1、商业定位及业态规划商业定位及业态规划 商业定位及业态规划商业定位及业态规划(一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式 或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服 务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内 主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而 其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色 超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健转：商业定转：商业定 位及业态规划位及业态规划身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发 廊、银行、便利店、折扣店、专业市场
2、等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业 业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题：1、业态的选择：一个综合体或是 购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；2、配比的问题：各 业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的 多少以及相互的比例关系；3、落位与分布的问题：各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合， 不仅关系到广场定位的 实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综
3、合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展 要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位， 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包 括三个层面： 1)整体的功能性定位： 即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。 位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载 的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别， 如上海五角场万达广场属 于城市中心(副中心)型城市综合体， 北京 CBD 万达广场为城市特定功能 区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市 综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别， 这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业 态的配比。 3)规模选择：城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结 构
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