1、第七章第七章 商业地产基础知识商业地产基础知识 商业地产是商业房地产的简称，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲 等经营用途的房地产形式， 从经营模式、 功能和用途上区别于普通住宅、 公寓、 写字楼、 别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特征的综合性行业，它 兼有地产、商业、投资三方面的特征，既区别于单纯的投资和商业，又有别与传统意义 上的房地产行业。 1、商用房地产：商用房地产：商用地产常规包括专业市场、百货商场、shoppingmall、商业街、社 区底商、物流园区等。 2、产权式商铺：产权式商铺：所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是 产
2、权式商铺最核心、 最基础的理念。 产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一 种房地产商铺产品形式， 最早出现在 20 世纪 70 年代的欧美发达国家， 近年才开始出现 在国内一些发达城市。 主要表现为商铺业主出于投资目的， 将产权商铺通过发展商或第 三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营， 商铺业主获得定期定额的投资回报。 据资 料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过 60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。 3、产权型商铺：产权型商铺：产权型商铺就是两权所有权和经营权合一型商铺，投资者购买商铺 后，既拥有商铺的所有权，又拥有所购商铺的经营权。显然,产权型商铺的实质就是以 高度自理为基础的
3、经营式商铺。 自主经营的营业收益是投资回报的主要来源， 产权型商 铺出租后就转化成产权式商铺。 4、包租：包租：又称返租、售后回租、售后承租等，是指房地产开发企业以在一定期限内承 租或者代为出租买受人所购该商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返 租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期 间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。 5、顶手费：顶手费：又称转让费、出兑费，是指商铺的原承租户将商铺经营权转给其它商户时 收取的额外补偿费用。 顶手费的高低是反映一个市场商铺供需热度的重要指标。 顶收费 的计算方法为： （二手年租金减一手年租金）乘以 5。 6、初始租金：初始租金：通常是指一个新兴的市场或商场在进行招商时，为了吸引商户而制定的 一个较低的租金，就是初始租金。 7、转租金：转租金：一些投资商户在取得商铺租赁经营权后，在将商铺
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