1、 商业地产策划方案基本流程商业地产策划方案基本流程 第一部分第一部分 商业市场调研商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与 消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影 响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力 与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头 堡。 调研种类 所需资料/研究范围 商圈研究 对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的 辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购 买力。 消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资客户研究 对投资客户所投资的商铺作基本调研， 如客户
2、区域、 投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考 察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究（一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP 指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结 构等。
3、 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流 类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐） 等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项 目等。 （二）、终端消费者研究（二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性 别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。 3、 偏爱商场： 包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。 （三）、投资客户研究（三）、投资客户研究 1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个 别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 （四）、竞争对手研究（四）、竞争对手研究 1、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势
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