1、高屋建瓴，擎天奇业高屋建瓴，擎天奇业 北京奥园整体商业经营方案 20101231 引言引言 奥园底商，除了一个商铺必备的外在，如人口密集度、人 口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数 及配套设施结构等。 更重要的是项目建面86万平方，中高档阶层住宅定位，商 业36970平方，未售26606平方，强大体量注定属于区域商 业，应实现区域商业的经营策略。 区域客群容量区域客群容量 东坝人：东坝人：东坝区域流动人口约有8万人，大多为原住民 新东坝人：新东坝人： 首开常青藤共4175户 丽富家园 北京好漾等项目业主 思考：居住型新老地缘性客群约思考：居住型新老地缘性客群约10万人万人 区域消
2、费特征区域消费特征 新东坝人：新东坝人： 1,认同本区域生活方式,生活便利度,热衷于在本区域内升级置业; 2,注重居住环境,追求生活的高品质和情趣; 3,工作繁忙,高速生活节奏,追求一种工作之外心情的释放; 4,看重人与人,人与文化的有效沟通等; 5,购房为满足舒适,享受自住的需要; 6,在理性购买,追求物质生活的同时追求更高的精神生活; 7,认同生活及产品的附加值及产品的外在包装; 8,有一定对生活的鉴赏能力,需要全方位,周到细腻的生活呵护; 9,具有色彩鲜明的现代都市生活价值观; 10,呼唤带有务实理念,并高于产品层面的理性产品; 思考：理想主义派思考：理想主义派 原东坝人：原东坝人： 当
3、地原住民 生活消费习惯基本形成 地缘性消费以日常日用品为主 消费单价、总价不高 大宗消费一般去大卖场、大超市进行购买 思考：现实主义派思考：现实主义派 商铺目标客户心理分析商铺目标客户心理分析 A、单向需求群、单向需求群 中、小散户投资者及白领人士；（收租） 经商人士及高层管理人员；（炒作） 中 型公司；（做资产） 思考：关心区域商业发展动态，注重升值潜力，看重品牌的商业效应。 B双向需求群双向需求群 零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者； 中小型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）； 中小型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者 （以合作形式或租铺为主）。 思考：既投资又经营，或仅经营，皆注重当前收益，兼顾未来发展 潜力 投资需求投资需求 1、成熟区域，已有一段时期的附近消费客源积累 （大型居住区，消费客源有保障） 2、楼盘入住后，小面积好“养活”，拥有稳定的社区客源。 （一定规模
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