房地产公司住宅项目前期定位流程研究报告（82页）.ppt
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房地产公司住宅项目前期定位流程研究报告（82页）.ppt
1、万科前期策划的总体流程 可行性 研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 项目研究 市场定位 客户定位 产品定位 地块地块产品方案产品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 报报 告告 目目 录录 一、可行性研究一、可行性研究 三、项目定位三、项目定位 四、市场推广四、市场推广 二、项目研究二、项目研究 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析、论证的过程。 是项目投资决策的依据。 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据 1.1可行性分析的研究目的 市场分析
2、市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 1.2可行性分析的研究内容 土地土地 客户客户
3、产品产品 测算测算 土土 地地 属属 性性 客客 户户 价价 值值 拿地 YES NO 流程一： 土地土地 客户 产品产品 测算测算 土土 地地 属属 性性 客客 户户 价价 值值 NO 拿 地 YES 流程二： 1.3万科基于客户需求的可行性研究 报报 告告 目目 录录 一、可行性研究一、可行性研究 三、项目定位三、项目定位 四、市场推广四、市场推广 二、项目研究二、项目研究 宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析 市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的： 地块 潜在客户分析 2.1、宏观环境研究 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 房地产市场环境 结构及其规模（一
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