北京金隅广场房地产开发公司工作考察汇报(47页）.pdf
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北京金隅广场房地产开发公司工作考察汇报(47页）.pdf
1、北京公司商业综合体经验分享 金隅万科广场工作汇报 北京万科 商业部 2010/11 房地产智库 w w w .f dc 01.c o m 开发流程购物中心 SWOT 定位 设计输入 招商 物业交接 改造洽商 收支管理 已完成正开展将开展 退出策略 财务分析 融资方案 业态配比 主力店 运营模式 主力招商 主题 经营目标 设计审核 推广 运营团队 设备调试 备品备件 财产保险 设备调试 备品备件 财产保险 企划推广 物业管理 租户提升 融资方案 可行性 研究 方案设计施工 竣工 交付 二次装 修改造 运营运营 方案强排 开发计划 方案比对 建设 政府验收 设计审核 设备维护 成本估算 地质勘查
2、方案竞标 顾问团队 扩初 目标成本 开发计划 招投标 设备选型 施工管理 使用手册 质保 监理 房地产智库 w w w .f dc 01.c o m 1 1 前期工作小结 房地产智库 w w w .f dc 01.c o m 房地产智库 w w w .f dc 01.c o m 商业的金融本质退出 高高 金融衍生品 高高 房地产 股票 金融衍生品 回报回报 中中 国债 企业债 货币市场 类 /存款 资产光谱 低低 低低中中高高 类 /存款 资产光谱 风险风险 低低中中高高 房地产智库 w w w .f dc 01.c o m 退出买家青睐什么样的物业？ ? 什么是投资者亲睐的物业：什么是投资者
3、亲睐的物业： ? ? 有稳定的当期现金流有稳定的当期现金流 ? ? 有持续增长的能力和增值空间有持续增长的能力和增值空间 ? ? 交易成本低交易成本低? ? 交易成本低交易成本低 ? 商业地产投资回报的要求商业地产投资回报的要求 ? ? 股东要求息税前回报率（贴现率）股东要求息税前回报率（贴现率）10%10% 平安要求，如果物业投资整体 回报率 平安要求，如果物业投资整体 回报率10%的话，租金回报必的话，租金回报必 ? ? 退出资本化率（退出资本化率（CapRateCapRate）通常在）通常在6%6%- -8%8% 须占到须占到6%，资产升值只占，资产升值只占4%。 平安信托董事长童恺平安信托董事长童恺 房地产智库 w w w .f dc 01.c o m 退出渠道及模式退出 打造低成本的交易结构 资本市场REITs 上市 股权 退出 单体项目整体 资产转让 多资产包母公司 平台整体或
全部分类
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