上海陆家嘴房地产浦江映象项目营销报告（70页）.ppt
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上海陆家嘴房地产浦江映象项目营销报告（70页）.ppt
1、浦江映象营销报告浦江映象营销报告 策源机构策源机构 城市映象城市映象之旅 项目定位回顾项目定位回顾 项目所在区域标示性不强，不具备高尚地段认同度，为提升 售价制造了极大障碍 与大区域其他竞品相比，没有明显优势 项目南侧为旧厂房老式公房，整体感觉不协调 地块规模小，地块不规则状，整体规划设计受制约 张家浜的景观仅北向建筑可见，紧靠峨山路并无景观资源 部分南向视野被老厂房所遮挡，不利于小区整体形象 瓶颈 中庸 小环境不佳 定位回 顾 项目 分析 如果还仅仅说塘桥，我们无法突破价格瓶颈 重新定义塘桥， 我们的整体营销策略目标就是要跳脱塘桥 定位回 顾 策略 思考 陆家嘴南，陆家嘴南，ART DECO
2、 ART DECO 江畔观邸江畔观邸 定位回 顾 策略 目标 策略任务：借势，偷换区域概念，寻找适当的产品标签 行销目标：树立区域价格标竿 包装任务：打造适合产品气质的传达形象， 有效提升产 品地位。 销售执行：制定有效的销售策略，实现快速去划，引起热 销效应。 形象跳脱 价格跳脱 地段跳脱 执行跳脱 + + 推广准备 市场排摸 销售准备 映象回顾映象回顾 售楼处、样板房、看房通道 完工 2008-2009整体形势预判 销讲的编写 业务员培训 报告索引报告索引 市场现状分析 整体营销策略 分阶段执行策略 媒体执行计划 报告索引报告索引 市场现状分析 整体营销策略 分阶段执行策略 媒体执行计划
3、宏观市场环境分析宏观市场环境分析 公寓市场分析公寓市场分析 竞争市场分析竞争市场分析 项目定价建议项目定价建议 宏观市场环境宏观市场环境 【历年阶段性政策走势历年阶段性政策走势】 98-03年购房退税政策 94-02年蓝印户口政策 契税减免政策 1997- 2003 前期优惠政策减除 四次加息 期房限转 限外政策 2004-2006 70.90新政颁布 提高公积金贷款额度 1年内6次加息 土地增值税、闲置税等出台 2007-今后 鼓励买房鼓励买房 抑制投资抑制投资 市场双轨制市场双轨制 政策调整力度不断加大，调控趋向细节化 政策导向：保障中低收入者的住房需求 而中高端市场客源则受到加息及2套房贷影响较大 楼市整体走势勘紧，客户观望情绪加剧，市场发生转变楼市整体走势勘紧，客户观望情绪加剧，市场发生转变 【近期市场走势近期市场走势】 打折降价风波越演越烈打折降价风波越演越烈 现象一现象一 房产
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