1、 商业运营管理手册商业运营管理手册 与计划书与计划书 第一章第一章 运营管理部门的组建及工作职能运营管理部门的组建及工作职能 一、运营管理部门的组建 运营简而言之就是整个商场的运作和经营管理， 运营的基本特点 是标准、细致、效率、协作、创新。商业地产只有通过良好的整体运 营， 才能体现真正的商业价值， 也才能实现开发商、 管理者、 投资者、 运营者、消费者五者之间的利益关系，从而实现互惠共赢。为了确保 物业运营管理工作开展目标的一致性和统一性，在组建上，绝对不能 把商业运营和商业管理两大部分分属不同的公司实体， 而应该在一个 运营管理公司的基础上， 围绕物业运营作为主体， 物业管理作为辅助，
2、并设置其他配套功能。这样才能实现把商业物业的运营做旺，充分挖 掘和提升物业价值；兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各 方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺的 目的。 二、运营管理部门组建的必要性 1、开发遗留价值的交接与核算 项目开发过程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商的 遗留资产，这些资产包括：商场初期个别未出租的商铺、商场室 内外广告位、室外及地下停车场、多种运营摊点、配套的仓库及 为商场运营设计的网站信息等等，这些资产不可能靠开发商自主 进行运营和管理，必须要组建专门的商业运营管理公司，来为这 些资产进行专门的运营管理，使这些资产能够产生现金流，为开
3、 发商提供良好的收益来源。 2、确保项目的运营兴旺和持续发展 项目销售与招商的成功， 远远不是结束， 相反， 只是一个开始， 必须要通过精心的筹划运营管理，使商场在开业后稳定运营，走 向兴旺之道，并且能够持续的发展，实现开发商、投资者、运营 者等多赢的局面，这才是一个商业地产项目良好运营的观念，任 何的短期利益行为，都会给项目整体带来不可估量的负面影响。 所以，一个专业的运营管理团队，会实现项目的整体良好运营 并使得项目可持续稳定发展。 3、 系统各方面的关系 商业物业销售后，项目因产权分散，商业地产项目在开发运营 过程中牵涉的关系和环节很复杂，其整体的运营管理将会遇到 不少问题，这就需要专门的运营管理公司来协调好个方面的关 系，才能把商业物业整体的运营带动起来。 4、开发商自身可持续发展的需要 （1） 令商业物业保值、增值，盘活开发商的固定资产。 （2） 增加资金运作途径。 （3） 专职
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