1、 征标案 委托单位：上海烟草集团房地产开发经营公司 报告单位： 报告日期：2002 年 1 月 “锦上海”项目营销策划报告（初“锦上海”项目营销策划报告（初 稿）稿） 问题综述问题综述 项目的立项、开发建设及营销推广，需要考虑的问题千头万绪。 “锦上海”项目的成功开发与营销，应该结合实际情况的现状与动态变化解决自己的问题。 这些问题如果能够得以顺利有效的解决，将是本项目成功的关键所在。 问题一：现在的市场是怎样的？市场的现状将对本案产生哪些方面的影响？我是要迎合市场还是要创造需求？ 问题二：我的竞争对手是谁？这些竞争对手的市场表现如何？他们的开发、营销情况对我们的借鉴意义何在？ 问题三：当前的
2、消费市场现状如何？如何根据市场与产品确定我们的目标消费群？目标消费群的消费习惯与偏好又是怎样的？ 问题四：我们是否对项目地块环境进行了详尽有效的分析？区域动态与市政规划情况我们都清楚吗？ 问题五：对于项目及产品，我们是否清楚了他的优势与劣势、机会与威胁？产品的切入点在哪？ 问题六：对于产品的规划、建筑类型、建筑风格、户型比例、环境设计我们是否已经做好了准备？ 问题七：针对项目实际情况与市场现状和发展趋势，对我们的产品该进行怎样的定位？这样的定位有支撑吗？ 问题八：怎样的产品和营销概念才能让我们的消费群更能接受？我们的营销总精神、营销概念、推广策略如何确立？ 问题九：我们应该制定怎样的价格策略、
3、销售策略来去化我们的产品？销售的组织与体系又该如何？销售周期如何安排？ 问题十：怎样的广告媒介和手段对项目的销售能产生最大效益？我们的广告策略、广告计划、广告风格与主题应该如何来定？ 问题十一：公关活动和 SP 活动如何与销售与推广巧妙结合？ 问题细化问题细化 细化一：市场概况与动态研究细化一：市场概况与动态研究 解决问题： 1、当前的房地产市场现状与发展趋势是怎样的？ 市场的现状和趋势将对本案产生哪些方面的影响？ 我们是要迎合市场需求还是要创造市场需求？ 2、区域的竞争格局如何？ 我的竞争对手是谁？ 这些竞争对手的市场表现如何？ 他们的开发、营销情况对我们的借鉴意义何在？ 3、当前的消费市场现状如何？ 如何根据市场与产品确定我们的目标消费群？ 目标消费群的消费习惯与偏好又是怎样的？ 整体市场分析整体市场分析 一、上海房地产市场一、上海房地产市场 20012001 年前三季度分析年前三季度
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