上海海泰时代商业广场项目定位研究（42页）.ppt
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上海海泰时代商业广场项目定位研究（42页）.ppt
1、海泰时代商业广场海泰时代商业广场 前前 言言 一个商业项目的成功与否，首先取决于当地消费人群及消费力首先取决于当地消费人群及消费力， 通过研究消费人群的需求细分定位，再去做主题定位，乃至于业种业 态定位及业态布局规划；只有真正契合消费需求，商家才能获利，从 而商业项目才能良性运营，并逐步扩大营业半径，最终形成目的性消最终形成目的性消 费地，而非区域型商业；费地，而非区域型商业； 所以前期的思考显得十分重要，只有定位准确无误，招商才可能 成为“选商”（筛选合适的商家），而非痛苦的“邀商”，招商成功 了才有可能有“市”有人气有“市”有人气，有了人气才能通过运营管理慢慢 “旺“旺 市”市” 。 因此
2、，我们先应来研究一下：我们的消费需求在哪里，消费环境我们的消费需求在哪里，消费环境 又是如何的？又是如何的？ 一一 区域商业市场分析区域商业市场分析 二二 区域人口分析区域人口分析 三三 项目分析项目分析 四四 项目定位项目定位 五五. 业态布局业态布局 六六. 业种分类业种分类 七七. 租金预估租金预估 八八. 经营管理经营管理 一、一、区域商业市场分析区域商业市场分析 四川北路商业档次四川北路商业档次缺乏有号召力的商业项目，缺乏有号召力的商业项目， 主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差主要以中低档品牌为主、购物环境也相对较差 商业中低档次 品牌多以本地 品牌为主，满 足中年消费需 求；
3、 商业中高档次 综合消费，兼 顾各年龄段消 费客群 商业中低档次 消费客群向年轻 客群转型之中 四川北路商业租金水平各段差异较大四川北路商业租金水平各段差异较大 不同商铺租金参差不齐不同商铺租金参差不齐 虹口足球场 北段 海伦西路 中段 海宁路 南段 苏州河路桥 一楼租金水平： 12-35元/平米/天 一楼铺租金水平： 10-28元/平米/天 一楼租金水平： 5.5-15元/平米/天 四川北路沿线商业租金情况 呈现三个特点： （1）商业街由北往南逐渐 走低；呈倒金字塔型； （2）南段和北段租金差距 较大； （3）商铺租金参差不齐， 租金规律凌乱。 二、二、区域人口分析区域人口分析 经营商家经营商家 商圈内的原有经营者商圈内的原有经营者 附近商铺品牌商家附近商铺品牌商家 人群描述人群描述 大多为有一定经营经验的经营者大多为有一定经营经验的经营者 具备一定的供货渠道具备一定的供货渠道 承租心理
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