量高价解决之道（27页）.docx
1、九江中航城高量高价解决之道 给九江界的心 九江中航城高量高价解决之道 呈 中航集团 谨呈：中航集团 市场分析：五大不利因素 提案框架： 核心战略：深挖一个中心 全案分析：强调四个解读 营销策略：落实四个基本点 渠道策略：八大渠道整合 九江中航城，恰遇十面埋伏！ 对不起，我们的开场白有点残酷： 五大不利因素 制约项目营销 不利因素之一 九江三线半城市，市场容量有限 从本案市场保有量上来看： 九江近三年年均成交量在 80-90 万，2012 年上半年单盘单月最高去化量约 3500 。而 本案年均最高年份约 10 万去化要求，约占历年九江市场总容量的 11-12%，这对去化速 度上必然是个巨大挑战。
2、 不利因素之二 一期主力产品小户型、高单价 小户型 高单价 从本案产品上来看： 九江近一年市场成交价均价范围在 5100 元/左右，而本案成本价即高达 5800 元/，一 期主力套型面积为 90-110 （在九江属于首置首改户型）存在“小户型、高单价之间 的矛盾。 不利因素之三 中航被视为非主营的二线品牌 绿地、联泰、中体 全国型房品牌发展商 新湖、远洲 深耕九江多年的外地品牌发展商 信华、源丰 本地知名发展商 不可否认：九江人对中航的实力并不完全了解 不利因素之四 八里湖新区未来所向，有待沉淀 作为城市新区发展方向，该区域在区域大量项目未启动，政府未搬迁的前提下，相较庐 山区、经开区等，目前
3、成熟度偏低，非目前城市中心 八里湖区域的城市价值需要重新评估，区域对九江中航城没有明显附加值！ 不利因素之五 九江中航城城市综合体逆序开发 成功城市综合体运营模式高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利 而本案住宅先行，商业对住宅销售期能带来的现实展示价值有限，九江人对综合体给生活 带来的变革想象力有限！ 谁是真正的第一，什么是真正的“城市综合体”，九江人没有概念！ 主打运动主题的中体奥园是九江人心目中的高端社区 同区域联泰、绿地等全国型大开发商拿地扎堆 有限的市场容量下，前有强敌，后有追兵 如果按照传统住宅的营销逻辑进行战略布局，在目前市场中高端客户容量明显不足、市场 预期价格无法有效提升的情况下，依靠市场自然去化，消化速度显然不能支撑本项目销 售。 尚美佳 观点 九江中航城的核心问题是什么？ 1 2 如何保证快速走量 高量、高价经典成功案例：绿地中央广场（南昌）、红谷滩万达广场（南
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