1、合景菊园合景菊园 营销策划营销策划 报告报告 SWOT分析分析 客群来源客群来源 营销推广策略营销推广策略 SWOT分析分析 优势优势 品牌：品牌： 合景品牌实力强，具备成熟开发经验； 人文：人文： 区域较为成熟，客户有一定认知度； 交通：交通： 距轨道交通较近，交通便利； 产业：产业： 区域已有产业支撑，具备客源基础。 劣势劣势 单一：单一： 产品较为单一，客户选择度不高； 配套：配套： 本案周边配套设施有待加强； 其他：其他： 距离殡仪馆较近，本地客户有所排斥； 项目西侧仍为未动迁老城区，居民综 合素质不高。 机会机会 刚需市场的机会：刚需市场的机会： 区域内少有针对刚需客户的户型，在新政
2、背 景下非常具有竞争力； 区域改造的机会：区域改造的机会： 区域渐趋成熟，老城区改造未来人口导入量 大； 轨道北移的机会：轨道北移的机会： 地铁沿线，可导入11、2号线市区首置、首 改客户。 风险风险 政策风险：政策风险： 下半年政府仍可能出台宏观调控政策， 市场大环境的改变有可能对项目运营造 成风险； 区域内部分流风险：区域内部分流风险： 安亭、南翔、嘉定新城等区域及11号线 沿线会分流一定量的客户； 供应量风险：供应量风险： 周边存在大量待开发土地，未来存在竞 争。 客群来源客群来源 板块客户比例 嘉定新城板块 老城区城板块 南翔板块 嘉定区域内客户比例 60% 嘉定区域内客户比例 48%
3、 嘉定区域内客户比例 40% 嘉定区域内客户比例 49% 嘉定所有板块中，本案所处的老城区板块本地客户成交占比比重最高，达到了嘉定所有板块中，本案所处的老城区板块本地客户成交占比比重最高，达到了60%， 而嘉定新城、南翔板块其次，本地客户与区域外客户成交比基本对半开，而安亭板块而嘉定新城、南翔板块其次，本地客户与区域外客户成交比基本对半开，而安亭板块 相对独立，因此本地客户成交比重最低，也达到了相对独立，因此本地客户成交比重最低，也达到了40%； 区域外上海本地客户成交相对集中在普陀、长宁、徐汇、浦东，基本都是受市区高区域外上海本地客户成交相对集中在普陀、长宁、徐汇、浦东，基本都是受市区高 房价挤压而来的房价挤压而来的11号轨道交通线导入客户；号轨道交通线导入客户； 外来客户主要集中在以太仓为主的江苏客户，这批客户长期在嘉定区域进行工作上外来客户主要集中在以太仓为主的江苏客户，这批客户长期
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