1、南京曙光创意产业园初步规划构想南京曙光创意产业园初步规划构想 第一部分第一部分 项目价值分析项目价值分析 一、地块隐含的三大价值体系：一、地块隐含的三大价值体系： 商业商业 地产地产 产业产业 创意产业园创意产业园 二、产业价值、地产价值和商业价值关系：二、产业价值、地产价值和商业价值关系： 如果从运作创意产业 园的思路出发，本项目地 块的各方资源中蕴涵着三 大价值体系：产业价值、 地产价值和商业价值； 这三者关系表述为： 以产业概念为主导经营实 体，将产业概念做大、做 强，形成产业集群效应， 来带动和提升地产开发价 值与商业经营价值，同时， 地产开发与商业经营又需 为产业经营提供合理的、 优
2、越的、与之匹配的生活、 工作、休闲、居住等服务 设施，形成产业的”产学 研“与居住、消费、一体 化的运作模式。 三、本案地块存在的决策因子：三、本案地块存在的决策因子： 宏观市场条件：宏观市场条件： 城市特性的影响； 政策的限制因素； 创意产业发展基础（人力资源、产 业发展、资源整合能力、市场环境及机遇 等）； 项目自身条件：项目自身条件： 地块的区域特征及现有资源； 交通状况及未来发展； 地块体貌特征的影响； 定位决策 产业定位 商业经营 地产开发 四、地块面临几个核心问题四、地块面临几个核心问题: : 1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如 何入市的问题； 具体问题：具体问题
3、： 仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制 2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者 的价值关系问题； 具体问题：具体问题： 产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的 互补关系处理；商业与地产的开发比例； 3、区域市场是否具备发展创意产业的基础； 具体问题：具体问题： 市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发 展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助； 4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析； 具体问题：具体问题： 地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园 区内三大实体的空间布局关系； 第二部分第二部分 国内外创意产业发展现状国内外创意产业发展现状 一、创意产业园概念：一、创意产业园概念： 兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主 的个人工作室或服务
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