中国商业地产模式探索-城市综合体开发运营要点简析报告（31页）.ppt
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中国商业地产模式探索-城市综合体开发运营要点简析报告（31页）.ppt
1、 中国商业地产模式探索 _城市综合体开发运 营要点 一、商业地产的属性一、商业地产的属性 1、零售不动产 2、与住宅地产相对应的一类房地产 3、以收取租金收入为目的投资行为 4、金融行业的一种 二、商业地产的发展形势 1、未来10-15年，住宅地产和商业地产将呈现此消彼长 的态势。 2、目前中国的商业地产行业已进入战国时代：抢人，抢 地，抢钱。 3、5-8年后，商业地产行业将进入三国时代：拥有全国 性品牌影响力及专业的运营管理能力的企业将成为最后 的胜（剩）者。 三、商业地产开发模式 自有资金 银行贷款 持有部分商业 （购物中心） 销售部分： 住宅、写字楼、社区商业 租金收益 资产溢价 资产抵
2、押贷款 租约抵押贷款 归还归还 贷款贷款 滚动开发滚动开发 中国发展商业地产的两个 制约条件： 1、缺乏相应的金融工具； 2、较低的经济发展水平和 商业发展水平导致的低租 金水平。 华润和中粮模式：以集团 总公司的投资为主，沉淀 优质资产，择机上市。 万达模式：通过两贷一销 售以及低于市场水平的土 地价格，基本达到项目现 金平衡，实现快速滚动开 发 实现IPO 偿 还 利 息 2012 四、商业地产运作的关键要素四、商业地产运作的关键要素 1、商业模式（金融模式） 2、产品类型 3、人力资源 4、商业资源 住宅开发商转战商业地产的九大风险住宅开发商转战商业地产的九大风险 1 1、对商业地产本质
3、与产业链的认知不足；、对商业地产本质与产业链的认知不足； 2 2、融资模式和平台匮乏；、融资模式和平台匮乏； 3 3、与住宅地产不同的商业拿地模式；、与住宅地产不同的商业拿地模式； 4 4、产品模型与商业地产产品品牌难以确立、产品模型与商业地产产品品牌难以确立 ； 5 5、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足；、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足； 6 6、对设计和招商团队及合作伙伴鉴别力不够；、对设计和招商团队及合作伙伴鉴别力不够； 7 7、对投资回报率和回报周期的期待过高；、对投资回报率和回报周期的期待过高； 8 8、对部门工作协调和交叉的认识和掌控不足；、对部门工作协调和交叉的认识和掌控不足； 9 9、对人力成本和人材特点的差异准备不足。、对人力成本和人材特点的差异准备不足。 五、城市综合体开发的基本要点 城市综合体开发中的计划管理城市综合体开发中的计划管理 1、规划设计计划
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