1、龙湖龙湖 花盛香醍营销报告花盛香醍营销报告 2008年1月29日 第一部分 市场及项目定位 东部区域市场及客群分析东部区域市场及客群分析 通州区域市场及客群分析通州区域市场及客群分析 东五环外至通州区域市场及客群分析东五环外至通州区域市场及客群分析 东四环东四环- -东五环沿线区域市场及客群分析东五环沿线区域市场及客群分析 东五环以外区域东五环以外区域 CBDCBD 东东 四四 环环 东东 五五 环环 京沈高速京沈高速 东五环至通州区域的市场分析及客群特点东五环至通州区域的市场分析及客群特点 京通快速京通快速 东四环东四环- -东五环东五环 沿线区域沿线区域 通州通州 通州区域产品分析通州区域
2、产品分析 通州区域内产品分析.xls 通州区域产品特点通州区域产品特点 区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进”是相区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进”是相 吻合的。吻合的。 轻轨沿线的产品因交通便利，以小户型、低总价的过渡型居住性产 品为主。 运河以东因自然环境良好，以宜居的自住型产品为主。 结论：结论： 区域内以公寓型产品为主，整体产品类型单一， 品质相对较低，缺少既能享受综合配套、又能满 足宜居需求的高品质产品。 通州区域客群特点通州区域客群特点 通州项目客群多以自住为购买目的,兼具部分投资成分。 客群职业多以东区白领阶层、少量中层管理、私营业主为 主，尚处于资本积累阶段，购
3、买力相对有限。 由于区域内缺少主流产业支柱，故区域内本地客户的购买由于区域内缺少主流产业支柱，故区域内本地客户的购买 力相对较低。力相对较低。 结结 论论 综上所述，通州区域综合配套标准相对较低，综上所述，通州区域综合配套标准相对较低， 不能满足高端客群的生活需求不能满足高端客群的生活需求。 通州区域内的客群由于购买力相对有限，所以我们通州区域内的客群由于购买力相对有限，所以我们 认为这类客户不是我们项目的主力客群。认为这类客户不是我们项目的主力客群。 东五环外至通州区域产品分析东五环外至通州区域产品分析 五环外至通州区域产品分析.xls 东五环至通州区域市场分析东五环至通州区域市场分析 产品分布在各交通主干线两侧，交通便利 产品处于城乡结合部，周边环境较差，存在较大安全隐患 产品多为大型社区，周边配套设施匮乏，多依靠社区配套 产品大部分产品为过渡型自住兼投资型产品，均价在 13000元/
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