上海广场商业项目定位及产品塑造汇报(44页）.ppt
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上海广场商业项目定位及产品塑造汇报(44页）.ppt
1、上海广场上海广场 项目定位及产品塑造汇报项目定位及产品塑造汇报 二零零六年四月十日 项目定位 高档高档滨江滨江商务复合体商务复合体 四个功能单元 高级公寓式酒店（高级公寓式酒店（2.52.5- -2.82.8万平方米）万平方米） 创意产业创意产业LOFTLOFT（2 2万平方米）万平方米） 高档文化休闲商业区（高档文化休闲商业区（1.81.8万平方米）万平方米） 滨江独栋办公楼（滨江独栋办公楼（2 2- -2.22.2万平方米）万平方米） 项目策划项目策划 区域市场简析 办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900。 售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
2、购买人群：国内客户占2/3，其中本地及江浙约50， 亚洲占20，欧美约8，其它约5。 07-10年有80万新增供应量，租金和售价均可能下调。 区域市场简析 以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1/日，与 浦西同类项目持平，空置率低于10。 租客人群：美洲约40，欧洲约30，亚洲16，国 内约10。 租金预算：单身2000-3000/月，夫妻3500-5000/月， 家庭4000-8000/月。 区域市场简析区域市场简析 小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为 主。 南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小 区为主。 少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异
3、大。 北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写 字楼和商务公寓为主，配有住宅。 规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。 项目位置分析项目位置分析 项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 有江景优势，体量适中 东方路和银城中路延伸后交通便利 缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 现有建筑形成南向遮挡 周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围 复合型项目是区域市场空白 高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。 虹桥古北、淮海路办公区新天地、南京西路办公区梅泰恒等成功案虹桥古北、淮海路办公区新天地、南京西路办公区梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长
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