东营众成都市购物广场案例特征分析报告（27页）.ppt
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东营众成都市购物广场案例特征分析报告（27页）.ppt
1、众成都市广场项目案例特征 青岛睿邦荣智商业管理公司 东营项目组 目录 项目简介及开发背景 开发商需求及需求分析 合同任务进程及达成情况 招商进程总结及五大招商典型问题 营运进程总结及三大营运典型问题 项目简介基本数据 项目区位及开发状况： 众成都市广场是由山东众成房地产公司投 资开发的纯商业物业，位于东营新城市中 心，是东城区公共服务设施最集中，集购 物、休闲、娱乐为一体的体验式综合服务 商业区。 建筑面积5万平米，核心部分是2.6万平米 的室内步行街，两边是独立的精品店铺， 中间有挑空的中庭和阳光顶将步行街有序 的连接，上下通过多部自动扶梯相连，建 筑设计和硬件配臵标准是东城最高. 项目开发
2、背景 山东众成房地产开发公司是东营最大的地产开发 商，是由国有企业改制后形成的股份制公司，开 发量近50万平米，在东营地区享有较高的品牌知 名度和信誉。只要是众成开发的住宅或商铺，销 售都会比较顺利，因此，开发商十分注重本身的 承诺。 本项目的周边是1.3万户东营区市直机关经济适用 房，本项目处于中心位臵，也是新城的中心位臵。 新城的总人口不足8万人，已经有三个区域商业中 心将东城的消费人口分流。 本案例的特征是，虽然位臵较好，但消费人群严 重不足，商业气氛的形成还需要较长的时间。 项目的开发背景 本项目销售状况良好，外铺的最高销售价 格达到15000元/平米，几乎达到了老城区 中心的商铺的水
3、平。 本项目是此开发商第一个产权分割销售， 并承诺返租两年统一经营管理的项目（返 租时间为2005年11月-2007年11月）。 开发商自行招商近一年，仍然无法说服经 营者对本项目产生信心，因此项目已经空 臵一年，开发商每年补贴8%给业主。 开发商的需求分析 开发商的需求有三点： 一是履行对业主的承诺，维护本身的 品牌的诚信度； 二是统一启动本项目，获得产权式商 业地产启动的经验，并建立本身的团 队； 三是通过项目的开业及营运，使保留 的一部分自有物业升值，以便在合适 的时机出售； 项目的合作模式 根据开发商的需求，双方确定了顾问式的 合作模式，即： 我方作为甲方专业的地产规划和运营顾问 的身份出现，带领甲方配臵的招商和运营 团队进行阶段性的合作； 我方根据项目的特征，确定了项目启动的 关键工作节点和工作计划，第一个阶段是 招商及开业阶段，时间为四个月。 第二阶段是营运阶段，视项目的启动情
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