江苏无锡湖滨路休闲商业街产品销售价格建议（15页）.doc
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江苏无锡湖滨路休闲商业街产品销售价格建议（15页）.doc
1、 【湖滨假日】【湖滨假日】 湖滨路旅游休闲商业街湖滨路旅游休闲商业街 产品销售价格建议产品销售价格建议 上海博思上海博思 20201 14 4 年年 6 6 月月 2525 日日 一、基准价格的设定与原则一、基准价格的设定与原则 （一）、北区销售基准价格的设定（一）、北区销售基准价格的设定 我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年 8的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为 12 层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投 资回报两种方式先测算出的项目北区北区12F 销售基准价格为（计算方法见后）： 1、 项目实收基准价不超过 10740 元/
2、平方米 注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。 2、 项目销售基准价为 13260 元/平方米 注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租 14、VIP 优惠折扣 3、一次性付款 优惠折扣 2之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。 （二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则（二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则 按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价 格： 1、 南区 12F 销售基准价是北区 12F 的 80 这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑 2、 南区 1F、2F 的销售基准价相同 一般 1F 商铺价值大于
3、2F 商铺，但本项目南区 1F 是室内铺，而 2F 定位为酒吧广场，与 1F 相 比更容易聚集人气，因而 2F 商铺的价值略大于 1F 商铺。但 2F 商铺不利因素是与 1F 商铺相 比，面积更大，进深更深。据此，南区 1F 与 2F 商铺销售价格应基本相同。 3、 通常 2F 商铺的价格是 1F 商铺价格的 60，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目 2F 商铺的价格是 1F 商铺价格的 65，更符合项目的业态定位。 4、 同样，北区 3F 价格应是北区 2F 价格的 65 5、 南区地下-1F 商铺不在项目总价中测算。按实收单价 5000 元/平方米计算，项目可另收 6271 50003100 万元。 （三）、南北地块各楼层销售基准价格计算（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算 北区 1F：16070 元/平方米 【计算方式：132602（1+65）16070 元/平方米】 2
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