1、商业地产全程运作讲坛 序言 在战火纷飞的地产市场中，商业地产异军突起，以其高利润， 低风险的特点顺势而生，并以燎原之势迅猛发展起来，各种综合体、 底商、步行街等形态如雨后春笋般的出现在全国各城市中，形成“无 地不商”的局面。但在众多的开发企业中也是有人欢喜有人忧，其中 不乏停工、停业或被吞并的企业。 为什么会出现这样的情况呢？ 因为商业地产开发是一套专业、完整的体系，是从商业市调、 定位策划、整体规划、空间设计、施工建设、广告推广、销售招商、 二次商装、开业筹备及运营管理完整的、缺一不可的运行链条，如果 在其中任何环节出现问题， 都会导致项目在后续的运作当中出现难以 弥补的错误，甚至导致巨大的
2、损失。 同世飞天作为多年从事商业地产的工作者，从本期起，将从我 们实操的案例的角度详细解读商业地产各工作环节的内容、流程、手 法和目的，供有志于从事商业地产的开发商及从业者认识到： 专业的商业运作经验直接关系到商业地产项目成败； 商业地产如何获得巨大的利益； 商业地产规避那些巨大的风险。 张先生 2011 年 1 月于北京 第一章 市场调研（Marketing Research） 商业地产的开路先锋 商业市调的现状及分析 在信息时代的今天，市场调查作为企业投资的第一步日益受到 重视，但因观念上的误区使市场调研工作分为三种情况： 1、 目前，有一部分开发企业聘请的专业调查公司展开调查，调查 公司
3、利用人员走访和网络提问等方法， 对市场环境、 市场状况、 消费者及消费需求、价格及开发商提出的某些特定的问题等开 展工作。 优势：数据量相对较大，内容详细、可信度高。 劣势：只提供纯数字型报告，一般不对调查数字作针对性分析，甚至 会发生脱离实际需求、做无用功的现象。 2、 大部分无商业经验的开发商希望能得到专业指导，选择与一些 地产销售或广告代理公司合作。这些公司一般在住宅市场有过 操盘经验，在市调方面较调查公进一步深入，可以从城市、市 场和消费者的层面对政策、经济、消费进行深度的分析，并形 成有自己见解的报告。 优势：基本具备数据分析能力，调查工作有一定的针对性，在综合体 的住宅和公寓部分尤为突出。 劣势：这类代理公司商业地产的经验较少，对于纯粹的商业地产的操 盘技术明显欠缺，为回避商业方面的不足，数据分析往往有 失偏颇，得出的结论出于习惯经常会重住轻商。 3、 随着商业地产开发企业的快
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