写字楼、酒店、公寓等商务办公物业定位定量研究报告（53页）.pptx
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写字楼、酒店、公寓等商务办公物业定位定量研究报告（53页）.pptx
1、定量研究思路定量研究思路 商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究 南宁未来写字楼的供应与需求关系南宁未来写字楼的供应与需求关系 案例研究：上海恒隆广场、卓越世纪中心、广州西塔案例研究：上海恒隆广场、卓越世纪中心、广州西塔 定量依据定量依据 定量方法定量方法 推导公式推导公式: 本项目写字楼需求面积本项目写字楼需求面积=办公人数办公人数*人均办公面积人均办公面积-未来竞争项目面积未来竞争项目面积 就业人口回归分析就业人口回归分析 & 案例参考比较案例参考比较 规模定量规模定量 商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究 年份 全市从业人员数 （万人） 写字楼人员 占从业 人员比
2、例 南宁每年纯写字楼 人员数（万人） 南宁每年新增长纯 办公楼人数 （万人） 南宁青秀区每年 新增长的 纯写字楼 需求（万 ） 2010年 79.8 11.6% 9.26 1.89 11.57 2011年 83.1 13.978% 11.62 2.36 30.68 2012年 86.6 16.84% 14.58 2.96 38.48 根据需求预测公式，预测2010-2012年南宁写字楼人数与需求面积为： 就业人口回归分析就业人口回归分析 根据公式：写字楼需求面积根据公式：写字楼需求面积=办公人数办公人数 人均办公面积人均办公面积 目前南宁写字楼总存量120万平方米，平均每人占写字楼面积13平方
3、米，得出写字楼从业 人员9.23万人，写字楼办公人员数占全市区从业人员数的11.6%。根据南宁第三产业的增 长率情况，中我们考虑写字楼占从业人员比例以每年20.5%的增长率增长. 商务办公物业定位定量研究商务办公物业定位定量研究 公式 未来三年 （至2013 年） 南宁新增写字楼人数 预测全市的从业人员数* 写字楼人员所占比例上 一年写字楼人数 7.21 南宁青秀区新增写字 楼需求面积（万） 南宁新增的写字楼人员数 *13平方米/人 80.73 时间 青秀区需求的写字楼 规模（万） 同期竞争项目规模（万 ） 本项目剩余可开发的规 模（万） 未来三年（至2012年） 80.73 34.4（皇巢世家8万、万 象城18万、广西国际金 融中心8.4万） 4646 46万万*38%（高端写字楼所占比例）（高端写字楼所占比例）=17.48万平米万平米,因此本项目国际超因此本项目国际超5A甲级写字楼可开
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