商业综合体业态布局与动线规划要点（26页）.docx
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商业综合体业态布局与动线规划要点（26页）.docx
1、赵传先：学习篇：商业综合体业态布局与动线规划要点 摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规 划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局 的一般性原则及四个要点： 合理分区、 增强互动、 引导客流和顺应流程。 动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动， 更是提升商业品质和价值的关键手段， 这主要依赖合理的客流动线规划。 本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动 线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度 感等客流动线设计的要点。 最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。 商业建筑是与人们
2、生活最为密切的公共建筑之一， 按规模形态层级可分 为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中 心、商业综合体、城市综合体。 中国购物中心发展及预测报告 20092011中将购物中心定义为“单 体形态的 Shopping Center 或 Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、 休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早 的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、 百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近 年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休 闲健身、教育文化等多种业态在内的大
3、型商业项目，零售占比往往只有 1/3 左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果 一栋大型建筑除商业以外， 还带有办公、 公寓、 酒店、 住宅等物业类型， 我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。 近年来， 我国商业项目建设量迅速膨胀， 很多开发商纷纷转型商业地产， 动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风 险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清 清， 生意惨淡， 甚至在一个商圈紧邻的两个项目， 经营效果都差别巨大。 业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句 话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差 距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项 目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理 是决定商业成功的关键环节，环环相扣，
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